معضل املاک قولنامه‌ای

سـتون صـدای مـشـاور جــایی بــرای بیــان پرسـش‌ها و مـشکلات حـقوقی شـما شهـروندان است که می‌توانید آن‌ها را با ما در میان بگذارید و پاسخ سؤالات خود را از قضات دادگستری، وکلا و کارشناسان حقوقی دریافت کنید.

کد خبر: ۴۶۳

تاریخ : ۲۹ خرداد ۱۳۹۸ - ۰۷:۵۶

نوشته

پیامک:
30007289
تلفن:
5-37288881-051
پیام رسان:
09154294580
شهروندان گرامی با هدف پیگیری دقیق و سریع مسائل مطرح شده، لطفا آدرس و اطلاعات کاملی در اختیار ما قرار دهید.

راحله حسین‌زاده - هنوز هم ملک هایی مسکونی در شهر هستند که بین شهروندان به صورت قولنامه ای معامله می شوند. فروش قولنامه ای گرچه مشکلات ملک سند دار را ندارد اما زمینه خیلی از کلاهبرداری های ملکی است که افرادی با جعل چند کاغذ بی ارزش ملکی را به چند نفر می فروشند. پایین بودن قیمت املاک قولنامه ای و نبود پایان کار از شهرداری دلایلی است که امروز موجب شده است تا افراد، این املاک را به صورت قولنامه ای یا به اصطلاح حقوقی مبایعه نامه ای خرید و فروش کنند اما شاید عده ای به درستی ندانند که قولنامه به چه معناست و نحوه معامله املاک قولنامه ای به چه صورت است و چه شرایطی دارد؟ برای پاسخ به سؤال شهروندان درباره این موضوع مهم و موضوعاتی دیگر به سراغ قاضی جوانبخت، بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه2 مشهد رفتیم که شرح آن را می خوانید.

429....915// در زمان خرید و فروش خانه های قولنامه ای به چه نکاتی باید توجه داشت و چه مسائلی را باید رعایت کرد؟
در هنگام خرید املاک به وسیله قولنامه باید توجه داشت که به موجب ماده۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ادارات و محاکم، شخصی را به عنوان مالک می شناسند که نام او در سند ثبتی ملک درج شده باشد. به هر حال در هنگام خرید ملک یا وسیله قولنامه ای نخست بهتر است انتقال در دفتر املاک و با درج در سامانه مربوط و اخذ کد رهگیری صورت گیرد که وجود این کد رهگیری برای استعلام از نهادهایی چون شهرداری در باره وضعیت پایان کار، بدهی، تخلفات و استناد در محاکم ضرورت دارد. همچنین خریدار در هنگام انعقاد قرارداد قولنامه ای بهتر است برای اطمینان از اینکه طرف مقابل در آینده مبادرت به تنظیم سند رسمی ‌ کند وجه التزام قراردادی در صورت تأخیر در انتقال سند و یا حق فسخ را در متن قولنامه پیش بینی نماید.
028....937// اگر کسی خانه خود را بفروشد و کمتر از 24ساعت منصرف شود، آیا باید به بنگاه املاک خسارت این فسخ معامله را بپردازد؟ این خسارت به بنگاه تعلق می گیرد یا خریدار؟
نخست باید به این نکته توجه داشت که مشتری و یا فروشنده بعد از انعقاد قرارداد تنها در مواردی خاص حق فسخ معامله دارد و صرف منصرف شدن سبب ایجاد این حق نیست مگر آنکه در قرارداد شرط شده باشد که در مدت زمانی معین هر یک از طرفین بدون پرداخت خسارت مجاز به فسخ هستند. با این حال بنگاه در صورت فسخ قرارداد نیز تنها مستحق دریافت کمیسیون بوده و خسارتی به او تعلق نمی گیرد و در صورتی که شرط شده باشد که فسخ قرارداد با پرداخت خسارت به طرف مقابل همراه باشد فقط همان طرف مقابل می تواند خسارت را مطالبه کند و در صورت اختلاف در وجود حق فسخ یا خسارات آن، رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه حقوقی است.
363....930// شرایط فسخ قرارداد به چه صورت است؟
برای فسخ قرار داد 3شرط ضروری است ابتدا قصد، به این معنی که فسخ کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند، دوم رضا، یعنی فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین اقدامی کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد و سوم اهلیت، به این معنا که کسی که می خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
800....915// آیا فرزند خوانده از سرپرستان خود ارث می برد؟ چگونه می توان برای فرزند خوانده ارث گذاشت؟
به استناد ماده ۸۶۱ قانون مدنی، فرزند خواندگی از موجبات ارث نیست یعنی فرزند خوانده و پدر و مادری که سرپرستی کودک را برعهده گرفته اند از یکدیگر ارث نمی برند همچنین طبق ماده ۵ قانون حمایت از کودکان بی سرپرست، هرگاه وجوه یا اموالی از طرف زوجین سرپرست به طفل تحت سرپرستی، داده شود در صورت فوت طفل وجوه و اموال مذکور از طرف دولت به زوجین سرپرست تملیک خواهد شد.
410....915// آیا فردی می تواند سرپرستی فرزند خود را بدون مجوز قانونی به شخص دیگری واگذار کند؟ اگر این اقدام جرم است مجازات آن چیست؟
خیر نمی تواند. به این دلیل که نگهداری اطفال علاوه براینکه حق پدر و مادر است تکلیف آنان نیز بوده و انتقال پذیر به دیگری نیست مگر در موارد خاص با حکم دادگاه که این امکان فراهم شود. همچنین با توجه به اینکه انتقال حضانت طفل نوعی امتناع از انجام وظیفه قانونی است بنابر این براساس ماده ۵۴ قانون حمایت از خانواده هر گاه شخصی که مسئولیت حضانت را بر عهده دارد از انجام تکلیف مقرر خودداری کند برای بار نخست به جزای نقدی درجه ۸ محکوم می شود.
223....937// اگر شخصی فرزند خود را پس از سال ها واگذاری به افراد دیگر پیدا کند می تواند هویت واقعی فرزند خود را با توجه به اینکه شناسنامه جدیدی برای فرزندش از سوی سرپرستان فعلی اش گرفته شده است، برگرداند؟ راهکار قانونی آن چیست؟
بله - طبق ماده 22قانون حمایت از کودکان بی سرپرست، زمانی که شناسنامه جدیدی برای کودک و یا نوجوان تحت سرپرستی صادر می شود نام و نام خانوادگی سرپرست یا زوجین سرپرست در قسمت توضیحات، مفاد حکم سرپرستی و نام خانوادگی والدین واقعی کودک در صورت مشخص بودن قید می شود. همچنین کودک یا نوجوان تحت سرپرستی می تواند پس از رسیدن به سن ۱۸سالگی برای خود تقاضای صدور شناسنامه جدیدی کند که در صورت مشخص بودن والدین واقعی با درج نام آنان و یا نام خانوادگی مدنظر خود، از اداره ثبت احوال درخواست تغییر نام خانوادگی نماید.
554....936// آیا تغییر نام قانونی است؟ اگر شخصی بخواهد نام خانوادگی خود را تغییر بدهد از چه طریق باید اقدام بکند؟
تغییر نام و نام خانوادگی در حدود مقررات قانونی امکان پذیر است و مرجع صالح برای تغییر نام کوچک، دادگاه عمومی حقوقی شهرستان بوده که دعوی تغییر نام در این مرجع باید به اداره ثبت احوال شهرستان اقامه گردد و در موارد خاص مانند نام های ممنوعه اداره ثبت احوال صالح به رسیدگی است. همچنین تغییر نام خانوادگی در صلاحیت ادارات ثبت احوال است که برای تغییر نام خانوادگی می توان به دفاتر پیش خوان دولت مراجعه کرد.
927....903// اگر شخصی عمل زیبایی انجام دهد آیا هویت جدید پیدا می کند؟ آیا نیاز است که کارت ملی جدید بگیرد؟ اگر اقدام به گرفتن کارت ملی نکند جرمی مرتکب شده است؟
اگر بعد از عمل زیبایی تغییر چهره فرد خیلی محسوس باشد طوری که دیگر نتوان گفت این فرد همان فرد قبلی است بله احتیاج به اخذ مجدد کارت ملی است و اگر اقدامی برای گرفتن کارت ملی جدید نکند جرمی مرتکب نشده زیرا در قانون برای نگرفتن کارت ملی مجازاتی وضع نشده است.