بی‌پناهی سرمایه خارجی در بازار مسکن

گزارش تحلیلی شهرآرا نشان می‌دهد جذب سرمایه خارجی در صنعت ساختمان معطل قانون است

کد خبر: ۳۸۱۹

تاریخ : ۳۱ مرداد ۱۳۹۸ - ۰۳:۵۱

نوشته

مسعود سلطانی - گزارش‌های بانک مرکزی حکایت از آغاز دوره رکود در بازار مسکن دارد، به نحوی که طبق تخمین کارشناسان، معاملات مسکن در تهران بیش از 70درصد و در سایر شهرستان‌ها حدود 80 درصد در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل کاهش پیدا کرده است و ادامه این روند منجر به رکود چهارساله صنعت ساختمان می‌شود.
اصلی‌ترین عامل رکود بازار مسکن خروج سرمایه‌های سرگردان از این بازار بود که به نیت سوداگری، طی یک سال گذشته وارد این بازار شد و اکنون از بازار مسکن خارج شده است و به رکود صنعت ساختمان نیز منجر می‌شود. رکود صنعت ساختمان نیز به معنی کاهش سطح اشتغال و در نتیجه، بیکاری بسیاری از کارگران ساختمانی و صنایع وابسته به آن خواهد بود.
در چنین شرایطی، تسهیلگری برای جذب سرمایه‌های خارجی در حوزه مسکن می‌تواند ضمن سر‌پا نگاه داشتن این صنعت، زمینه ایجاد فرصت‌های شغلی مستقیم و غیرمستقیم زیادی را در صنعت ساختمان فراهم کند. مقدمات این موضوع نیز از حدود یک ماه پیش فراهم شده است. 16 تیر بود. مصوبه هیئت وزیران در این زمینه از سوی معاون اول رئیس‌جمهور خبر‌ساز شد. بر اساس این مصوبه، اتباع خارجی‌ای که دست‌کم 250 هزار دلار یا معادل آن به ارزهای دیگر در بانک‌های ایران سپرده بلندمدت بگذارند یا در ایران سرمایه‌گذاری کنند، پس از تأیید وزارت اقتصاد، مجوز پنج‌ساله اقامت در ایران دریافت می‌کنند.
اما در این مصوبه، اشاره مستقیمی به حوزه مسکن و ساختمان نشد. خلأ قانونی موجود در حوزه فروش املاک و مستغلات به اتباع خارجی مانع اصلی در زمینه فروش اموال غیرمنقول به اتباع خارجی است. تعدد و تعارض قوانین در این زمینه عملا فروش قانونی و مدیریت‌شده مسکن به اتباع خارجی را ناممکن کرده تا جایی که اکنون قانون رسمی در این خصوص اجرا نمی‌شود و عملا دور زدن و فرار از قانون در زمینه فروش املاک به اتباع خارجی امری عادی و معمول شده است.

از ترکیه درس بگیریم
در شرایطی که ایران طی چند دهه گذشته کمترین توجهی به جذب سرمایه خارجی در حوزه مسکن نداشته است، کشورهای همسایه در این زمینه بسیار فعال بوده‌اند. ۵۵۰ میلیون دلار میزان ارزی است که در ۶ ماه اول سال میلادی برای به دست آوردن امتیاز شهروندی ترکیه از ایران خارج شده‌ است. ماجرا از این قرار است که با خرید خانه‌ای دست‌کم به ارزش ۲۵۰هزار دلار می‌توان اقامت دائم و شهروندی ترکیه را به دست آورد. طبق گزارشی که خبرگزاری ایرنا منتشر کرده است ایرانی‌ها تنها طی ۶ ماه، ۲۲۰۲ خانه در ترکیه برابر با ۵۵۰ میلیون و ۵۰۰ هزار دلار خریده‌اند، خانه‌هایی که اگر با دلار ۱۲ هزار تومانی محاسبه شوند، قیمت هرکدام از آن‌ها حداقل ۳ میلیارد تومان است. با این حساب، ۶۶۰۶ میلیارد تومان از منابع ارزی کشور‌ به خانه در ترکیه تبدیل شده‌ است. در کنار این عددها، مهاجرت ایرانی‌ها به ترکیه نیز ۱۵۰ درصد افزایش یافته‌ است.
این در حالی است که ایران ‌به‌خصوص شهرهای مذهبی نظیر مشهد و قم جذابیت زیادی برای شیعیان کشورهای مسلمان دارند و هم‌اکنون نیز در بازار مسکن مشهد اتباع خارجی مشتری خرید خانه هستند اما نبود قوانین تسهیلگر و مدیریت‌شده در این زمینه باعث شده است نگاه‌های امنیتی به این موضوع حاکم شود. این در حالی است که با وضع قانون مناسب و تعیین محدوده‌های مشخص در شهر می‌توان علاوه بر مدیریت کردن مسائل امنیتی در این زمینه، سرمایه خارجی را جذب صنعت ساختمان کشور کرد تا منافع اقتصادی ایران نیز از این طریق تأمین شود.

بلبشوی قانونی فروش مسکن به اتباع
قوانین بسیاری درباره فروش اموال غیرمنقول به اتباع خارجی وجود دارد. این قوانین حتی برای حوزه‌های محدود شهری نیز وضع شده است. به عنوان مثال، قانون حمایت از طرح بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده پیرامون حرم مطهر حضرت امام رضا(ع) و حضرت معصومه(س) به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده است که حداکثر 4 درصد املاک و اراضی محدوده این طرح‌ها را به اتباع مسلمان بفروشد در صورتی که کشور آن تبعه نیز رفتار متقابل داشته باشد.
از سوی دیگر، به موجب رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله امکان تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور، منوط به حکم صریح قانون‌گذار است. از همین روی، این موضوع ماهیت تقنینی پیدا کرده اما از سوی دیگر، صلاحیت دولت در وضع مقررات و تصویب نامه‌های مربوط به تملک اموال غیرمنقول از سوی اتباع بیگانه، به استناد قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1370، فاقد وجاهت حقوقی است.
این یعنی یک بلبشوی قانونی که باید کارشناسان حقوقی درباره آن بحث‌های مفصل کارشناسی داشته باشند اما خلاصه ماجرا این است که «در حوزه تملک اموال از سوی اتباع خارجی تا سال‌ها پس از پیروزی انقلاب اسلامی مجموعه مقررات مصوب پیش از انقلاب شامل آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب 1328، تصویب‌نامه قانونی مورخ 1342 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 1344 به عنوان مقررات ناظر بر تملک اموال از سوی اتباع خارجی مورد عمل بودند. مقررات یاد‌شده از برخی جهات از جمله اعتبار قانونی آن‌ها در هاله‌ای از ابهام قرار داشت تا اینکه وزارت امور خارجه به استناد قانون وظایف وزارت امور خارجه مصوب سال 1364، آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر‌مقیم در جمهوری اسلامی ایران را تهیه و ارائه کرد که در سال 1374 به تصویب هیئت وزیران رسید. اما آیین‌نامه یادشده از سوی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شد. با لغو آیین‌نامه موصوف و مشکلات ناشی از خلأ قانونی موجود و اشکال وارد‌شده به تصویب‌نامه قانونی سال 1342 و آیین‌نامه اجرایی آن، وزارت امور خارجه در سال 1382، لایحه‌ای را تهیه و ارائه کرد که پس از طی مراحل تصویب در هیئت وزیران به مجلس شورای اسلامی (دوره هفتم) ارسال شد لیکن با آغاز به کار مجلس هشتم، دولت از قرار گرفتن آن در ستور کار خودداری کرد و آن را در فهرست مربوط قرار نداد. در نتیجه لایحه از دستور کار مجلس خارج شد!»1 از آن زمان تاکنون نیز در این زمینه اقدام خاصی صورت نپذیرفته است!

ثبت شرکت، راهی فرعی برای فروش ملک به اتباع خارجی
با وجود این بلبشوی قانونی، باز هم آن دسته از خارجی‌هایی که خریدار ملک در ایران هستند راهی برای خودشان پیدا کرده‌اند. خرید مسکن به شکل قولنامه‌ای و وکالتی به نام یک شهروند ایرانی شیوه مرسوم برای سرمایه‌گذاران خرد است که خود قصد سکونت در مسکن خریداری‌شده را دارند.
اما ثبت شرکت و استفاده از ظرفیت قانون ثبت شرکت‌ها مصوب سال 1310 راهکاری قانونی برای آن دسته از افرادی است که با رقم‌های بزرگ‌تری سر و کار دارند. به موجب ماده یکِ قانون ثبت شرکت‌ها هر شرکتی که در ایران تشکیل شود و مرکز اصلی آن در ایران باشد، ایرانی محسوب می‌شود. بنابراین، تمام اشخاص خارجی (اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی) که با ثبت شرکت در ایران سهام‌دار آن می‌شوند یک شخصیت حقوقی ایرانی خواهند بود.
بر اساس بند 2 ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی، از نظر درصد مشارکت هیچ محدودیتی برای سرمایه‌گذاری خارجی وجود ندارد؛ یعنی سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند شرکت خود را در ایران ثبت کنند و سهام آن 100 درصد متعلق به خودشان باشد و بعد به نام شرکت (شخصیت حقوقی) به خرید ملک اقدام کنند. ماده 34 آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاران صراحت دارد: «چنانچه انجام سرمایه‌گذاری خارجی به تشکیل شرکت ایرانی منجر شود، تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه‌‌گذاری به تشخیص سازمان مجاز خواهد بود. سرمایه‌گذاران مزبور تا 100 درصد می‌توانند شرکت خارجی ثبت کنند که از حق مالکیت اموال منقول و غیر‌منقول برخوردار‌ند.»‌ این در حالی است که سرمایه‌گذاری در کشورهای سرمایه‌پذیری همچون قطر، امارات، عمان و ... تنها منوط به این است که بخشی از سهام در اختیار و در کفالت یک شهروند مقیم همان کشور باشد.

خلأ قانونی موجود دردسرساز می‌شود
تناقض‌های موجود در قوانین مربوط به فروش مسکن به اتباع خارجی آن‌قدر زیاد است که از سویی فروش مسکن به فرد تبعه خارجی را منوط به اجازه وزارت خارجه و وزارت اطلاعات می‌کند و از سوی دیگر، قانون ثبت شرکت‌های زمینه دور زدن این قانون را فراهم کرده است.
این مسئله را با مهدی عیدگاهی، وکیل پایه‌یک دادگستری، در میان گذاشتیم. او معتقد است ضعف قوانین در این زمینه نگرانی‌هایی اجتماعی و امنیتی ‌برایمان به وجود آورده و از سوی دیگر، نتوانسته است آثار مثبت جذب سرمایه خارجی در صنعت ساختمان را به همراه داشته باشد.
او می‌گوید: در تمام دنیا روال قانونی خاص و در محدوده‌های کنترل‌شده برای تملک مسکن از سوی اتباع خارجی وجود دارد و مشوق‌هایی نیز برای این کار در نظر گرفته شده است. در عین حال، کشورهایی که سرمایه خارجی را در این حوزه می‌پذیرند یک سری تمهیدات‌ حاکمیتی نیز دارند و به هر کسی اجازه ورود به کشورشان را نمی‌دهند.
علی مرادزاده کارشناس بازار مسکن مشهد، نیز معتقد است که فروش ملک به اتباع خارجی می‌تواند موجب رونق صنعت ساختمان و تزریق پول به این بازار شود. او می‌گوید: قوانین و مشوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن در بیشتر کشورها وجود دارد و برخی کشورها نظیر ترکیه برای کسانی که در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند امتیازات خاصی قائل می‌شوند. بخش مسکن محل امنی برای سرمایه‌گذاری است و مشتری خارجی دارد اما ابهامات موجود در حوزه قانون‌گذاری باعث شد خطر سرمایه‌گذاری در این بخش برای اتباع خارجی بالا باشد.

1. مقاله «بررسی لزوم قانون‌گذاری جدید در خصوص تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه» فصلنامه بررسی‌های حقوقی / سال اول، شماره 2 - زمستان 1931، صص. یک تا 113