تغییرات احتمالی در بازار‌های مسکن، طلا، ارز و بورس در سال ۹۹

به‌طور معمول در اقتصاد تورمی رشد قیمت‌ها امری عادی است. این‌موضوع در اقتصاد ایران به یک سنت تبدیل شده است.

کد خبر: ۲۱۳۵۰

تاریخ : ۲۷ اسفند ۱۳۹۸ - ۰۹:۵۴

نوشته

مسعود سلطانی - «همه کالا‌ها در سال جدید گران‌تر می‌شوند». این عبارتی است که در تحلیل‌های روزانه مردم در اسفندماه به‌طور معمول می‌شنویم. تحلیلی مبتنی بر تجربه که اغلب هم درست از کار در می‌آید. به‌طور معمول در اقتصاد تورمی رشد قیمت‌ها امری عادی است. این‌موضوع در اقتصاد ایران به یک سنت تبدیل شده است. با‌این‌حال چیزی که تفاوت ایجاد می‌کند داشتن تحلیل دقیق از آینده بازارهاست. دانستن اینکه کدام بازار کمتر یا بیشتر از نرخ تورم رشد می‌کند برای تصمیم‌گیری صحیح درباره سرمایه‌گذاری‌هایمان به ما کمک خواهد کرد. در این‌گزارش به‌طور خلاصه درباره آینده ۳ بازار سرمایه‌ای مهم اقتصاد ایران در سال آینده صحبت کرده‌ایم. انتظار اغلب کارشناسان برای سال آینده تکرار رفتار مشابه سال ۹۸ است، یعنی بورس همچنان پیشتاز خواهد بود و بازار‌های ارز، طلا و مسکن نیز در حدود نرخ تورم رشد خواهند کرد.

تورم سال ۹۹
کنترل تورم در کشور‌های مختلف در چنددهه اخیر درحالی رخ داده است که میانگین نرخ تورم در ایران پس از پایان جنگ تحمیلی تا ابتدای دهه ۹۰ (۱۳۸۹-۱۳۵۸) حدود ۴/۱۷ درصد بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین نرخ تورم در دهه ۹۰ حدود ۷/۱۷ درصد بوده است. باتوجه به پیش‌بینی ۲۰ تا ۲۵ درصدی مرکز پژوهش‌های مجلس از نرخ تورم سال‌۹۹ این برآورد نشان می‌دهد که نرخ تورم در سال آینده از میانگین نرخ تورم چنددهه گذشته بیشتر است. البته این‌مسئله را باید در نظر گرفت که برخی از کارشناسان نرخ تورم سال آینده را بیشتر از مرکز پژوهش‌ها (در حد ۳۵ تا ۴۰ درصد) برآورد می‌کنند.

بیم‌ها و امید‌ها درباره بورس
از ابتدای سال ۹۸ تا پایان بهمن‌ماه بیش از ۴۹۶ هزار کد بورسی جدید صادر شده است و شاخص کل به عنوان نماگر اصلی بازار سرمایه و اقتصاد کشور ۳ برابر شده است. این‌حجم از اقبال عمومی و رشد کم‌سابقه باعث شد که در سال ۹۸ بورس تهران پادشاه اقتصاد کشور باشد. با وجود این، رشد حبابی سهم‌های کوچک نگرانی‌هایی را درباره آینده این‌بازار در سال ۹۹ ایجاد کرده است. نگرانی‌هایی که اخیرا موجب بروز تصمیمات خلق‌الساعه‌ای در میان مدیران بورس شده است. کاهش دامنه نوسان قیمت بورس از مثبت و منفی ۵ درصد به مثبت و منفی ۲ درصد تصمیمی بی‌سرانجام بود که با مخالفت وزیر اقتصاد و امور دارایی اجرایی نشد، اما هدف آن جلوگیری از رشد حبابی سهام برخی شرکت‌های کوچک در بورس بود.
با وجود این، علی‌رغم برخی نگرانی‌ها می‌توان به قوت گفت که اگر ریسکی خارج از بورس به بازار تحمیل نشود، بازار سرمایه در بین دیگربازار‌های موازی در سال ۹۹ باز هم مورد اقبال سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد و ورود سرمایه و پول تازه به بورس به معنای تداوم رشد آن است.
علاوه بر این، سرعت بخشیدن به افزایش سرمایه شرکت‌ها، ورود شرکت‌های جدید به بورس و واگذاری‌های دولتی در راستای اصل خصوصی‌سازی باعث عمق بخشیدن به بازار سرمایه و جلب سرمایه‌گذاران به این‌بازار می‌شود. این موارد اقداماتی است که در ماه‌های آخر سال ۹۸ توسط مسئولان، خیلی جدی پیگیری شده است و منجر به حفظ روند صعودی بورس در سال ۹۹ خواهد شد.
البته برخی احتمالات از اصلاح و ریزش موقتی بورس در سال آینده خبر می‌دهند. براساس رسم هرساله در بازار سرمایه در تیرماه که فصل مجامع عمومی شرکت‌ها برای تقسیم سود نقدی است باید منتظر ریزش قیمتی و اصلاح شاخص‌ها باشیم. البته این‌امر کاملا عادی است که قیمت سهام هرشرکت به اندازه سود تقسیم‌شده ریزش کند، اما به‌هرحال این‌اقدام موجب سرخ‌پوشی موقت بازار سرمایه خواهد شد. همچنین در صورت تحمیل ریسک مدیریتی احتمال اینکه آهنگ بازار با رشد همراه نباشد و وارد فاز نزولی شود بسیار زیاد است.
بااین‌حال با توجه به اشباع شدن سایر بازار‌ها و رکود موجود در اقتصاد کشور، در سال ۹۹ همچنان بازار سرمایه جذاب‌ترین بازار برای جذب سرمایه‌گذاری است. البته روند بازار بدون تردید متفاوت از شرایط سال ۹۸ خواهد بود. تصمیمات مدیریتی بورس مبنی بر لزوم آموزش به سرمایه‌گذارانی که به تازگی کد بورسی می‌گیرند و البته توصیه‌های مکرر مبنی بر ریسک سرمایه در سهام‌های کوچکی که رشد‌های سریع و افسانه‌ای دارند موجب خواهد شد فعالان بازار سرمایه در سال آینده به سمت نماد شرکت‌هایی بیایند که از نظر بنیادی قوی‌تر هستند و البته رشدشان کُندتر است.

مسکن، رشدی در حدود نرخ تورم
بازار مسکن سرنوشتی مستقل از سایر بازار‌ها ندارد و هرگونه تغییر روند پایدار و معنادار در بازار‌های رقیب مسکن می‌تواند این‌بازار را دستخوش تغییر روند کند. البته توجه به این‌نکته ضروری است که قیمت مسکن مدت‌هاست از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به شدت سرکوب و بسیار کم شده است، اما به دلیل سفته‌بازی یا تقاضای سرمایه‌گذارانی که مصرف‌کننده مسکن نیستند شاهد رشد قیمت‌ها در این بازار هستیم. قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان و در مشهد به حدود ۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است و اگر متوسط درآمد خانوار‌های دهک متوسط را ۳ تا ۴ میلیون تومان در ماه فرض کنیم، ده‌ها سال طول می‌کشد تا یک خانواده بتواند خانه‌ای میان‌متراژ در یک جای متوسط شهر خریداری کند.
در واقع سرعت کاهش ارزش پول ملی و رشد نرخ تورم موجب شده است حفظ دارایی ریالی از نظر اقتصادی اشتباهی مهلک باشد و تبدیل کردن ریال به دارایی‌های سرمایه‌ای نظیر مسکن، امری حتمی و ضروری تلقی شود. ازاین‌رو به اعتقاد کارشناسان اقتصادی و البته مردم نگاه داشتن وجه نقد بدترین کار ممکن در وضع کنونی اقتصاد ایران است.
با وجود این پیش‌بینی اغلب کارشناسان درباره آینده بازار مسکن در سال ۹۹ رشدی برابر با نرخ تورم است. البته در صورت افت احتمالی بازار سرمایه در تیرماه و شروع روند نزولی در بورس تهران، بخشی از منابع به سمت بازار مسکن حرکت خواهد کرد و تقاضا در این‌بازار افزایش پیدا خواهد کرد. البته عده‌ای از کارشناسان نظر متفاوتی دارند. حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان، معتقد است در سال آینده با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در پرداخت قیمت‌های فعلی رایج در بازار مسکن، کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت خواهد گرفت. به این معنا که قیمت اسمی مسکن ثابت می‌ماند یا بسیار کمتر از نرخ تورم عمومی افزایش خواهد داشت که در نهایت در میان‌مدت سبب می‌شود قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند.
اگر نگاهی به بازار مسکن داشته باشیم، می‌بینیم که طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ با وجود ثبات نسبی در قیمت مسکن، اجاره مسکن افزایش یافته است. این در حالی بود که طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ رشد قیمت مسکن از نرخ رشد اجاره مسکن پیشی گرفت. با توجه به رشد عمومی قیمت کالا‌ها و خدمات در سال آینده، انتظار می‌رود در سال ۹۹ اجاره مسکن بیشتر از قیمت مسکن رشد کند.

طلا و ارز در آستانه رشد
اغلب تحلیلگران رشد نرخ دلار را در سال آینده حتمی می‌دانند. در تازه‌ترین اظهار نظر، مرتضی میری، عضو اتاق فکر کنفدراسیون صادرات ایران، به تجارت نیوز گفته است: پیش‌بینی این است که قیمت دلار در سال آینده از مرز ۱۵ هزار تومان فراتر رود و به حدودا ۱۷ هزار تومان برسد.
البته سهم کرونا در تحلیل‌های اقتصادی نرخ ارز خیلی محسوس است، چراکه با توجه به حوادث اخیر و کاهش محسوس روند صادرات، سال آینده با کمبود ذخایر ارزی مواجه می‌شویم و همین امر دلار را در سال آینده گران خواهد کرد. عملا با بسته شدن مرزها، صادرات کالا‌های غیرنفتی متوقف است. از سوی دیگر سرکوب نرخ دلار یکی از اصلی‌ترین سیاست‌های بانک مرکزی در سال ۹۸ برای حفظ آرامش در بازار بوده است. پس رشد معقول و غیرحبابی نرخ دلار در سال ۹۹ می‌تواند عاملی برای پیشگیری از آزادسازی ناگهانی و انفجاری قیمت‌ها باشد. اتفاقی تلخ که در سال ۹۷ آن را تجربه کردیم و بانک مرکزی بهتر از هر نهاد دیگری به این موضوع اشراف دارد. قیمت طلا نیز رفتار مشابهی با نرخ دلار خواهد داشت. چنانکه نادر بذرافشان، دبیر اتحادیه طلافروشان تهران، به تازگی اعلام کرد‌: اگر قیمت انس جهانی طلا در ماه‌های آینده افزایش یابد و از طرف دیگر قیمت دلار کنترل نشود، قیمت طلا در بازار ایران در سال آینده رشد خواهد کرد.