الگوی دانمارکی خانه‌دار شدن: از وام ۴درصد تا بازپرداخت ۳۰ ساله و معافیت مالیاتی

مقایسه بازار مسکن دانمارک با ایران، شکاف عمیق سیاست‌گذاری را آشکار می‌کند؛ دانمارکی‌ها با وام‌های ۳۰ ساله ۴ درصدی و تنها با ۵ درصد پیش‌پرداخت خانه‌دار می‌شوند، در حالی که ایرانی‌ها با وام ۲۳ درصدی و بازپرداخت ۱۰ ساله، باید ۱۰۰ سال برای خرید مسکن منتظر بمانند.

کد خبر: ۳۵۵۹۱۷

تاریخ : ۱۱ شهريور ۱۴۰۴ - ۲۳:۴۶

نوشته

به گزارش شهرآرانیوز؛ وقتی زمان انتظار برای خرید یک خانه در ایران به یک قرن می‌رسد و قدرت خرید مردم به پایین‌ترین سطح خود سقوط می‌کند، نگاه به الگو‌های موفق جهانی نه یک انتخاب، که یک ضرورت است. دانمارک، کشوری که با وجود افزایش قیمت‌ها همچنان یکی از بهترین بازار‌های مسکن اروپا را دارد، نمونه‌ای برجسته از این الگوهاست.

موفقیت این کشور اسکاندیناوی در تبدیل مسکن از یک کالای سوداگرانه به یک حق قابل دسترس، ریشه در مجموعه‌ای از سیاست‌های هوشمند، منطقی و انسان‌محور دارد که در تضادی آشکار با وضعیت بحرانی بازار ایران قرار می‌گیرد.

راز موفقیت دانمارک: مثلث «وام ارزان، عرضه متنوع و قوانین حمایتی»

بررسی مدل دانمارکی نشان می‌دهد که موفقیت آن بر سه پایه استوار است. اولین و مهم‌ترین پایه، نظام تأمین مالی کارآمد است. در حالی که در ایران وام خرید مسکن با نرخ بهره سرسام‌آور ۲۲.۵ درصدی و بازپرداخت کوتاه ۱۰ ساله، عملاً یک بار اضافی بر دوش خریدار است و بخش ناچیزی از قیمت ملک را پوشش می‌دهد، در دانمارک نظام مالی در خدمت مردم است.

مدل تأمین مالی این کشور بر پایه الگوی «۵/۱۵/۸۰» بنا شده است: خریدار تنها ۵ درصد از ارزش ملک را نقداً پرداخت می‌کند، تا ۸۰ درصد آن از طریق وام‌های بلندمدت ۳۰ ساله با نرخ بهره ثابت ۴ تا ۵ درصد (معروف به ریل‌کردیت) تأمین می‌شود و ۱۵ درصد باقی‌مانده نیز با وامی دیگر یا آورده شخصی پوشش داده می‌شود.

علاوه بر این، دولت با ارائه معافیت مالیاتی برای بهره وام، هزینه تمام‌شده را برای خانوار‌ها باز هم کاهش می‌دهد. بر این اساس، شهروندان می‌توانند حدود یک‌سوم از بهره پرداختی سالانه خود را از مالیات بر درآمدشان کسر کنند.

این سیاست، نرخ بهره واقعی را به شدت کاهش داده و قدرت خرید را به شکلی معنادار تقویت می‌کند؛ سیاستی که جای خالی آن در ایران به شدت احساس می‌شود.

پایه دوم، تنوع در عرضه و مدل‌های مالکیت است. بازار مسکن دانمارک یک بازار تک‌بعدی نیست. در کنار خانه‌های با مالکیت کامل (Ejer)، گزینه‌ای به نام مالکیت تعاونی (Andel) وجود دارد که در آن فرد سهام‌دار یک انجمن ساختمانی می‌شود. اگرچه این مدل محدودیت‌هایی مانند عدم امکان اجاره دادن یا فروش به قیمت دلخواه را دارد، اما قیمت خرید آن به مراتب پایین‌تر است و مسیری برای ورود اقشار با توان مالی کمتر به بازار مسکن فراهم می‌کند.

وجود خانه‌های یارانه‌ای دولتی نیز لایه حمایتی دیگری است که گزینه‌های ارزان‌قیمت را برای شهروندان تضمین می‌کند، هرچند تقاضا برای آنها بسیار بالاست و نیازمند قرار گرفتن در صف انتظار است.

پایه سوم، قوانین قدرتمند حمایتی از مستأجران است. در دانمارک، قوانین به نفع مستأجران نوشته شده است. برای مثال، پس از دو سال سکونت، اخراج مستأجر تقریباً غیرممکن می‌شود، مگر آنکه مالک شخصاً قصد سکونت در ملک را داشته باشد که آن هم نیازمند اطلاع‌رسانی از یک سال قبل است.

همچنین، نظام «کنترل اجاره» برای املاک ساخته‌شده قبل از سال ۱۹۹۲، اجازه افزایش قیمت خودسرانه را از مالکان سلب کرده و هیئت‌های دولتی بر نرخ‌ها نظارت می‌کنند. این در حالی است که در ایران، سقف‌های تعیین‌شده برای اجاره‌بها به دلیل نبود ضمانت اجرایی کافی، در عمل رعایت نمی‌شوند و مستأجران در برابر تصمیمات مالکان تقریباً بی‌دفاع هستند.

درسی برای ایران: تغییر مسیر از سوداگری به سکونت

مقایسه این دو مدل به وضوح نشان می‌دهد که بحران مسکن در ایران، بیش از آنکه یک بحران منابع باشد، یک بحران سیاست‌گذاری است. تمرکز بر وام‌های ناکارآمد با بهره بالا، غفلت از ایجاد مدل‌های مالکیت متنوع و ضعف شدید در قوانین حمایتی از مستأجران، بازار ایران را به میدانی برای سوداگری تبدیل کرده است.

مدل دانمارک به ما می‌آموزد که با طراحی یک نظام مالی هوشمند، تنوع‌بخشی به سبد عرضه مسکن و تدوین قوانین تنظیم‌گرانه و حمایتی، می‌توان «حق مسکن» را از یک رؤیای دست‌نیافتنی به یک واقعیت قابل دسترس برای همگان تبدیل کرد.

منبع: فارس

{$sepehr_key_148603}