سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، آری یا نه؟

محسن قناویزچی مدیر نوسازی بافت فرسوده حرعاملی

کد خبر: ۱۱۸۰

تاریخ : ۱۱ تير ۱۳۹۸ - ۰۷:۰۶

نوشته

امروزه کشور با چالش بزرگ معضلات اقتصادی روبه‌روست. بی‌شک وضعیت فعلی اقتصاد به‌شدت نیازمند سرمایه‌گذاری و حمایت‌های دولتی است. چنانچه این مهم حاصل شود و در مسیرهای صحیح و کارآمد هدایت گردد، امکان حل بخش مهمی از معضلات اقتصادی فراهم می‌شود. درواقع اجرای سیاست‌های اقتصادی نظام با حضور فعال سرمایه‌گذاران محقق خواهد شد. در این میان ایجاد فرصت‌های جذب سرمایه‌های بخش خصوصی از طریق مشارکت، دارای اهمیت فراوان و موجب سرعت‌بخشیدن به رفع معضلات اقتصادی است. سرمایه‌گذاری به مفهوم خرید دارایی مالی و پیش‌بینی سود در آینده نیازمند شرایط ابتدایی، میانی و انتهایی است. یقینا هرگونه خلل در مراحل سه‌گانه می‌تواند سرمایه‌گذاری را در معرض خطر شکست قرار دهد. یک بررسی میدانی مشخص نموده است که داشتن مهارت سرمایه‌گذاری و سرمایه‌پذیری و شیوه انتخاب صحیح حوزه سرمایه‌گذاری در میزان موفقیت سرمایه‌گذاران از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. آگاهی کافی از حوزه‌های سرمایه‌گذاری و درک شرایط ویژه سرمایه‌گذاری به روش‌های فیزیکی یا مالی در حوزه‌های متنوع به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا با دید باز وارد عرصه‌های سرمایه‌گذاری شوند و عملیات سرمایه‌گذاری خود را با موفقیت همراه سازند. تعدادی از سرمایه‌گذاران فیزیکی حوزه املاک را برای حضور خود انتخاب می‌کنند؛ حوزه‌ای که از دیرباز به‌طور سنتی جذاب بوده و هست. امروزه سرمایه‌گذاران خود را به یک بازار محدود نمی‌کنند و سعی دارند از سبد سرمایه‌گذاری استفاده کنند. بررسی حوزه‌های سرمایه‌گذاری فیزیکی مشخص کرده بخش مسکن و ساختمان قسمت عمده‌ای را به خود اختصاص داده‌است. در این میان به‌ویژه در شهرهای بزرگ قسمت درخور توجهی از شهر شامل بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری است که عموما بدون کیفیت زیستی و نیازمند نوسازی است. به علت نداشتن شناخت کافی، تمایل اولیه برخی سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده اندک است. علت اصلی آن به فاصله سطح مورد انتظار سودآوری متقاضیان برمی‌گردد. یک تحلیل ساده نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده دارای 2 خط سودآوری بالقوه است که شامل رشد تدریجی و طبیعی قیمت مسکن در طول زمان (تابع شرایط عمومی اقتصاد و میزان عرضه و تقاضا) و ارزش‌افزوده حاصل از پایان عملیات نوسازی یک پهنه بافت فرسوده است. به طور کلی این 2 عامل باید انگیزه و تمایل سرمایه‌گذاران بافت‌های فرسوده را تحریک نماید، اما آنچه اینک با آن مواجهیم این را نشان نمی‌دهد. در خصوص آسیب‌شناسی سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده تحقیقات متعددی از سوی محققان صورت گرفته است. دولت به‌عنوان متولی اصلی و شهرداری‌ها به‌عنوان مسئول نوسازی بافت‌های فرسوده سال‌هاست پای‌کار هستند، اما میزان موفقیت در این حوزه بسیار اندک است. حاصل همه پژوهش‌های صورت‌گرفته و راهکارهای اجرایی ارائه‌شده بایگانی می‌شود و کمتر به آن توجه می‌شود. در بسیاری از موارد دیده‌شده است دولت و شهرداری‌ها با مواجه‌شدن با کوچک‌ترین مشکل در حوزه سرمایه‌گذاری بافت‌های فرسوده، خود سرمایه‌گذاران را به حوزه‌های دیگر سوق می‌دهند. با بررسی چالش‌های متعددی که در این حوزه با آن مواجه هستیم، 5 پیشنهاد اجرایی قابل‌ طرح و بررسی است، به‌شرط آنکه این پیشنهادها پس از بررسی و اصلاح آرشیو نشود.
1 ) تقویت و گسترش رقابت و مشارکت اقتصادی-اجتماعی مردم با پرهیز از نظام اقتصاد دولتی و ترویج اقتصاد
سرمایه‌ای
2 ) ارائه تسهیلات ویژه به پروژه‌های سرمایه‌گذاری در پهنه بافت فرسوده با حذف سهم‌خواهی‌های دولتی
و عمومی
3 ) هم‌زمانی سرمایه‌گذاری‌های بخش عمومی با اجرای پروژه‌های عمومی نظیر فضای سبز، کتابخانه، فرهنگ‌سرا و... با سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری
4 ) پیش‌بینی یک سازمان فروش با همراهی بانک‌ها به‌منظور اطمینان‌بخشی به فروش واحدهای ساخته‌شده
5) ایجاد هماهنگی بین نهادهای دولتی، عمومی و بهره‌برداران و پرهیز از سرگردانی سازمان سرمایه‌گذار