به گزارش شهرآرانیوز؛ گرانی لجامگسیخته، بازار رهاشده، قیمتسازان سرکش و مردم سرگردان. خریدار و فروشنده هر دو ترسیده و دست از معامله کشیدهاند. مگر تعداد اندکی که حسابوکتابشان جور درآمده است. خبر چندانی از معامله حقیقی نیست، سوداگری جای آن را گرفته است و سوداگران با خریدوفروشهای صوری قیمت را چندبار و هر بار چند پله بالا بردهاند.
این شِمایی از وضعیت بازار مسکن مشهد است. میگویند بازار ملک، چند سالی خواب بوده و از دیگر بازارهای مالی عقب افتاده است (هرچند در همان سالها نیز افزایش قیمت را تجربه میکرد). حالا میخواهد جبران کند، اما گویی از جبران گذشته و اکنون که از خواب برخاسته تورم آینده را هم پیشخور کرده است.
اما مگر قرار نبود مسکن، مکانی باشد برای سکنا و آرامش، حالا چند دهه است که تبدیل به کالایی سرمایهای شده و از سرپناهبودن خارج شده و آنطور که پیداست کسی جلودارش نیست. یک متر خانه در مشهد چند؟ میدانید که بستگی دارد این سؤال را در کجای شهر بپرسید. ما پرسیدیم. مشهد را به چند بخش تقسیم کردیم، در نقش خریدار به چندین و چند بنگاه سر زدیم و در جای جای شهر خانههایی دیدیم که فقط نامشان به هم شباهت داشت تا بتوانیم آخرین وضعیت بازار مسکن مشهد را اینجا در قالب کلماتی محدود توصیف کنیم.
قرار بود برای مقایسه مناطق، چند ویژگی یکسان را در نظر بگیریم، مثل سندداربودن ملک، سن بنا تا ۱۰ سال، آسانسور و پارکینگ و متراژی حدود ۷۰ تا ۹۰ متر. شاخصهایی که نتوانستیم در مناطق مختلف با آنچه مشاهده کردیم بر آن ثابتقدم بمانیم.
قیمتهای دلبخواهی
نوشتن از نقطه به نقطه وضعیت مسکن در مشهد ۳۵۱کیلومترمربعی در یک گزارش نمیگنجد. شاید بررسی هر محله و بازگوکردن دیدهها و شنیده هایمان برای هر منطقه گزارشی جداگانه بطلبد، اما خلاصه بگوییم به قول کاسبان مسکن، «قیمتها باز است. معیاری وجود ندارد. معیار آخرین معامله است.»
برای کوتاه کردن مطلب، مناطق متوسط در غرب و شرق را به هم پیوست میدهیم. از خواجه ربیع و عبادی و مطهری تا شهدا، قرنی و مجد در شرق و مرکز و از قاسم آباد تا الهیه همه از انفجار قیمت میگویند. به اضافه اینکه هیچ نظارتی وجود ندارد.
مشاور املاکی در قاسم آباد به جهش قیمتهای منطقه اشاره میکند و نبود نظارت بر بازار. میگوید سایتهای خریدوفروش خانه، کار را خراب کردهاند. هرچه به صاحبان ملک میگوید که قیمت خانه آنها این قدرها نمیارزد، به قیمتهای آن سایت خاص اشاره میکنند و یک کلام پایین نمیآیند.
میگوید در گفتوگو با همکارانش متوجه شده که در یک شب، خانههایی با شرایط مشابه با تفاوت ۵۰۰ میلیون تومان در یک منطقه به فروش رفته است. به گفته او کف قیمت خانه نوساز در مناطقی مانند فلاحی و شریعتی برای هر مترمربع به حدود ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است. در الهیه نیز خانههای نوسازی که تا پیش از جنگ اخیر متری حدود ۶۰ میلیون تومان به فروش میرسیدند، حالا به متری حدود ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.
نیم ساعت نشستن در یک مشاور املاک در خیابان عبادی هم ما را با خانمی آشنا میکند که قصد فروش خانه سنددارش را دارد، اما با شرط وشروط. از نگرانی هایش میگوید، از اینکه قبل از عید تا پای معامله برای فروش خانه رفته و به قول خودش «کارهای خدا معامله جوش نخورده» حالا فقط اگر خانه پیدا کند و هم زمان بتواند خرید انجام دهد، حاضر به فروش است.
گرانی به حاشیه رسید
کوچه پس کوچههای درهم پیچیده، خانههای کوتاه قامت را در خود بلعیده است. ساختمانی اگر در بین این کوچهها سر برآورده، دیده شدنش از کوتاه قامتی خانههای اطراف است، نه از بلندقامتی آن. اینجا انتهای خیابان پنجتن است. گویی به شهری دیگر سفر کردهایم، حتی شاید در زمانی دیگر. آبراههای لوش بسته، دکانهای خالی، درهای یکی در میان زنگ زده و خانههایی اغلب کوچک و یک طبقه.
با وجود همه این تفاوت ها، پای افزایش قیمت خانه به این محلات هم باز شده است. قدم در یکی از بنگاههای املاک در این کوچهها میگذاریم. خانه نوساز در این محله معنا ندارد، اگر باشد هم غیرقانونی بالارفته است و حرف از سند، شوخی به نظر میرسد. بر صندلیهای ساده بنگاه مینشینیم.
«بنگاهی» واژهای است که در این محلات برای مشاوره فروش املاک به کار میبرند. «بنگاهی» برایمان چای میآورد و برای پذیرایی در یک نعلبکی چند شکلات میچیند. میگوید: «اینجا بافت قدیم است و خانه در این مناطق، پول زمین است. متری ۳۵ میلیون تومان.»
او هم مثل دیگر همکارانش از قیمت مناطق اطراف بی خبر نیست و ادامه میدهد در همین یکی دوماه اخیر قیمتها جهش داشت. قبل از عید و شروع جنگ، در این منطقه اگر خریدوفروشی میشد، متری حدود ۲۵ میلیون تومان بود. درباره آپارتمانهای چند خیابان آن طرفتر سؤال میکنیم. خیابان ابرار. با چند تماس میگوید که قیمت یک متر آپارتمان صفر با آسانسور و پارکینگ در این منطقه تا ۴۰ میلیون تومان، اگر کمی سال ساخت بنا بیشتر باشد تا ۳۵ میلیون تومان هم معامله شده است.
کمی از حاشیه شهر خارج میشویم. در خیابانهایی مانند گاز، مسلم و فاطمیه به چند بنگاه سر میزنیم. با ۵ میلیارد تومان فرضی دنبال خانه سنددار هستیم. به قول خودشان «کیسی» وجود ندارد. یا باید بی خیال سند شویم یا باید پول روی پولمان بگذاریم. میگویند هزینه سنددارکردن خانه در متراژ پایین صرف ندارد. تنها پیشنهاد کمی نزدیک به دارایی فرضی ما، یک خانه ۱۰۰ متری، نوساز وکالتی در خیابان فاطمیه است که حدود ۶ میلیارد و ۵۰۰ تومان آب میخورد.
{$sepehr_key_211948}
قیمت ۱۰ برابری لوکسنشینها
شب در این خیابانها تاریک نمیشود. چراغ برق ها، مغازه ها، ساختمان ها، نورهای آشکار و مخفی، همه جا برق میزند. کوچه پس کوچه هایش تمیز است و انگار درختان هم اکسیژن بیشتری تولید میکنند. ساختمانهای نوساز در هر کوچهای به چشم میخورند. مشاوران املاک اینجا با منوی قهوه، چای و دمنوش از خریدار و فروشنده پذیرایی میکنند.
اینجا «بنگاهی» میشود مشاور فروش املاک. از سجاد و احمدآباد تا بخشی از کوهسنگی، از هاشمیه و هفت تیر و برخی دیگر از نقاط وکیل آباد را برای بررسی در یک دسته، یعنی بالاشهریها قرار میدهیم. هرچند تفاوت قیمت در همین مناطق نیز چشمگیر است. اینجا وقتی صحبت از خانه با متراژ ۹۰ متر باشد، تقریبا هیچ موردی در دفتر فروش مشاوران پیدا نمیشود. برای بررسی خانههای به طور معمول در این منطقه، باید حداقل متراژ بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ متر را در نظر بگیرید.
حدود قیمتی هر مترمربع از یک خانه نوساز که مشاوران املاک در خیابان سجاد پیشنهاد میکنند حدود ۲۵۰ میلیون تومان است، اما بیشترین موردهای پیشنهادی در متراژهای ۲۰۰ متر به بالاست که در ساختمانهای نوساز تا هر مترمربع ۳۵۰ میلیون تومان هم بالا میرود که در مقایسه با خانهای در حاشیه شهر حدود ۱۰ برابر ارزش دارد. میانگین هر متر خانه صفر در نقاطی مانند هاشمیه و هفت تیر تا ۲۰۰ میلیون تومان هم میرسد.
پرینت حساب برای بازدید خانه
در همین خیابانها به جایی میرسیم که گاهی برای بازدید از خانههایی در برجهای سر به آسمان کشیده اش، باید مشاور فروش این واحدها را با پرینتی از حساب خود مطمئن کنید که جزو مشتریهای واقعی هستید. باوجوداین، هستند فروشندههایی که به سؤال هایمان پاسخ دهند یا بازدیدکنندگان و حتی ساکنانی که از تجربه بازدید یا برج نشینی برایمان صحبت کنند.
در مقام مقایسه، متراژ بالکن برخی از این واحدها از یک واحد در مناطق متوسط و کمبرخوردار شهر بیشتر است. گاهی قیمت شارژ ماهانه این ساختمانها از قیمت یک متر خانه در منطقههای کمبرخوردار مشهد هم بیشتر است. متراژ خانهها در چند برج صاحب نام شهر از ۲۰۰ متر تا ۳۸۰ متر متفاوت است، البته به جز پنت هاوس که حدود ۷۰۰ متر است.
درباره قیمت هر متر از این خانهها نیز مشاور فروش میگوید که «فعلا قیمت فروش بسته شده است، اما آخرین قیمت هر مترمربع از این واحدها، بسته به طبقه آن بین ۳۱۰ تا ۴۴۰ میلیون تومان است.» اینکه باوجود خالی بودن برخی واحدها، فروش بسته شده، یعنی هنوز امکان افزایش قیمت وجود دارد.
حالا تصور کنید با همین قیمت یک واحد ۲۰۰ متری در پایینترین طبقه برجهای لاکچری ۶۲ میلیارد تومان و در بالاترین طبقه آن، یعنی پنت هاوس ۷۰۰ متری حدود ۳۰۸ میلیارد تومان تمام میشود. اگر پا از این برج بیرون هم نگذارید، تفاوت طبقاتی همینجا هم خودش را نشان میدهد، چه برسد در کف خیابانهای شهر. همان طور که گفتیم گاهی با مبلغ شارژ ماهانه این واحدها میتوان یک متر خانه خرید.
توصیف مفصل از لابی با مبلهای چرمی و لوسترهای آنچنانی، باشگاه، مهدکودک، خشک شویی، استخر و... در این گزارش نمیگنجد. اما به گفته ساکنان، شارژ ماهانه برای هزینه تعمیرات، نگهداری و نظافت در کنار برخی از خدمات تا ۵۰ میلیون تومان هم میرسد. یک متر خانه با ۲۰ سال ساخت، در خیابان رسالت یکم حدود ۴۲ میلیون تومان است. یا در ایثارگران یک متر از خانهای با یک سال ساخت، حدود ۵۰ میلیون تومان قیمت میخورد.
آرزوی خرید مسکن
یک متر خانه در مشهد چند؟ حالا به سؤال ابتدای گزارش بازمی گردیم. همان طور که خواندید قیمت مسکن با انفجار جالب توجهی در ماههای اخیر روبه رو بوده است. با وجود اینکه این افزایش قیمتها به همه شهر سرایت کرده، شکاف طبقاتی در نقاط مختلف شهر را بیش ازپیش کرده است. به اضافه اینکه رؤیای داشتن مسکن از آنچه که بود، برای اجاره نشینان غیرقابل دسترستر شده است.
اگر حداقل حقوق ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی امسال را در نظر نگیریم و به جای آن حقوق فردی با ۲ فرزند و کمی سابقه کار را حدود ۲۷ میلیون تومان در نظر بگیریم، یک ماه حقوق او بدون هیچ هزینه دیگری، کفاف خرید یک متر خانه نوساز و سنددار در مناطق کم برخوردار را نمیدهد. شاید بتوان یک متر خانه بدون سند و با سن بنای بیشتر را در این محدودهها یافت.
دلایل جهش قیمت مسکن و سناریوهای آینده
محمد سیفالدین، کارشناس بازار مسکن در مشهد، با اشاره به تحولات ماههای اخیر این بازار میگوید: افزایش قیمت مسکن بیش از آنکه ناشی از رشد تقاضا باشد، نتیجه افزایش هزینههای ساخت و تورم عمومی حاکم بر اقتصاد کشور است و این روند را میتوان واکنشی طبیعی به رشد هزینهها دانست.
او ادامه میدهد: در نیمههای سال۱۴۰۴ و همزمان با نوسان افزایشی و نامتعارف قیمت دلار، پیشبینی میشد که بازار مسکن با افزایش قیمت مواجه شود. تا پیش از وقوع جنگ در اسفندماه، روند قیمتها در بازار مسکن صعودی بود.
به گفته این کارشناس بازار مسکن با وقوع جنگ، بازار مسکن در وضعیت شوک قرار گرفت و آمار معاملات تقریبا به صفر رسید، اما با اعلام آتشبس، نرخهای پیشنهادی فروشندگان بلافاصله افزایش یافت و بار دیگر شاهد رشد قیمتهای اعلامی در بازار بودیم.
سیفالدین با بیان اینکه قیمت مسکن تابع دو عامل اصلی است، اضافه میکند: در حالت کلی، قیمت مسکن از یکسو تحتتأثیر هزینه تمامشده ساخت و از سوی دیگر متأثر از میزان تقاضای مسکن در بازار قرار دارد.
سیفالدین در تشریح عامل نخست میگوید: در پی جنگ اخیر، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی با اختلال مواجه شد. کارخانههایی از جمله تولیدکنندگان فولاد، سیمان و محصولات پتروشیمی بهدلیل آسیبدیدگی و کاهش ظرفیت تولید با مشکلات جدی روبهرو شدند و این موضوع باعث افزایش هزینههای مستقیم و غیرمستقیم ساخت مسکن شد.
او میافزاید: درحالحاضر هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ششطبقه به طور میانگین حدود ۵۰میلیون تومان برآورد میشود و هزینه ساخت هر مترمربع مسکن لوکس نیز به حدود ۶۰میلیون تومان رسیده است.
{$sepehr_key_211947}
این کارشناس بازار مسکن درباره عامل تقاضا نیز اینطور توضیح میدهد: در شرایط کنونی، تقاضای واقعی در بازار بسیار محدود است و توان خرید مردم کاهش یافته است؛ بنابراین رشد شدید قیمتها نمیتواند ناشی از تقاضای بازار باشد.
سیفالدین تأکید میکند: رشد قیمت مسکن بیش از آنکه حاصل تحرک تقاضا باشد، ناشی از تورم عمومی است که تمامی سطوح اقتصاد کشور را درگیر کرده است. از این رو افزایش قیمت مسکن را نمیتوان غیرطبیعی و نامتعارف دانست، بلکه این افزایش در واقع پاسخی به رشد هزینههای ساخت و شرایط تورمی اقتصاد است.
وی درعینحال پیشبینی میکند که احتمالا نرخ تورم مسکن همچنان پایینتر از تورم عمومی کالا و خدمات باقی بماند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه دو سناریوی کلی برای آینده بازار مسکن ترسیم میکند و میگوید: در سناریوی توافق و کاهش ریسکهای سیاسی، بازار مسکن میتواند بهسمت رونق حرکت کند و شاهد افزایش معاملات و تمایل بیشتر برای ساختوسازهای جدید باشیم.
به گفته سیفالدین در سناریوی تداوم جنگ، به دلیل کاهش اعتماد به بازار مسکن و محدودیت توان خرید متقاضیان، بازار همچنان در شرایط رکود تورمی باقی خواهد ماند و در عین حال قیمتها روند افزایشی خود را حفظ خواهند کرد.