فرزان راعی در گفت‌و‌گو با شهرآرانیوز، با اشاره به اینکه در دهه ۹۰، رسیدن تعداد معاملات بازار مسکن تهران به ۱۲ تا ۱۳ هزار معامله در ماه، شروع رونق بازار مسکن بود، اظهار کرد: اما اکنون به دلیل افت سطح درآمدی ماهانه افراد نسبت‌به تورم عمومی در کشور، باید این اعداد بازتعریف شوند.
وی افزود: به نظر می‌رسد در شرایط فعلی اگر تعداد ۸ هزار معامله در یک ماه در بازار مسکن تهران وجود داشته باشد، می‌توان گفت رونق به بازار مسکن بازگشته است. اما طبق آمار‌ها، میانگین معاملات ماهانه مسکن در نیمه اول سال گذشته حدود ۳ هزار مورد بود.
وی به عدم انتشار آمار بازار مسکن از شش‌ماهه دوم سال گذشته تاکنون نیز اشاره‌ای کرد و گفت: به‌جز حاشیه شهر‌ها که قیمت‌ها تا حدی ارزان است و اغلب خانه‌اولی‌ها، مسکن خود را از این مناطق تهیه می‌کنند، معاملات کنونی بازار مسکن به‌اصطلاح «معاملات امضا به امضا» است؛ یعنی فرد مسکنی دارد و با سرمایه‌گذاری خود در بازار‌های موازی و با یک جهش دلار، سرمایه و مسکن فعلی خود را ارتقا می‌دهد و به طور مثال به محله‌ای بهتر کوچ می‌کند.
این کارشناس بازار‌های مالی ادامه داد: در این شرایط، نمی‌توان انتظار داشت که رونق به بازار مسکن بازگشته باشد.
وی با اشاره به اینکه کماکان شرایط رکود در بازار مسکن وجود دارد، خاطرنشان کرد: نمی‌توان گفت در چند سال اخیر که بازار مسکن درگیر رکود بوده، قیمت‌ها در این بازار رشد نکرده، اما رشد آن به میزان رشد بازار‌هایی مانند ارز و طلا نبوده است.
{$sepehr_key_119363}
وی در پاسخ به این سؤال که آیا ریزش اخیر قیمت ارز و طلا، سرمایه‌ها را به سمت بازار مسکن سوق خواهد داد یا خیر، گفت: ابتدا بهتر است گریزی به قیمت ارز باوجود مذاکرات کنونی داشته باشیم. به نظر من نرخ ارز در صورت توافق غیرجامع تا آبان‌ماه محدوده ۱۱۵ تا ۱۲۰ هزار تومان را خواهد دید حتی اگر فرض کنیم طرفین برجامِ سال ۱۳۹۴ را امضا کنند؛ هرچند اثر توافق ۱۴۰۴ به‌مراتب کمتر از توافق ۱۳۹۴ خواهد بود؛ بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که نرخ دلار یک یا دو سال درجا بزند.
راعی با اشاره به اینکه تفکر سرمایه‌گذاری اکنون با یک دهه گذشته بسیار تغییر کرده است، بیان کرد: اینکه چقدر احتمال دارد نقدینگی به سمت بازار مسکن برود، مشکل اصلی عدم تطبیق درآمد‌های مردم مخصوصاً خانه‌اولی‌ها نسبت‌به قیمت مسکن است. این موضوع باعث شده تا سال گذشته، شاهد کاهش ۶۰ درصدی میزان معاملات مسکن نسبت‌به دوران رونق این بازار باشیم.
کارشناس بازار‌های مالی با اشاره به اینکه اولین نکته اثرگذار در بازار مسکن، قدرت خرید مردم است، گفت: رشد تورم و رشد نقدینگی انتظار‌ها از افزایش قیمت ملک را به وجود خواهد آورد که امسال نیز شاهد رشد قیمت مسکن خواهیم بود.
وی تصریح کرد: نکته قابل‌توجه تغییر دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن از دو سال اخیر است. اگر بازار مسکن را از ابتدای انقلاب تا سال ۹۷ بررسی کنیم، درخواهیم یافت که جهش‌های قیمتی مسکن بین ۴ تا ۶ سال یک‌بار رخ می‌داد. اما از ۹۷ به بعد این دوره‌های زمانی به ۲ سال یک‌بار رسیده است.
وی ادامه داد: در سال ۱۴۰۲ طبق آمار‌های رسمی بانک مرکزی، قیمت مسکن در تهران رشد ۲۵ درصدی و در ۱۴۰۳ این عدد به ۹ درصد رسید. در آمار‌های غیررسمی افزایش قیمت مسکن ۲۵ تا ۴۰ درصدی را در سال گذشته شاهد بودیم. تحقیقات میدانی در استان تهران نیز نشان داد که ۴۰ درصد عدد بزرگی برای تهران نیست.
راعی با اشاره به اینکه در سال ۱۴۰۴ نیز طبیعتاً بازار مسکن رشد خواهد کرد، توصیه‌ای به خریداران مسکن داشت و گفت: به افرادی که هنوز مسکن خریداری نکرده‌اند، توصیه می‌شود که در اوایل سال و حتی در اردیبهشت‌ماه خرید خود را تکمیل کنند.
{$sepehr_key_119364}
وی در پاسخ به این سؤال که آیا رشد قیمت مسکن در سال جاری به میزان رشد تورم عمومی خواهد بود یا خیر، گفت: این موضوع قابل رد نیست. ممکن است مسکن در استان تهران به میزان تورم یا حتی بیشتر از آن رشد کند.
این کارشناس بازار‌های مالی ادامه داد: از یک طرف خانه‌اولی‌ها به نوعی از بازار مسکن خارج شده‌اند و از طرف دیگر مسکن در سال‌های اخیر به میزان دلار رشد نداشته و می‌تواند این عقب‌افتادگی را جبران کند.