شکست سقف کاذب ۲۵ درصدی اجاره بها | تورم اجاره‌بها از ۴۰ درصد عبور کرد

درحالی سقف افزایش اجاره مسکن ۲۵ درصد تعیین شده که تورم این بخش از ۴۰ درصد عبور کرده است

کد خبر: ۲۹۰۴۶۳

تاریخ : ۰۴ مهر ۱۴۰۳ - ۰۸:۲۴

نوشته

به گزارش شهرآرانیوز؛ طبق مصوبه شورای‌عالی مسکن استان؛ سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن مشهد، امسال نسبت به سال قبل حداکثر تا ۲۵ درصد مجاز است. با این حال بررسی داده‌های گزارش تورم مرکز آمار ایران حاکی از آن است که اجاره مسکن در شهریورماه در بازه ماهانه تورمی برابر بر ۳.۲ درصد را تجربه کرده و تورم نقطه‌به‌نقطه آن نیز ۴۳ درصد ثبت شده است. دراین‌بین تورم سالانه اجاره‌بها ۴۱.۴ درصد تخمین زده شده است. این آمار‌ها نشان می‌دهد با وجودتأکید مسئولان، سیاست تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها شکست خورده است.

افزایش تولید مسکن راهکار کنترل بازار

رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد در گفتگو با شهرآرا در پاسخ به این سؤال که چرا امسال سقف افزایش اجاره‌بها رعایت نشد، می‌گوید: در زمانی که سقف اجاره‌بها برای مشهد ۲۵ درصد تعیین شد، تورم مسکن ۳۱ درصد بوده است از این رو سقف اجاره‌بها آن‌زمان فاصله زیادی با تورم این بخش نداشته است.

حسین رستمی با بیان اینکه امسال بیشتر مستأجران، واحد‌های مسکونی خود را تمدید کرده‌اند، بیان می‌کند: همین مسئله سبب شد تا میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن بیشتر توافقی باشد و طرفین به بنگاه‌های املاک برای تمدید اجاره کمتر مراجعه کنند. در مسئله توافقی هم مشخص است که نرخ براساس صحبتی که دو طرف با هم می‌کنند، نهایی می‌شود.

وی با بیان اینکه بهترین ابزار برای کنترل بازار اجاره‌بها افزایش تولید مسکن است، می‌گوید: طبیعی است که وقتی عرضه و تقاضا در هر بازاری برهم بخورد، آن بازار از تعادل خارج می‌شود. این مسئله درباره مسکن هم مصداق دارد. ازاین‌رو اگر می‌خواهیم بازار اجاره‌بها را کنترل کنیم، باید تولید مسکن را افزایش دهیم.

رستمی در پاسخ به این سؤال که چرا از سامانه تعیین سقف اجاره‌بها استقبال نشده است، می‌گوید:، چون امسال بیشتر قرارداد‌های اجاره‌بها توافقی بود، این مسئله سبب شد تا کمتر این سامانه برای تعیین اجاره‌بها ملاک قرار بگیرد. البته مشاوران املاک زیادی این سامانه را نصب کرده‌اند و بررسی‌ها نشان می‌دهد که رصد سامانه هم مناسب بوده است.

ادعا زیاد؛ برنامه کم

واقعیت این است که در کشور ما حرکت بازار مسکن همواره در دست بخش خصوصی بوده و دولت فقط وظیفه هدایتگری، نظارت و در صورت لزوم حمایت را برعهده داشته است. تا اینکه در دهه ۹۰ دولت دهم طرح ملی مسکن مهر را آغاز کرد و میزان ساخت مسکن به یک‌باره در کشور دوبرابر شد. البته پیش از آن هم دستگاه‌های کشوری و لشکری در قالب تعاونی‌های کارمندی در امر ساختمان‌سازی ورود کرده بودند، اما این دوتا باهم قابل قیاس نبود.

دولت دوازدهم و سیزدهم، اما تنها مسئولیت اتمام پروژه‌های مسکن مهر را برعهده گرفت و بعد از آن، این مسیر را ادامه نداد و این یکی از بزرگ‌ترین انتقادات به آن دولت است. اتفاقی که سهم معناداری از افزایش قیمت مسکن در سال‌های پایانی دهه ۹۰ را به آن نسبت می‌دهند. دولت سیزدهم، اما طرح نهضت ملی مسکن را در دست گرفت. طرحی که در سال آخر دولت دوازدهم و البته خیلی دیر شروع شده بود.

طرحی که هم‌اکنون در حال اجراست و درمجموع در قالب آن یک میلیون و ۵۶۵ هزار واحد آماده‌سازی شده است. بماند که به تعبیر کارشناسان بازار مسکن، ایران نیازمند سالانه یک و نیم میلیون مسکن جدید است و بماند که بر سر این اعداد و ارقام اختلاف‌نظر وجود دارد. اما یک سؤال، در تمام این سال‌ها طرحی برای مستأجران هم اجرا شده است؟

دندان لق را بکشید

پاسخ به سؤال قبلی مثبت است. سال ۱۳۹۹بود که برای نخستین بار ستاد ملی مبارزه با کرونا سقف افزایش اجاره‌بها را تصویب کرد. کرونا تمام شد و ستاد ملی مبارزه با کرونا هم به‌تبع تعطیل شد. اما دولت سر رودربایستی با مردم هم که شده هر سال به طور موقت برای افزایش اجاره‌بها سقف تعیین کرد و البته هر سال این سقف‌ها شکسته شد. تعیین سقف، اما از امسال به لطف ابلاغ قانون «سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» به شکل رسمی و طبق قانونی مشخص قرار است که هر سال تعیین شود.

طبق این قانون که ۲۵اردیبهشت ماه امسال ابلاغ شد، دولت مکلف شده در شهر‌ها و استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بیش از۳۰درصد است، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را تعیین کند. در متن قانون آمده است: «این سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰تا ۱۰۰درصد نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود.»، اما همان‌طور که همه می‌دانیم مثل گذشته قرار نیست بازار اجاره‌بهای مسکن به این سقف‌ها اعتنا کند. همان‌طور که در سال‌های کرونا نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن حداقل دوبرابر سقف ۲۰ درصدی یا بیشتر بود، در سالیان آینده نیز چنین خواهد شد. اما چرا؟

تقاضا زیاد؛ عرضه کم

قیمت هر کالایی را عرضه و تقاضا تعیین می‌کند. کلیت ماجرا این است که تعداد مستأجران هر سال افزایش می‌یابد و تعداد خانه‌هایی که در بازار اجاره مسکن عرضه می‌شود متناسب با رشد جمعیت مستأجران نیست. براساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال۹۵، ۱۸میلیون و۱۰۰هزار خانوار در کشور وجود دارند که از این تعداد حدود ۶میلیون و۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷در صد مستأجر هستند. طبق برآورد‌های انجام‌شده در سال۱۴۰۰میزان اجاره‌نشینی در خانوار شهری به بیش از ۵۵درصد رسیده است.

از سمتی اگرچه از تعداد خانه‌های موجود در بازار اجاره مسکن اطلاع دقیقی وجود ندارد، اما می‌توان بنا به دلایل مختلف از جمله رکود بازار مسکن طی سالیان متوالی، رشد چشمگیر قیمت مسکن، کاهش ساخت مسکن در سالیان متوالی و... حدس زد که تعداد خانه‌های موجود در بازار اجاره مسکن به نسبت تعداد مستأجران رشد نکرده است. برای همین است که هر سال شاهد رشد جمعیت خانوار‌های ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی در حاشیه شهر‌ها هستیم.

تکرار آزموده

محمد فتاحی، کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به شکست تعیین سقف اجاره‌بها می‌گوید: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیش از این نیز مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها را از ستاد ملی کرونا در سال‌های۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ دریافت و ابلاغ کرده بود؛ این درحالی است که گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار درباره بازار اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد در دو سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ که ستاد ملی کرونا مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها را ابلاغ کرد، این افزایش اجاره‌بها، بیش از رقم مندرج در مصوبه بوده است.

وی یکی از معایب تعیین سقف اجاره‌بها و نیز الزام به تمدید قرارداد اجاره مسکن را بروز درگیری میان موجر و مستأجر می‌داند و می‌گوید: فشار آوردن بر مردم سبب برخی اختلاف‌ها میان آنها شده و حتی اعتماد عمومی را کم‌رنگ می‌کند.

چاره چیست؟

بر اساس گزارش «اجاره‌داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره بها» که  از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی منتشر شده است، موضوع کنترل اجاره برای اولین‌بار در دهه اول ۱۹۰۰میلادی در ایالت متحده آمریکا و برخی کشور‌های دیگر برای کنترل افزایش اجاره‌بها و تخلیه مستأجر در شرایط اضطراری مسکن ظهور پیدا کرد. به‌طور هم‌زمان بیشتر کشور‌های اروپایی نیز در جریان جنگ جهانی اول اولین مقررات خود را برای کنترل اجاره وضع کردند.

در کشور‌هایی مانند سوئیس و آلمان که جمعیت اجاره‌نشین به ترتیب ۵۷و ۴۸درصد از جمعیت آنها را تشکیل می‌دهد، سکونت در مسکن استیجاری به دلیل قوانین حمایتی قوی از مستأجران مزیت بیشتری از سکونت ملکی دارد و به‌صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است.

یکی از اهرم‌های اصلی دولت‌ها عرضه مسکن اجاره‌ای به‌طور انبوه از سوی شرکت‌هایی است که اجاره‌داری حرفه‌ای می‌کنند. این شرکت‌ها مجتمع‌هایی را به همین منظور می‌سازند و بهره‌برداری از فضا‌های تجاری مجتمع را نیز دراختیار می‌گیرند. به این ترتیب درآمد این شرکت‌ها از دو محل واحد‌های تجاری و واحد‌های مسکونی است. عرضه انبوه مسکن اجاره‌ای از سوی این شرکت‌ها، بازار اجاره مسکن را نیز کنترل می‌کند.

با وجود بیش از یک قرن تجربه جهانی در اجاره‌داری حرفه‌ای، این برنامه در اقتصاد نیمه‌دولتی ایران هنوز به اجرا درنیامده است. این درحالی است که اجاره‌بهای مسکن در کلان‌شهر‌های ایران نظیر مشهد طی چهارسال گذشته بسته به نوع منطقه شهری بین ۵۰۰تا ۱۲۰۰درصد بوده است.

خبر خوب، اما این است که وزیر راه و شهرسازی، فرزانه صادق مالواجرد، وعده تدوین سازوکار مسکن استیجاری با اجاره‌داری حرفه‌ای برای کنترل هزینه‌ها را داده و این برنامه یکی از برنامه‌های محوری او در زمان دریافت رأی اعتماد از مجلس بوده است.