اجاره به جای رهن

گزارشی از تغییر رفتار مالکان که منجر به افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی اجاره بها در مشهد شده است

کد خبر: ۷۲۷

تاریخ : ۰۳ تير ۱۳۹۸ - ۰۷:۰۸

نوشته

موسوی زاده - در حالی که در زمستان سال گذشته یک واحد نودمتری با 2 خواب در خیابان هفت‌تیر مشهد با قیمت 30 میلیون تومان رهن و 5/ 1 میلیون تومان اجاره ارائه می‌شد، اکنون چنین واحدی با قیمت حدود 20 میلیون تومان رهن و 5/ 2 میلیون تومان اجاره واگذار می‌شود. ‌نقاط دیگر مشهد نیز چنین تغییری را در اجاره‌بها تجربه کرده‌اند. برای مثال، در زمستان 97، یک واحد نودوپنج‌متری در خیابان امام‌خمینی 20 میلیون تومان رهن و 650 هزارتومان اجاره داده می‌شد. اکنون خانه‌ای با موقعیت مشابه 15 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 100 هزار تومان اجاره داده می‌شود. البته در مناطقی از شهر که همواره اجاره گران بوده، مبلغ رهن نیز افزایش چشمگیری یافته است. مثلا یک واحد هشتادمتری در خیابان عارف در زمستان گذشته با قیمت 40 میلیون تومان رهن و 2 میلیون تومان اجاره داده می‌شد اما خانه‌ای با موقعیت مشابه اکنون 55 میلیون تومان رهن و 6/ 2 میلیون تومان اجاره داده می‌شود. بررسی روند اجاره‌بها در مشهد نشان می‌دهد تنزل ارزش پول ملی در کنار کاهش بازدهی سپرده‌گذاری در بانک‌ها باعث شده است مالکان تلاش کنند از میزان رهن خانه‌ها بکاهند و به میزان اجاره‌بها بیفزایند.

واکنش مسئولان به افزایش اجاره‌بها
افزایش شدید اجاره‌بها واکنش نمایندگان مجلس و مسئولان دولتی را به دنبال داشته است به طوری که مجید کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس، در گفت‌وگو با خانه ملت پیشنهاد داده بود کارگروهی زیر نظر وزارت راه یا قوه قضائیه متشکل از وزارت راه، سازمان تعزیرات، مشاوران املاک و نماینده دادستان تشکیل شود و وضعیت اجاره مسکن را رصد کند تا از نرخ‌های کاذبی که بر اثر التهاب بازارهای موازی ایجاد می‌شود جلوگیری شود. وزارت راه و شهرسازی نیز که ابتدا طرح تشویق و تنبیه مالیاتی برای مالکان ارائه کرده بود، از این مسئله عقب‌نشینی کرد به طوری که مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خرداد امسال به ایرنا گفته‌بود کنترل دستوری و تعیین سقف اجباری برای اجاره‌بها به‌هیچ‌وجه راهکار مناسبی برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن نیست. عباس فرهادیه تأکید کرده بود قرار است فقط شاخصی برای اجاره‌بها تعیین کنیم. هرچند این روزها بسیاری از مسئولان از بی‌ضابطه بودن تعیین نرخ اجاره‌بها سخن می‌گویند و راهکارهای مختلفی در این باره ارائه می‌دهند، تجربه چند دهه اخیر نشان می‌دهد این نسخه‌پیچی‌ها تأثیری بر کنترل بازار نداشته است. به عنوان مثال، در دولت اصلاحات با وجود تأکید بر افزایش ساخت مسکن سالانه 19 درصد بر میزان اجاره مسکن افزوده می‌شد. در دوران وزارت مسکن محمد سعیدی‌کیا (84 تا 88) تورم مسکن به 8/18 درصد رسید. در دوران علی نیکزاد اجاره‌بها به دلیل تورم فزاینده، در سال 91 رشد چشمگیری کرد و به بیش از 30 درصد رسید. هرچند در سال 92 نرخ اجاره‌بها بیش از 20 درصد افزایش یافت، با تک‌رقمی شدن تورم در سال‌های 94 تا 96، میزان رشد اجاره‌بها کاهش یافت و بر میزان تمایل مالکان برای دریافت رهن افزوده شد. با این حال، رشد تورم و کاهش ارزش ریال باعث شده است دوباره شاهد رشد فزاینده اجاره‌بها در سال جاری باشیم. بررسی‌ها نشان می‌دهد تعیین اجاره‌بها همواره تابعی از نرخ تورم در کشور بوده است. از این رو راهکارهای دولت‌های مختلف مانند تعزیراتی کردن یا افزایش عرضه مسکن و ... هیچ‌کدام تا زمانی که نرخ تورم مهار نشده بود، نتوانست ترمز اجاره‌بها را بکشد و از رنج مستأجران بکاهد.

«نه» به تعزیراتی کردن اجاره مسکن
یک کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با شهرآرا ضمن رد تعزیراتی کردن اجاره‌بها می‌گوید که این مسئله نه عملی است و نه می‌تواند باعث کنترل اجاره مسکن بشود.
سید علی عقیلی می‌افزاید: بررسی دوره‌های مختلف نشان می‌دهد که هر زمان قیمت مسکن افزایش زیادی داشته، نرخ اجاره‌بها نیز چنین رشدی را تجربه کرده است. به عنوان مثال، در سال‌های 86 و 91 قیمت اجاره‌بها افزایش چشمگیری یافت اما در دوران رکود یا ثبات بازار مسکن اجاره‌بها رشد ملایمی دارد. وی ادامه می‌دهد: از آنجا که بیشتر مستأجران قادر به افزایش مبلغ رهن نیستند، مجبور می‌شوند اجاره‌بهای بیشتری بپردازند.
وی می‌گوید: تعیین نرخ اجاره‌بها به ارزش ریال و قیمت خانه وابسته است. اگر التهابات ارزی و تورم فروکش کند، نرخ اجاره معقول می‌شود. بر این اساس، بهترین راهکار کوتاه‌مدت برای کنترل اجاره تمرکز روی این 2 فاکتور است. بدیهی است که مسائلی مانند تعزیراتی کردن اجاره‌بها نمی‌تواند کمک چندانی به مستأجران کند زیرا در عمل قابلیت اجرا ندارد.

افزایش 20 تا 30 درصدی اجاره‌بها
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد نیز با بیان اینکه اجاره‌بها 20 تا 30 درصد افزایش یافته است می‌گوید: در برخی از مناطق مشهد، اجاره‌بها تا 100 درصد افزایش یافته است. افزایش اجاره‌بها باعث شده است تمایل مستأجران برای تمدید قرارداد افزایش یابد.
علی مرادزاده می‌افزاید: در واقع از آنجا که اجاره با شرایط مشابه مسکن مستلزم افزایش چشمگیر رهن و اجاره‌بهاست، مستأجران تمایل دارند قراردادهای اجاره را تمدید کنند. وی ادامه می‌دهد: میزان عقد قراردادهای اجاره‌بها در واحدهای صنفی مشاوران املاک در مقایسه با سال گذشته کاهش یافته است. این مسئله ناشی از رشد تمدید قراردادهای اجاره در مشهد است.