۲۰ پرسش و پاسخ درباره مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت

دولت کویر نقدینگی برای راه انداختن چرخ تولید و پروژه‌های اشتغال زا دارد و از طرف دیگر اقیانوسی از املاک راکد و مازاد دارد که می‌تواند اهرمی باشد برای رشد و شتاب فعالیت اقتصادی در کشور.

کد خبر: ۱۴۹۰۰۳

تاریخ : ۱۷ بهمن ۱۴۰۱ - ۰۹:۴۴

نوشته

به گزارش شهرآرانیوز، دولت کویر نقدینگی برای راه انداختن چرخ تولید و پروژه‌های اشتغال زا دارد و از طرف دیگر اقیانوسی از املاک راکد و مازاد دارد که می‌تواند اهرمی باشد برای رشد و شتاب فعالیت اقتصادی در کشور. این شیوه تامین مالی در این مصوبه مجاز و تسهیل شده است.

مولدسازی چه مفهومی دارد؟

مولدسازی در لغت یعنی بهره ور کردن و در اصطلاح اقتصادی نیز به بهره ور کردن دارایی‌ها اشاره دارد یعنی هرگونه تلاش و اقدامی که بهره وری یک دارایی را افزایش دهد. اعم از آنکه این دارایی راکد و بلا استفاده باشد مانند یک زمین رها شده یا املاک و مستغلات متروکه و یا آنکه به نحو مطلوبی مطابق با ارزش اقتصادی روز از آن دارایی استفاده نشود مثلا از یک ملک ده هزار متری صرفا برای کار اداری ۲۰ نفر کارمند در یک ساختمان استفاده شود یا امکان تبدیل آن دارایی به دارایی بهره ورتر یا دارایی که بیشتر مورد نیاز باشد، وجود داشته باشد.

هدف اصلی این مصوبه تبدیل دارایی که راکد است و زایش ندارد با دارایی که مولد است و زایش دارد و می‌تواند تولید و شغل را گسترش دهد.

دولت چه میزان دارایی غیرمنقول دارد؟

مخرج کسر دارایی‌های دولت مشخص نیست. دولت دارایی‌های غیرمنقول بسیار زیادی دارد که متاسفانه اشراف بسیار کمی به آن‌ها دارد و تعداد و ارزش واقعی آن‌ها را نمی‌داند. قبل از هر اقدامی دولت باید برای جمع آوری و یکپارچه سازی اطلاعات کامل همه دارایی‌های غیرمنقول دستگاه‌های دولتی و تابعه خود، تلاش کند. هر سال در قانون بودجه دستگاه‌های دولتی مکلف می‌شوند که دارایی‌های غیرمنقول خود را در سامانه سادا (سامانه اموال دستگاه‌های اجرایی) ثبت کنند و حتی ضمانت اجرا برای عدم ثبت گذاشته شده است، اما متاسفانه همکاری ضعیفی از سوی دستگاه‌ها وجود دارد. عدم تحقق تکالیف مولدسازی در سال‌های گذشته هم موید آن است که اجرای این امر در قوانین دچار چالش‌های فراوان بوده است.

مهمترین چالش‌های مولدسازی تا امروز چه مواردی بوده است؟

دولت‌ها علاقمند به مولدسازی بودند و در قوانین بودجه سنواتی هم آمده است، اما بدلیل چالش‌های متعدد این اقدام محقق نمی‌شده است. اول: دستگاه‌ها برای ثبت دارایی‌ها و معرفی دارایی‌های مازاد همکاری نمی‌کردند و معیاری هم برای مازاد بودن مشخص نبود دوم: فرآیند ارزش افزایی دارایی برای جلوگیری از خام فروشی، بسیار تخصصی و طولانی بود. سوم: در قیمت گذاری بی توجه به سازوکار بازار و عرضه و تقاضا صرفا برای رفع تکلیف با قیمت غیر واقعی مزایده برگزار می‌شد. چهارم: امکان تقسیط و روش‌های نوین مولدسازی وجود نداشت. پنجم: ریسک تصمیمات مدیران بدلیل واهمه از تعقیب کیفری بالا بود و بنابراین ترجیح عدم واگذاری به بهانه‌های مختلف بود. ششم: بسیاری از دارایی‌ها مشکلات متعدد حقوقی و تثبیت مالکیت داشتند و به راحتی در مسیر مولدسازی قرار نمی‌گرفتند.

سابقه و ایده اصلی تدوین مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت چیست؟

این چالش‌ها برای مولدسازی دارایی‌های دولت را مدیران اجرایی و سیاست گذاران مطلع بودند و از سوی ایشان و کارشناسان به رهبری منتقل شد و اولین بار در دیدار ایشان با شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در تاریخ چهارم آذر ۱۳۹۹ با عتاب و خطاب خاصی موضوع به اعضاء شورا منتقل شد و ایشان فرمودند: "... باید وزارتخانه‌ها همکاری کنند و اینجاست که قاطعیت حکومتی و اسلامی لازم است، بابد بطور قاطع تصمیم گیری و اقدام شود. شما می‌توانید هیاتی را از طرف این شورا معین کنید که این هیات حجم مشخصی از دارایی‌ها را مشخص کند که باید به فروش برسد. هیات مورد اعتماد خودتان را که عازم و جازم در این معنی باشد، تشکیل بدهید و به این هیات اعتماد کنید، تا تصمیم گیری کند. البته باید طوری عمل کنند که امنیت سرمایه گذاری حفظ شود. "

آیا از نظر کارشناسان و مدیران با تجربه در مسیر تدوین پیش نویس مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت استفاده شد؟

بله نظرات همه صاحبنظران داخلی و خارجی و مدیران باتجربه و مراکز پژوهشی در امر مدیریت دارایی‌های دولت اخذ شد و جلسات همفکری متعددی با این افراد برگزار شد که برخی آن‌ها در قالب‌های مکتوب و صوتی و تصویری نیز منتشر شده است. با این حال در چند جلسه  کمیسیون مقدماتی و شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا موضوع به تفصیل مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظرات سران قوا و نمایندگان تام الاختیار آن‌ها اخذ شد که نهایتا در جلسه شصت و هفتم شورای عالی هماهنگی اقتصادی تصویب شد و بعد مشاوران مرتبط در دفتر مقام معظم رهبری نیز در این موضوع نظر دادند که نهایتا در تاریخ ۲۱ آبان ماه ۱۴۰۱ این مصوبه به تایید رهبری رسید.

چرا این مصوبه و آیین نامه اجرایی آن محرمانه بوده‌اند؟

فقط پیش نویس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا محرمانه بوده است اساسا همه دستورجلسات این شورا بدلیل سطح اهمیت محرمانه است. اما بعد از لازم الاجرا شدن مصوبه شصت و هفتم، چون در اجرا برای اشخاص ثالث در اجرا حق و تکلیف ایجاد می‌کند، درخواست خروج از طبقه بندی انجام شد و متن این این مصوبه ابتدا در اختیار همه مشمولان بند یک مصوبه قرار گرفت و سپس در بخش قوانین و مقررات سایت سازمان خصوصی سازی منتشر شد و بعد از تصویب آیین نامه اجرایی در تاریخ ۲۱ دی ماه ۱۴۰۱، این آیین نامه نیز در همان بخش در دسترس عموم مردم قرار گرفت. مضافا آنکه مصوبه‌ای که قرار است فراگیر در سطح کشور اجرا شود و بخش عمده آن در بازار سرمایه انجام گیرد، مگر می‌تواند محرمانه باشد؟!

چرا چنین ترکیبی برای هیات عالی مولدسازی درنظر گرفته شده است؟

این هیات عالی‌ترین سطح را برای این امر درنظر گرفته است. دو نماینده تام الاختیار قوای مقننه و قضاییه و پنج عضو دولت شامل: معاون اول (رئیس) وزیر اقتصاد (دبیر)، وزیر کشور، وزیر راه و شهرسازی و رئیس سازمان برنامه و بودجه که هر کدام آن‌ها بدلیل جایگاه و سمت خود مرتبط با دارایی‌های دولت هستند و طبیعتا حضور و دخالت آنان در فرآیند تصمیم سازی مولدسازی دارایی‌های دولت ضروری است.

مصونیت قضایی مندرج در مصوبه به چه معناست؟

اعضای هیات از جرایم شخصی خودشان با سوء استفاده از موقعیت عضویت در هیات مثل تبانی، ارتشا و ... مصونیت ندارند.

اگر فرآیند و ضوابط مندرج در مصوبه و آیین نامه را رعایت نکردند، مصونیت ندارند.

اگر فرآیند و احکام مندرج در مصوبه را رعایت کردند، و ترتیبات تصمیم گیری رعایت شد و تصمیمی گرفته شد (تصمیمی که بالاترین سطوح سه قوه در آن رای می‌دهند و شفاف همه از آن مطلع می‌شوند)، مصونیت دارند، یعنی بخاطر این تصمیم جمعی با رعایت احکام مصوبه، هیچ عضوی از هیات را مورد بازخواست و تعقیب و پیگرد قضایی قرار نمی‌دهند، زیرا اگر این سطح عالیه تصمیمات هم قابل پیگرد و تعقیب کیفری و متزلزل باشد، چندان تفاوتی با رویه پیشین وجود نخواهد نداشت.

روش مذاکره به جای مزایده در چه مواردی در این آیین نامه پیش بینی شده است؟

روش مذاکره در دارایی‌های غیر منقول که قرار است مالکیت بطور کامل منتقل شود، فقط بعد از دوبار شکست در مزایده و تعدیل قیمت، آن هم با شرایط خاصی که هیات تعیین می‌کند از طریق یک فرآیند رقابتی بصورت ارائه فراخوان متقاضیان با نظارت نمایندگان تام الاختیار هر هفت عضو امکان پذیر است که مصادیق بسیار محدودی خواهد داشت. در خصوص پیشنهادات مولدسازی با حفظ مالکیت از سوی سرمایه گذاران مانند اجاره زمین برای ایجاد طرح اشتغال زا و ... و یا تکمیل پروژه‌های نیمه تمام با ارائه پیشنهاد مشارکت، از طریق فراخوان عمومی و یک فرآیند رقابتی مانند مورد قبل امکان پذیر است.

تفاوت این طرح با خصوصی سازی چیست و چه تضمینی وجود دارد به سرنوشت آن دچار نشود؟

این طرح مربوط به دارایی‌های غیرمنقول دولت است و سهام شرکت‌ها را شامل نمی‌شود. سهام شرکت‌ها همچنان مرجع قانونی خودش یعنی هیات واگذاری مطابق قانون اجرای سیاست‌های اصل ۴۴ را دارد. پس بنابراین شایعاتی مانند پالایشگاه‌های گازی و ... که مطرح شده کذب محض است. ضمن اینکه ملک و اراضی، کارگر ندارد، بدهی ندارد، صورت مالی ندارد و چندان نیازی به تایید اهلیت و صلاحیت خریدار مانند متقاضیان خرید شرکت ندارد و زمین تا آسمان انتقال آن با سهام شرکت‌ها متفاوت می‌باشد. در دنیا هم این دو خوشه دارایی یعنی دارایی‌های مالی (شرکت ها) و دارایی‌های غیرمالی جدا طبقه بندی می‌شوند.

چرا این مصوبه سیر قانونی و تصویب در مجلس را طی نکرد؟

تصویب در این مرجع بدلیل یک اضطرار و امر موقت است. تاکید رهبری بر تشکیل این هیات ذیل شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا به این دلیل بود که هر سه قوه مستقیما در آن مشارکت و نظارت داشته باشند و باتوجه به اینکه بدلیل ضرورت تایید رهبری بر همه مصوبات شورای عالی هماهنگی اقتصادی که قانون را نقض می‌کنند، امکان نقض احکام قانونی که مغایرت با برخی احکام مصوبه شورای عالی دارند، فراهم است. ضمن اینکه اساسا مصوبات این شورا موقت است و مطابق بند یک ماده یازده نظام نامه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا، در صورت ضرورت تمدید مهلت مصوبه، باید لایحه دائمی شدن آن مصوبه از طریق دولت به مجلس ارائه شود که در این موضوع هم پیش بینی می‌شود این موضوع در قانون برنامه هفتم و قانون مستقل تحت عنوان قانون جامع مدیریت دارایی‌های دولت در دستور کار قرار گیرد.

چه تضمینی وجود دارد، این انتقال مالکیت از دولت به تکاثر ثروت نزد عده خاصی منجر نشود؟

اتفاقا دولت با حبس دارایی غیرمنقول و فریز کردن آن به افزایش قیمت ملک دامن زده است. دولت بزرگترین ملاک کشور است که می‌تواند با تقویت سمت عرضه زمین و ملک، اتفاقا به نفع اقشار محروم از دارایی‌ها کار کند. از سوی دیگر تاسیس صندوق املاک و مستغلات برای هر دارایی غیرمنقول که درآمد پایدار خوبی دارد، نیز در آیین نامه پیش بینی شده است، راهکار نوین گسترش مالکیت در سطح عموم مردم جامعه است که افراد با حداقل ثروت و درامد نیز بتوانند با خرید واحد‌های سرمایه گذاری این صندوق ها، خود را از تورم ملک مصون کنند و ضمنا از اجاره و منفعت بهره برداری املاک نیز بهره‌مند شوند.

نظارتی که رهبری تاکید کرده‌اند، کجا در نظر گرفته می‌شود؟

چون شورای هماهنگی اقتصادی سران قوا این هیات را تاسیس کرده است و مخاطب نامه تایید از سوی رهبری نیز رئیس جمهور بوده است بنابراین این سازوکار نظارتی از سوی شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا باید به نحوی که مخل امور اجرایی نشود، طراحی شود. این شورا نیز جلساتی برای تعیین این سازوکار نظارتی گذاشته و بزودی چارچوب آن برای نظارت بر عملکرد هیات عالی مولدسازی دارایی‌های دولت اعلام می‌شود.

مردم چگونه از عملکرد هیات و دبیرخانه و مجری و هزینه کرد کارمزد مطلع می‌شوند؟

مطابق تبصره ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی، سازمان حسابرسی مکلف است هزینه کرد کارمزد را رسیدگی و افشا کند و مطابق بند شش ماده هفت این آیین نامه همه مراحل باید سامانه‌ای و هوشمند شود و همانطور که وزیر امور اقتصادی و دارایی و رئیس کل سازمان خصوصی سازی وعده دادند، تمامی مراحل در اتاق شیشه‌ای انجام می‌شود و مردم هر رکوردی که در مصوبات ثبت می‌شود را می‌توانند رهگیری کنند و شفاف رصد کنند.

آیا هدف اصلی این طرح پوشش کسری بودجه و هزینه جاری دولت مانند پرداخت حقوق و ... است؟

تهاتر و معاوضه از شیوه‌هایی است که قرار است دارایی راکد را به دارایی مولد تبدیل کند و یکی از مهمترین دستور کار‌ها نیز که اولین مصوبه هیات هم بود، همین شیوه بود یعنی دارایی‌های مازاد وزارت جهادکشاورزی و آموزش و پرورش صرف تکمیل پروژه‌های مهم زیرساختی و عمرانی شود. مواردی که فروش مستقیم و مزایده باشد نیز، عوایدش پنجاه درصد مستقیم صرف دارایی تملک دارایی سرمایه‌ای می‌شود و پنجاه درصد نیز باید به خزانه واریز شود. در لایحه بودجه ۱۴۰۲ نیز تمام عواید حاصل از واگذاری دارایی سرمایه‌ای (مشمول این مصوبه هم می‌شود) باید صرف تملک دارایی سرمایه‌ای شود و این یعنی ریالی از این عواید نباید صرف هزینه جاری شود.

آیا زمین‌ها و اراضی که در داخل شهر‌ها فروخته می‌شود، قرار است برج و پاساژ و مجتمع تجاری ساخته شود و درخت‌ها قطع شود؟

اولا معمولا املاک دولتی تثبیت خدماتی شده اندف این در حالی است که برخی از این املاک و اراضی در پهنه مسکونی و تجاری قرار دارند و می‌توانند با ارزش افزایی از خام فروشی ان‌ها جلوگیری کرد. بخش خصوصی با قواعد معمول شهرسازی از این مزیت بهره مند می‌شود، چرا نباید دولت بهره‌مند شود. ثانیا در این طرح هیچ درختی قطع نخواهد شد، تغییر کاربری در مواردی صادق است که زمین و اراضی و املاک خود مستعد ارزش افزایی باشند، یعنی کمیسیون ماده ۵ با حفظ قواعد شهرسازی موافقت می‌کند. ثالثا در مواردی که اجازه ساخت صادر می‌شود، شهرداری هفتاد درصد زمین را به عنوان سرانه شهری آزاد می‌کند و اتفاقا با این کار فضای سبز و مجموعه‌های خدماتی به شهر اضافه خواهد شد.

چرا قوانین و مقررات مربوط باید دو سال موقوف الاجرا بشوند؟

به اشتباه کلمه قوانین مربوط در نقد‌ها استفاده شده است در حالیکه قوانین و مقررات مغایر موقوف الاجرا شده که تفاوت دارد با قوانین مربوط، یعنی اگر قانونی با احکام مصوبه مغایر نیست و اتفاقا مرتبط هست، نقض نشده است. این مدل اعلام وضعیت تنقیحی که به نسخ ضمنی مشهور است در انتهای همه قوانین هم می‌آید و چیز عجیبی نیست و بدیهی است وقتی قاعده گذاری جدیدی می‌شود باید احکامی که در تعارض با احکام جدید بودند، منسوخ و در اینجا بدلیل موقت بودن، موقوف الاجرا بشوند.

چرا گفته شد، فروش‌ها در بورس است، ولی در آیین نامه شیوه‌های دیگر هم پیش بینی شده است؟

مولدسازی و انواع ان گسترده است، اما در مواردی که انتقال مالکیت بصورت کامل در ازای ثمن نقدی صورت می‌گیرد، حتما در یک بازار رقابتی بازار سرمایه، معامله انجام می‌شود. همچنین پذیره نویسی صندوق‌های املاک و مستغلات و خرید و فروش واحد‌های سرمایه گذاری آن در همین بازار انجام می‌شود. طبیعی است که معاوضه و تهاتر فروش تلقی نمی‌شوند و بنابراین بعد از قیمت گذاری کارشناس رسمی دادگستری، در ازای تعهد آتی پیمانکار منتقل می‌شود.

مهمترین برنامه‌های ذیل مصوبه مولدسازی چه مواردی را شامل می‌شود؟

الف- طرح رونق که هدفش راه انداختن چرخ پروژه‌های نیمه تمام عمرانی است. ب- طرح بهینه سازی و تجمیع که هدفش استفاده بهینه از فضا‌های استاندارد اداری است و خروج برخی ادارات مانند زندان‌ها به خارج از شهر و یا تجمیع کارکنان ساختمان‌های پراکنده در یک ساختمان ج- طرح آزادسازی که به انتقال مالکیت اماکن تفریحی، رفاهی، گردشگری و اقامتی وزارتخانه‌ها و بانک‌ها بر می‌گردد که در قالب صندوق املاک و مستغلات در اختیار مردم قرار گیرد. د- طرح نجات که به تامین سرمایه در گردش شرکت‌های دولتی اشاره دارد.

آیا این تجربه در کشور‌های دیگر هم اجرا شده است؟

همه کشور‌های پیشرفته، امکان رصد و پایش دقیقی از دارایی‌های دولت دارند و اجازه نمی‌دهند که دارایی‌ها به رکود و وضعیت غیرمولد دچار شود. در دو مطالعه انجام شده یکی موسسه KPMG که ۲۸ کشور اتحادیه اروپا را بررسی کرده و مطالعه دیگری که کشور‌های آمریکای لاتین را بررسی کرده استف نشان می‌دهند که همه این کشور‌ها یا به بهترین جایگاه مولدسازی دارایی‌های ثابت خود رسیدند و یا در مسیر این مولدسازی قرار دارند.