همین چند روز پیش بود که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در گزارشی شاخص دسترسی خانوار‌ها را به خرید و اجاره واحد مسکونی بر اساس نسبت قیمت به درآمد اعلام کرد. گزارشی که سال‌ها به‌دلیل به‌روزرسانی‌نشدن، تبدیل به یک نقطه تاریک در زمینه انتشار شفاف اطلاعات شده بود.

با این حال، انتشار نتایج این تحقیق لکه سیاه‌تری بر دامن بدنه محقق و پژوهشگر وزارت راه و شهرسازی نشاند. داده‌های این تحقیق با واقعیت‌های کنونی امروز جامعه آن‌قدر ناسازگار است که گویی نویسندگان آن از کره مریخ به ایران آمده‌اند و عده‌ای با چهارتا عدد و رقم سرشان را شیره مالیده‌اند.

چطور ۲۷ سال؟

شاخص «دسترسی به مسکن» از نسبت میانگین قیمت یک واحد مسکونی در بازار به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید. این شاخص در کل کشور ۹سال است و طول دوره انتظار برای خانه دارشدن (در صورت پس انداز یک سوم درآمد) ۲۷سال اعلام شد. به این صورت که اگر همه درآمد برای تأمین مسکن هزینه شود، میانگین دسترسی حدود ۹سال است، اما در صورت پس انداز یک سوم درآمد زمان لازم برای خانه دارشدن سه برابر این عدد، یعنی میانگین ۲۷سال است.

طبق برنامه هفتم توسعه باید طول دوره دسترسی خانوار‌ها به مسکن از ۹سال به ۷.۵سال کاهش یابد.

عدد ۲۷سال که از کل جمعیت کل کشور، شامل روستا‌ها و شهر‌های کوچک تا کلان شهر‌ها محاسبه شده اخیرا توسط حبیب ا... طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، اعلام شده است. پیش از این برآورد‌های تخمینی از مدت زمان خانه دارشدن از سوی برخی افراد اعلام می‌شد. به طور مثال زاکانی، شهردار تهران، مدت زمان خانه دارشدن در پایتخت را هفتاد سال اعلام کرد، برخی کارشناسان این عدد را صد سال و برخی دیگر دویست سال تخمین می‌زدند!

{$sepehr_key_125320}

زمان انتظار برای خانه دار شدن

ساده‌ترین روش محاسبه زمان انتظار برای خرید خانه، این است که درآمد خانوار را بر قیمت واحد مسکونی تقسیم کنیم. در این روش، کل درآمد خانوار یا درصدی از آن بر قیمت یک واحد مسکونی تقسیم می‌شود. آخرین آمار رسمی از شاخص دسترسی به مسکن و دوره انتظار برای دستیابی به آن، اخیرا به روزرسانی شده است.

اگر ۳۰درصد از درآمد را محدوده مناسبی برای پس انداز درنظر بگیریم و فرضمان بر این باشد که هر کارگر یا کارمند برای خانه دارشدن، تنها به حقوق خود متکی است، زمان انتظار برای خانه دارشدن محاسبه شدنی است.

آمار وزارت راه وشهرسازی نشان می‌دهد که زمان دسترسی به مسکن در سال۱۳۷۱ معادل هجده سال و در سال۹۵ هم همین عدد بوده است، این درحالی است که متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در کشور در سال۷۱، معادل ۲۱۰هزار تومان و در سال۹۵ معادل یک میلیون و ۹۰۰هزار تومان بوده است. اما زمان انتظار برای خانه دارشدن طی سال های۷۱ تا ۹۵ به طور ثابت روی عدد۱۸ ثابت نبوده است. این شاخص در سال۷۹ به عدد «۱۲سال انتظار» و در سال۸۶ به عدد «۲۲سال انتظار» رسیده است.

۵۰ تا ۱۰۰سال انتظار برای خانه دارشدن در مشهد

در سال ۱۴۰۴ حقوق کارگران بعد از اضافه شدن تمامی ردیف‌های حقوقی ازجمله حق مسکن و... برای کارگر متأهل ۱۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان است. اگر فرض را بر این بگیریم که هر کارگر با اضافه کاری، ماهیانه ۱۵ میلیون تومان حقوق دریافت کند و بتواند ۳۰درصد از این رقم را پس انداز کند (امری تقریبا محال)، در پایان سال ۵۴ میلیون تومان پس انداز خواهد داشت.

با فرض اینکه افزایش حقوق سالیانه کارگر متناسب با تورم بخش مسکن باشد و این کارگر بتواند سال‌های متمادی ۳۰درصد از حقوق خود را پس انداز کند، آن موقع می‌تواند بعد از هفتاد سال پس انداز، یک خانه ۱۰۰متری در منطقه متوسط رو به پایین مشهد خریداری کند. خانه‌ای در مناطق اطراف شهر مثل منطقه۱۲ که آپارتمان‌هایی با سند شش دانگ دارد، اکنون حدودی هرمترمربع ۳۶ میلیون تومان قیمت دارد.

اگر این قاعده را با تمام فرضیات برای کارمندان نیز درنظر بگیریم و فرض کنیم حقوق متوسط ماهیانه یک کارمند با اضافه کاری حدود ۱۸ میلیون تومان باشد، کارمند نیز بعد از حدود پنجاه سال می‌تواند خانه‌ای ۱۰۰متری در منطقه متوسط رو به پایین مشهد خریداری کند.

البته بی تردید استفاده از تسهیلات ویژه مسکن یا سایر تسهیلات می‌تواند مسیر خرید خانه را کمی کوتاه‌تر کند. با این حال نباید فراموش کنیم که هم اکنون نرخ تسهیلات مسکن با نرخ واقعی قیمت‌ها در این بازار تطابق ندارد و به عنوان مثال وام ۸۰۰ میلیون تومانی مسکن در مشهد، فقط کفاف پرداخت حدود ۲۲ درصد قیمت یک آپارتمان ۱۰۰متری در منطقه متوسط و ضعیف این کلان شهر را‌ می‌دهد.

رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوار و ثبات قیمت مسکن، سه عامل تعیین کننده برای کاهش زمان دسترسی خانوار‌ها به مسکن است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد که در سه سال اخیر، این عوامل تأثیر منفی بر دسترسی به مسکن گذاشته و به همین دلیل، زمان انتظار برای خرید خانه افزایش یافته است.

{$sepehr_key_125321}

زخم دهه ۹۰ بر بازار مسکن

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، می‌گوید: درخصوص بازار مسکن، همان طور که مشاهده می‌شود، متأسفانه جهش‌های شدید قیمتی در اواخر دهه ۹۰ بحران ساز شد و به نوعی می‌توان گفت که بخش بزرگی از تورم سال‌های آینده را پیش خور کرد.

او می‌افزاید: در دوره هشت ساله دولت روحانی، قیمت مسکن حدود ۷۲۵درصد رشد داشت. در این مدت، میانگین تورم کشور نیز حدود ۲۴۸درصد افزایش یافته بود و‌ می‌توان گفت که تورم مسکن، بالغ بر ۴۷۷درصد بیش از تورم کشور بوده و بی شک بخش بزرگی از تورم عمومی نیز از تورم مسکن است.

این کارشناس بازار مسکن اضافه می‌کند: این رویه ادامه پیدا کرد و به جایی رسید که متأسفانه بازار کاملا قفل شد و مردم توان خرید خود را به طور کامل از دست دادند. صنعت ساختمان نیز متأسفانه کامل راکد شد. این روند همچنان ادامه دار است و مشکلات زیادی بر سر راه رونق مسکن وجود دارد. 

وی ادامه می‌دهد: پیش بینی می‌شود که در سال۱۴۰۴ این مشکلات همچنان ادامه داشته باشند، زیرا وام‌های بانکی که اختصاص یافته، کفاف خرید بیش از شش یا هفت متر زمین را‌ نمی‌دهد و قدرت خرید نیز وجود ندارد. این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: فاصله بین ساخت و فروش مسکن بسیار زیاد است و مردم به دلیل اینکه چندین سال دستمزد‌ها و پرداخت هایشان سرکوب شده، امکان خرید خود را از دست داده‌اند.