به گزارش شهرآرانیوز؛ اجاره، چالش این روزهای زندگی بسیاری از مستأجران، در بازاری است که نه سقفی دارد و نه پاسبان. مستعد بیسامانی است، البته بیشتر از قبل. هرکس هر قیمتی بخواهد میگوید و هر صاحبخانهای به دنبال قیمت بالاتر است. چه خبر است؟ همان حرفهای همیشگی؛ اجاره تابعی از قیمت مسکن است به اضافه تورم. برخی صاحبخانههای جزء میخواهند افزایش هزینههای خود را از درآمد اجاره جبران کنند.
آنها همچنین دنبالهرو قیمتگذاری صاحبان اصلی ملک هستند. هرچند افزایش هزینههای ساخت و تورم عمومی حاکم بر اقتصاد کشور موجب افزایش قیمت مسکن شده است، اما هستند کسانی که این وضعیت را در زیر سایه نبود نظارت با هدایت جمعی به انفجار قیمت برسانند. حالا شالوده کار چنان از دست خارج شده که طرحهای بینتیجه دولت، از قبل هم بیاثرتر شده است.
حالا آمار و گزارشها میگوید که سهم اجاره در سبد هزینه خانوار از ۴۰ درصد عبور کرده و حتی تا ۷۰ درصد هم برای برخی دهکها گزارش شده است. رقمها هرچند به شوخی شباهت دارد، اما یک حقیقت تلخ است.
اواخر اردیبهشت در گزارشی با عنوان «حاشیهنشینان، قربانیان خاموش تورم اجاره» به وضعیت اجارهبها در مناطق کمبرخوردار پرداختیم. حالا در دومین گزارش صفحه اقتصاد درباره اجاره، به دیگر نقاط شهر سر زدهایم. شاید تحلیل هر محله، گزارش جداگانهای بطلبد، اما مشت را نمونه خروار قرار میدهیم و وضعیت اجاره در مشهد را از چند زاویه نگاه میکنیم.
زندگی مستاجری زیر فشار هزینه
برای رفتن به بازار حقیقی و گشتن در فضای مجازی که از فضای حقیقی بیسروسامانتر است، معیار درآمد را چقدر در نظر بگیریم؟ درآمد ۴۰ میلیون تومانی برای یک خانواده چهار نفره خوب است؟ خوب که نیست، اما در این شرایط در دسته متوسطها قرار میگیرند. اگر این خانواده ۱۵ میلیون تومان از درآمد خود را برای اجاره در نظر بگیرند و ۱۰۰ میلیون تومان هم پول پیش داشته باشند، شاید در مناطق کمبرخوردار یا بهسختی در مناطقی نزدیک به مناطق کمبرخوردار، خانهای معمولی برای سکنا پیدا کنند. یا باید از متراژ خانه کم کنند یا در طبقات بالای خانههای بدون آسانسور ساکن شوند یا بالاخره از یک ویژگی خانه قابل سکونت راحت، بگذرند.
وقتی در این گزارش، مناطق حاشیهای را که قبلا دربارهاش نوشتهایم حذف کردیم، کار سخت شد. اول سری به فضای مجازی میزنیم. با این قیمتها بیشتر از آگهی خانه، نیازمندی برای همخانه دیده میشود. عجیب است. بعد از کمی بالا و پایینکردن اعداد و ارقام، بالأخره چند گزینه در مناطق متوسط رو به خوب پیدا میکنیم.
میخواهیم خانهای باشد با دو اتاق خواب. گزینهای در خیابان مجد پیدا میشود. شانزده سال ساخت است و ۸۵ متر، رهن ۵۰ میلیون تومان و اجاره ۱۳ میلیون تومان. ویژگیها را بررسی میکنیم. طبقه چهارم بدون آسانسور است و عکسها حکایت از خانهای فرسوده و قدیمی دارد.
مشاور املاک، آگهی را گذاشته و نوشته که موردهای مشابهی هم دارد. تماس میگیریم. این مورد در کمتر از یک هفته اجاره رفته است. میپرسیم باز هم موردی دارید؟ جواب این است که چقدر میتوانید روی اجاره بگذارید یا رهن؟ هیچی. برای هیچی فعلا گزینهای ندارد. پس چرا در آگهی نوشته شده گزینه مشابه وجود دارد؟ به هر حال الان گزینهای نیست، پیدا شود تماس میگیریم.
از خیر تعیینکردن رقم گذشتیم. به بازار میرویم شاید در فضای حقیقی، وضع بهتر باشد که نیست. فقط چند نمونه را بازگو میکنیم. با رقمی شبیه به رقم خانواده فرضی ما در مسلمشمالی یک خانه ۷۰ متری با حدود ۱۰ سال ساخت، یک خواب، طبقه اول و بدون پارکینگ و آسانسور یک گزینه پیدا میکنیم. درخواست بازدید میدهیم.
ورودی فقط برای پارک یک خودرو جا دارد و با پارک یک پژو ۴۰۵ پر شده است. مشاور املاک میگوید که اگر دوچرخه یا موتور داریم، میتوانیم پارک کنیم. وارد خانه که میشویم دلمان برای خانواده چهار نفره فرضیمان میسوزد. نور خانه کم است و یک اتاق کوچک تنها محلی برای جا دادن همه وسایل شخصی این خانواده. قیمت اجاره این خانه ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ۵ میلیونتومان اجاره است.
خطاب به مشاور املاک تأکید میکنیم که میتوانیم تا ۱۵ میلیون اجاره بدهیم. میگوید اگر گزینهای پیدا شد با ما تماس میگیرد، چون این گزینهها سریع اجاره میرود. در انتهای خیابان عبادی هم یک واحد هفتاد متری همکف با پانزده سال ساخت پیشنهاد میشود. یک خواب دارد به اضافه مقدار زیادی بوی نم. کابینتها فلزی و کمدهای قدیمی. اینجا ۱۰۰ میلیون تومان رهن به اضافه ۱۲ میلیون تومان اجاره. گزینههای دیگر نیز چنگی به دل نمیزنند.
اجاره بالا در مناطق متوسط
از اعلام قیمت منصرف میشویم. اینبار ویژگیها را مدنظر قرار میدهیم و به مناطق مرکزیتر و خوب سر میزنیم. میخواهیم خانهای داشته باشیم با مساحتی حداقل حدود ۸۵ تا ۹۵ متر، دو اتاق خواب و اگر شد کم سن و سال یا حداکثر ۱۰ سال ساخت.
از حوالی چهارراه خواجهربیع، خیابان هاشمینژاد، عبادی و میدان شهدا شروع میکنیم. آپارتمانی نوساز در کوچهپسکوچههای خیابان عبادی با ۱۰۰ متر مساحت، دو خواب و همراه همه گزینههای یک خانه معمولی در این دور و زمان، یعنی پارکینگ و آسانسور به ما پیشنهاد میشود. قیمت ۳۰۰ میلیون تومان رهن و ۲۱ میلیون تومان اجاره است. مشاور املاک میگوید که سال قبل، این قیمتها مربوط به برخی نقاط وکیلآباد بود و حالا به اینجا رسیده است.
کمی از خواستههایمان کوتاه میآییم خانهای با ۲۵ سال ساخت را احتمالا میتوانید نگفته تصور کنید. کابینتهای کم و کهنه، درهای شکسته کمد و گچ دیوار با وجود تمدید چندساله رنگ پریده است. این خانه ۸۵ متری دو خواب، بدون پارکینگ و آسانسور طبقه اول ۱۳۰ میلیون تومان رهن و ۱۵ میلیون تومان اجاره. نقاط دیگر شهر را هم سر میزنیم.
بگذارید از شرق به غرب برویم. الهیه، محلی که تعداد خانههای نوساز برای اجاره بیشتر است و مستأجران زیادی برای یافتن خانه به آنجا سر میزنند. اینجا خیابانها شکل و شمایل مناسبتری دارد. وارد آپارتمانی میشویم که سرو شکل آن با قبلیها فرق دارد.
۹۰ متر است و هفت سال از ساخت آن میگذرد. پرنور است. طبقه اول با آسانسور و پارکینگ بدون انباری. قیمت ۳۵۰ میلیون تومان رهن و ۲۰ میلیون تومان اجاره. گفتن از همه مواردی که مشاهده کردیم در اینجا نمیگنجد. در جدول زیر چند نمونه را برای درک بهتر وضعیت اجاره در مناطق مختلف مشهد آوردهایم.
تورم، گریبان همه را گرفت
کوچ اجباری به محلههایی پایینتر از محل زندگی فعلی خود، فقط مختص محلههای متوسط نیست. بسیاری از مستأجرانی که در محلههای بهاصطلاح برخوردار ساکن بودند نیز حالا مجبور به ترک محل زندگی خود هستند. این را در بازدید میدانی و گفتوگو با مشاوران املاک در این مناطق بارها میشنویم. اینکه برخی خانهها خالی مانده است.
خلاصه اینکه تورم اجاره، گریبان همه را گرفته است. همانطور که در گزارش فروش نوشتیم، در محلاتی مانند سجاد خانه با متراژ پایین کمتر است. درباره گزینههای اجاره نیز همین تجربه تکرار شد. اینجا از توصیف خانهها گذر میکنیم و فقط به قیمتها میپردازیم.
این نکته نیز در این محلات جالب بود که با رهن و اجاره برخی خانهها میتوان در مناطق کمبرخوردار خانه خرید. بهعنوان مثال رهن یک خانه ۲۳۰ متری نوساز در سجاد ۴.۸ میلیارد تومان به همراه اجاره ۴۰ میلیون تومانی است، اگر بخواهید، امکان تبدیل به رهن کامل وجود دارد که معادل ۶ میلیارد تومان میشود.
{$sepehr_key_217573}
سیاستهای دستوری، راهکار کنترل قیمت اجاره نیست
یک کارشناس حوزه مسکن، درباره میزان افزایش اجارهبها در مشهد با تأکید بر اینکه نمیتوان رقم مشخصی اعلام کرد، میگوید: اگرچه آمار دقیق و یکسانی برای همه مناطق وجود ندارد، اما برآوردها نشان میدهد که اجارهبها، امسال بهطور میانگین بین ۴۰ تا ۵۰درصد افزایش داشته و در برخی مناطق، حتی بیش از این میزان رشد کرده است.
صادق عابدزادهسعیدی درباره عوامل افزایش اجارهبها، اظهار میکند: مسکن، تابعی از بازار و اجاره نیز تابعی از قیمت در بازار خریدوفروش است. وقتی در بازار شاهد تورمهای بالا هستیم، تأثیر آن در بازار مسکن و اجاره هم بدیهی است. همچنین عدهای، منبع درآمدشان دریافت اجاره است. آنها معمولا میخواهند که تورم واردشده بر سفره خود را با افزایش اجاره جبران کنند، یعنی بخشی از هزینههایشان را از این طریق تأمین کنند. مورد سوم اینکه باتوجه به کاهش قدرت خرید ملک متقاضیان جدید بازار مسکن بیشتر بهسمت اجاره میروند و تقاضا در این بازار افزایش یافته است.
او میافزاید: این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از سیاستهای دستوری در حوزه اجارهداری، اظهار میکند: تجربه چند سال گذشته نشان داده است که مداخلههای دستوری نهتنها به کنترل بازار کمک نکرده، بلکه در برخی موارد به افزایش بیشتر قیمتها منجر شده است. بسیاری از مالکان و مستأجران درنهایت خارج از چارچوبهای تعیینشده با یکدیگر به توافق میرسند و همین مسئله کارایی این سیاستها را کاهش میدهد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه میدهد: هر سال با آغاز فصل جابهجایی مستأجران، طرحهای نظارتی و برخوردهای مقطعی در بازار اجرا میشود، اما این اقدامات معمولا کوتاهمدت است و تأثیر پایداری بر بازار ندارد. به گفته او، برخوردهای تنبیهی و جریمهها نمیتواند مشکل ساختاری بازار اجاره را برطرف کند.
عابدزاده معتقد است سیاستگذاران باید به جای رویکردهای دستوری و تنبیهی، بهسمت سیاستهای تشویقی حرکت کنند و میگوید: حمایت از ساخت واحدهای استیجاری، تسهیل فرایند ساختوساز، ارائه تسهیلات مناسب به سرمایهگذاران و کمک به توسعه فرهنگ اجارهداری حرفهای ازجمله اقداماتی است که میتواند به تعادل بیشتر بازار کمک کند.
او تأکید میکند: هرچه سیاستها از فضای محدودکننده و دستوری فاصله بگیرد و بر مبنای مشوقها و توافقهای واقعی بازار طراحی شود، احتمال موفقیت آنها بیشتر خواهد بود. تجربه نشان داده است که راهکارهای تشویقی و آزادتر در مقایسه با سیاستهای صرفا تنبیهی، نتایج بهتری در بازار اجاره مسکن به همراه داشتهاند.