مالیات خانه‌های خالی، راهی برای فرار از رکود مسکن

رضا جبلی کارشناس مالی و اقتصادی

کد خبر: ۶۹۲۱

تاریخ : ۲۲ مهر ۱۳۹۸ - ۰۷:۲۸

نوشته

مسکن را می‌توان عصاره یک‌ عمر فعالیت اقتصادی خانوار دانست، کالایی که بخش مهمی از درآمد خانواده را می‌بلعد و در بیشتر موارد اجاره یک واحد مسکونی هزینه‌ای بیش از متوسط حقوق دریافتی روی دست مستأجران به‌ جا می‌گذارد؛ تا چه برسد به خرید یک واحد مسکونی .با کاهش قیمت ارز این سؤال پیش‌ آمده است که در آینده قیمت مسکن چه می‌شود؟قیمت‌های فعلی در بازارهای ارز و طلا و مسکن خارج از توان طرف تقاضاست و باید تعدیل شود. در این میان قیمت مسکن در بلندمدت خود را با ارز هماهنگ می‌کند. اگر کاهش نرخ ارز با افزایش تولید مسکن همراه شود، خطری تعادل بازار مسکن را تهدید نمی‌کند. از ابتدای سال گذشته تاکنون قیمت طلا نزدیک به 275 درصد رشد داشته درحالی‌که رشد قیمت مسکن به‌ طور میانگین 74 درصد بوده است. حال، این سؤال پیش می‌آید که آیا قرار است مسکن این فاصله قیمتی را پر کند؟در جواب باید گفت رشد بازارها در اقتصاد کلان ایران شرایط منطقی ندارد. بنابراین باید در حوزه‌هایی همچون طلا، ارز و مسکن قیمت‌ها تعدیل شود. احتمالا در آینده شاهد افت این 3 بازار خواهیم بود.
از سوی دیگر، بخش مسکن باید خود را با شرایط بازارهای رقیب همسو کند اما این موضوع با توجه به ماهیت بخش مسکن تدریجی و کند اتفاق می‌افتد. رابطه ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین‌ صورت که بازار ارز هم تأثیر منفی و هم تأثیر مثبت بر بازار مسکن می‌گذارد. از یک بعد، دلار به‌عنوان رقیب مسکن، وقتی‌ که برای سرمایه‌گذاری جذاب می‌شود، طبیعتا اقبال به مسکن کاهش می‌یابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد. بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت تمایل دارند به سمت دلار و ارز بروند. از سوی دیگر افزایش دلار علامتی می‌دهد که ارزش ریال رو به کاهش است و انتظارات تورمی بالاست . در چنین شرایطی، بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های قبلی خانوار به سمت مسکن می‌رود. از این زاویه می‌توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش مسکن هم‌بستگی دارد.همچنین نهاده‌های تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متأثر از نرخ دلار هستند که آن‌ هم تأثیر مثبت بر قیمت مسکن دارد.

بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است: در کوتاه‌مدت که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن نمی‌تواند همپای آن جلو برود ولی در طولانی‌مدت خود را با آن تطبیق می‌دهد. از آنجا که ارز، مسکن و طلا در اقتصاد کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند می‌توان بیان کرد زمانی که نرخ یکی از کالاهای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند، طبیعتا روی سایر کالاها نیز اثر می‌گذارد اما این تأثیر به معنای افزایش قیمت مسکن نیست بلکه بررسی‌ها نشان می‌دهد که با افزایش نرخ ارز تقاضای بخش مسکن کاهش می‌یابد. در واقع افرادی که متقاضی غیرمصرفی مسکن هستند ممکن است سرمایه خود را به بازار ارز یا طلا منتقل کنند. بنابراین افزایش نرخ ارز در کوتاه‌مدت تب بازار مسکن را سرد می‌کند. البته برخی از کارشناسان دقیقا برعکس این ماجرا فکر می‌کنند و معتقدند افزایش نرخ ارز سبب می‌شود بخشی از سرمایه به سمت بازار مسکن برود و بعد از پایان دوره نوسان، افرادی که در بازار سرمایه‌گذاری کرده و سود برده‌اند وارد بازار مسکن می‌شود و با تقاضای تازه‌ای که ایجاد می‌کنند موجب افزایش قیمت مسکن خواهند شد. فعالان بخش مسکن که هنوز درگیر رکود هستند به دنبال جهش نرخ ارز شاهد 2 اتفاق بودند: سرازیر شدن سرمایه‌ها به بازار ارز و رشد قیمت مسکن که به پایین آمدن تقاضای این بخش منجر شد. به نظر می‌رسد افزایش تسهیلات نیز تأثیر چندانی بر جذابیت بازار مسکن نخواهد داشت.
در حال حاضر با توجه به ورود قیمت ارز به کانال 11 هزار تومان امیدها برای کاهش قیمت مسکن ایجاد شده است و سرمایه‌گذاران در بازار ارز باور کرده‌اند که باید زیان چنددرصدی را تحمل کنند. ریزش قیمت‌ها از پس تداوم نرخ ارز در چند هفته اخیر به بازار خودرو سرایت کرد تا متقاضیان مسکن چشم‌انتظار تحول در این بازار باشند.
افت نرخ ارز از یک‌ سو و کاهش تعداد معاملات از سوی دیگر دست‌ به‌ دست هم داده‌اند تا این روزها دیگر تقاضای سوداگری مسکن برای ورود سوداگران مهیا نباشد و انگیزه‌ای هم برای تقاضای سوداگری دیده نشود. افت دست‌کم پنجاه‌درصدی معاملات مسکن دلیل محکمی برای خروج تقاضای سوداگرانه از بازار مسکن است. اکنون بزرگ‌ترین امید که برای رونق و کاهش قیمت مسکن وجود دارد دریافت مالیات از خانه‌های خالی است. انتظار مردم از مسئولان هم این است که این طرح به‌زودی اجرایی شود .در قانون سرمایه‌داری کشورهای توسعه‌یافته، قانون مالیات بر عایدی سرمایه حاکم است. این قانون می‌توانست در بهبود شرایط فعلی مسکن بسیار مؤثر باشد که متأسفانه شنیده‌ها حاکی از حذف این لایحه است.