رمزگشایی از روند بازار مسکن از ابتدای ۱۴۰۳ تاکنون و پیش‌بینی تا پایان سال

چالش تحلیل بازار مسکن از وقتی شروع می‌شود که بدانیم این بازار سال‌هاست وضعیت عادی ندارد. قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و واحد‌های ساخته شده در بازار مسکن خریدار ندارند.

کد خبر: ۲۹۱۹۶۵

تاریخ : ۱۱ مهر ۱۴۰۳ - ۰۹:۱۷

نوشته

به گزارش شهرآرانیوز؛ در شرایط عادی، بازار مسکن را باید مثل سایر بازار‌ها تحلیل کنیم. یعنی جانب تقاضا در بازار را بررسی کنیم و بعد نگاهی به سمت عرضه بیندازیم و با یک دودو تا چهارتای ساده پیش‌بینی کنیم که بازار به کدام سمت می‌رود. اگر تقاضا کم باشد، قیمت‌ها کاهشی می‌شود و اگر عرضه کمتر از تقاضا باشد، قیمت‌ها رشد می‌کند. این نوع تحلیل، اگرچه ساده و دم‌دستی به نظر می‌رسد، اما همیشه برای تحلیل هر بازاری در شرایط عادی پاسخگو است.

اما چالش از وقتی شروع می‌شود که بدانیم بازار مسکن سال‌هاست وضعیت عادی ندارد. قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است و واحد‌های ساخته شده در بازار مسکن خریدار ندارند. به همین دلیل گاهی سازندگان مسکن، واحد‌های آپارتمانی خود را با قیمت‌هایی کمتر از فی بازار می‌فروشند تا بتوانند به تعهدات خود پاسخ دهند. بااین‌حال، نگاهی به آمار‌های رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که شیب قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان صعودی است و بازار در رکود تورمی قرار دارد.

ضعف آماری

برای درک بهتر این شرایط و البته رسیدن به یک تحلیل واقع‌بینانه از شرایط بازار مسکن در شش‌ماهه دوم سال باید نگاه به عملکرد بازار مسکن در نیمه نخست سال بیندازیم. نکته بسیار مهم این است که معتبرترین آمار درباره تحولات بازار مسکن را بانک مرکزی منتشر می‌کند و این آمار محدود به تهران است. چراکه بنا به دلایل متعدد از جمله فرار مالیاتی، در سراسر کشور دفاتر مشاور املاک و همین‌طور مردم معاملات خود را به طور کامل در سامانه املاک و اسکان ثبت نمی‌کنند.

علاوه بر این حجم معناداری از معاملات در بازار مسکن مربوط به خانه‌های بدون سند است که به صورت قولنامه‌ای دست‌به‌دست می‌شوند. ازاین‌رو سال‌هاست که برای تحلیل شرایط بازار مسکن در ایران، تحلیلگران به آمار معاملات در تهران بسنده می‌کنند. در واقع بازار مسکن تهران به عنوان ویترین بازار مسکن کشور قلمداد می‌شود و روند‌های حاکم بر این بازار و نه قیمت‌های آن عین به عین بازار مسکن در سراسر کشور و به‌ویژه کلان‌شهرهاست.

رکود تورمی

بررسی گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات مسکن در تهران نشان می‌دهد که از ابتدای سال تاکنون به‌طور مرتب شاهد افزایش میانگین قیمت آپارتمان نسبت به سال گذشته بوده‌ایم. در آخرین گزارش منتشرشده از سوی بانک مرکزی که مربوط به مرداد ماه امسال است، متوسط قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۶ درصد افزایش پیدا کرده و به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. این در حالی است که متوسط قیمت آپارتمان در مرداد سال قبل ۷۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است.

همچنین متوسط قیمت مسکن در فروردین‌ماه امسال ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بوده است و این یعنی طی پنج ماه نخست سال شاهد افزایش ۸ درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران بوده‌ایم. نگاهی به نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن نیز نشان می‌دهد که در فروردین ۰.۲ درصد، در اردیبهشت ۳.۸ درصد، در خرداد ۱.۲ درصد، در تیر ۱.۸ درصد و در مرداد ۱.۲ درصد قیمت مسکن نسبت به ماه قبل رشد داشته است.

ظاهر امر نشان می‌دهد که بازار با یک شیب ملایم و چه‌بسا همپای تورم و سایر بازار‌های مالی با افزایش قیمت روبه‌رو بوده است. بررسی تعداد معاملات انجام‌شده نیز نشان می‌دهد که هر ماه تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد معناداری داشته است. به‌عنوان نمونه در مردادماه تعداد معاملات ۲۶ درصد و در تیرماه تعداد معاملات ۲۸ درصد بیشتر از ماه مشابه سال قبل بوده است.

۸۰ درصد کاهش در ۸ سال

اما اگر شرایط بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۳ را با شرایط بازار مسکن در تابستان سال ۱۳۹۶ مقایسه کنیم، آن وقت به یک دید واقع‌بینانه‌تری از بازار می‌رسیم. در سال ۱۳۹۶ که هنوز ترامپ از برجام خارج نشده بود و بازار‌ها دچار تکانه‌های متعدد نشده بودند، تعداد معاملات در مرداد ۱۳۹۶ پنج برابر تعداد معاملات در مرداد امسال بوده است. در مرداد سال ۱۳۹۶ تعداد معاملات ۱۷۹۸۴ تا بوده و این عدد در مرداد امسال به ۳۶۶۵ معامله رسیده است. این یعنی نسبت تعداد معاملات مرداد ۱۴۰۳ نزدیک به ۸۰ درصد نسبت به ماه مشابه در هشت سال پیش کاهش پیدا کرده است.

این آمار‌ها به‌وضوح نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن به دلیل محرک تقاضا نیست و در واقع رشد قیمت‌ها ناشی از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و هزینه‌های ساخت مسکن است. همچنین خروج خریدار از بازار مسکن نشان می‌دهد که مستأجران یا متقاضیان خرید مسکن از قدرت خرید لازم برای مسکن برخوردار نیستند.

{$sepehr_key_82938}

جهت‌گیری بازار در نیمه دوم سال

اتفاقاتی که می‌تواند موجب بهبود شرایط بازار مسکن در ایران شود، محال است که ظرف شش ماه یا حتی یک‌سال رخ دهد. چالش اصلی بازار مسکن کاهش قدرت خرید مردم و کاهش سطح درآمد عمومی نسبت به میانگین رشد قیمت‌ها و تورم است. در واقع بهبود شرایط بازار مسکن از مسیر اصلاح حکمرانی و بهبود شرایط اقتصادی کشور می‌گذرد.

در این میان، مداخله دولت در بازار مسکن با طرح‌هایی مثل مسکن ملی، وام ودیعه مسکن یا حتی اجاره‌داری حرفه‌ای نیز در واقع در حکم مُسکن برای کمک به اقشار ضعیف جامعه است که علت بر سر اثربخشی و اصابت دقیق این کمک‌ها به نیازمندان آن بحث وجود دارد. بازار مسکن حداقل سه سال است که وارد دوره رکود جدی شده است. این رکود از جنس کاهش تقاضا نیست.

در شش‌ماهه دوم سال نیز بعید است که تغییر مسیر معناداری در روند بازار مسکن رخ دهد. البته تغییراتی از جنس تکانه‌های ملی و بین‌المللی می‌توانند به‌عنوان عواملی موجب تغییر فاز در شرایط کلی اقتصاد کشور و همین‌طور بازار مسکن شوند. اما نباید انتظار داشت بازار مسکن همچون بورس یا بازار ارز و طلا واکنش‌های شدیدی به این اتفاقات اعم‌از مثبت یا منفی نشان دهد.