یک میز، یک تلفن و خطر فراوان

همه چیز درباره بنگاه‌داری املاک، شغلی که از بیرون بی‌دردسر و پول‌ساز به‌نظر می‌رسد.

کد خبر: ۷۸۴۶۲

تاریخ : ۱۴ اسفند ۱۴۰۰ - ۲۰:۱۸

نوشته

نجمه موسوی کاهانی | شهرآرانیوز؛ مسکن اولین نیاز ما برای زندگی مستقل است و سروکار بیشترمان حداقل یک‌بار به بنگاه معاملات مسکن افتاده است؛ حالا یا برای خرید خانه و یا برای رهن و اجاره. این حرفه از آن دسته مشاغلی است که دورنمای خوبی دارد و از نگاه بیشتر مردم با نوشتن چهارخط ناقابل، پورسانت خوبی گیر صاحب بنگاه املاک می‌آید، اما وقتی با صاحبان این حرفه هم‌صحبت می‌شویم، حساسیت و سختی‌های کار را بیشتر درک می‌کنیم و متوجه می‌شویم که کار بنگاه خیلی فراتر از نوشتن چند خط قرارداد است. کاری که با تمام دارایی و اندوخته یک عمر مردم سروکار دارد و با یک اشتباه کوچک، سروکار صاحب بنگاه املاک به دادسرا و پله‌های دادگاه است، قطعا نیاز به اطلاعات و تجربه فراوان دارد.

کسب تجربه، بزرگ‌ترین سرمایه برای معاملات

علی حسین‌زاده در محله هاشمیه بنگاه معاملات املاک دارد و از سال ۸۶ روز‌های شاگردی خود را در این شغل شروع کرده است. او که بزرگ‌ترین سرمایه لازم برای این حرفه را تجربه می‌داند ۷ سال از ۱۵ سال تجربه خود را شاگردی کرده تا با تمام فوت و فن کار آشنا شود و به قول خودش برای شروع کار بی‌گدار به آب نزند. حسین‌زاده معتقد است هرچه بیشتر شاگردی کنی پخته‌تر می‌شوی و کمتر اشتباه می‌کنی، وگرنه برای شروع کار بنگاه‌داری املاک، سرمایه ریالی زیادی لازم نیست و با یک میز و صندلی هم امکان‌پذیر است.

او می‌گوید: «در طول دوره کارآموزی با اتفاقاتی روبه‌رو می‌شوی که وقتی مستقل شدی آن‌ها را تکرار نمی‌کنی. اشتباهات این حرفه با تمام اندوخته مردم سروکار دارد پس نمی‌توان آن را کم‌اهمیت دانست. بسیاری از مردم برای خرید خانه، طلا و ماشین زیرپایشان را می‌فروشند، وام می‌گیرند و زیر بار قسط و قرض می‌روند تا بتوانند خانه‌ای تهیه کنند. به همین دلیل بنگاه‌دار باید مسئولیت‌پذیر باشد و تمام همّ و غمش را برای انجام یک معامله درست به کار ببرد. صاحبان املاک از ما توقع دارند به نفع آ‌ن‌ها عمل کنیم، چون آن‌ها هستند که هر سال خانه‌ای برای اجاره یا ملکی برای فروش دارند، اما شرط انصاف این است که طرف مستأجر یا خریدار را هم بگیریم. آن هم در شرایط اقتصادی فعلی که قیمت خانه‌ها سر به فلک کشیده و اجاره‌ها بیشتر از ۵۰ درصد افزایش داشته است.»

حسین‌زاده درباره افراد سودجویی که همیشه احتمال پیدا شدن سروکله‌شان در بنگاه‌ها وجود دارد می‌گوید: «بنگاه‌داری کار پرخطری است. همان‌طور که می‌توان با تجربه کافی و کمی ذکاوت در این مسیر موفق بود، بسیاری افراد هم با یک اشتباه زمین می‌خورند. گاهی افراد سودجو از املاک به عنوان اهرمی برای کلاهبرداری‌هایشان استفاده می‌کنند و برای رسیدن به اهدافشان رقم‌های بزرگی پیشنهاد می‌دهند. گاهی از غفلت صاحب املاک استفاده می‌کنند و تاریخ چک‌ها را جابه‌جا می‌زنند، یا مثلا ملکی را زخمی می‌کنند، یعنی مبلغی از ارزش واقعی ملک را پرداخت می‌کنند و الباقی را برای بعد می‌گذارند.

در این فاصله ملکی را که از آن خود کرده‌اند با سود کلان می‌فروشند، بعد تا پروسه دادگاه طی شود صاحب اصلی ملک ضرر فراوانی را متحمل می‌شود و پای بنگاه‌دار هم در این قضیه گیر است. برای ما پیش آمده خانه‌ای را به فردی اجاره داده‌ایم و آن فرد در بنگاه دیگری از کم‌تجربه بودن صاحب بنگاه سوءاستفاده کرده و همان ملک را به رهن سپرده و با پول رهن فرار کرده است. یا در آن سال‌هایی که شاگردی می‌کردم، سال ۸۷، موردی پیش آمد که خانه‌ای میلیاردی را برای فروش به ما سپردند.

ما تحقیقات لازم را انجام دادیم و از اداره ثبت اسناد و محضر و دارایی استعلام گرفتیم، پس از اینکه مطمئن شدیم همه مدارک درست است، نصف قیمت ملک را پرداختیم و تسویه حساب را برای ۲۰ روز بعد تعیین کردیم. در این فاصله صاحب اصلی ملک با سند اصلی مراجعه کرد و متوجه شدیم فرد کلاهبردار با اعمال نفوذ در اداره ثبت اسناد و محضر سندسازی کرده است. البته در هر ۲ مورد افراد کلاهبردار در دام قانون گرفتار شدند، اما دقت صاحب معاملات املاک در به دام افتادن کلاهبرداران حرف اول را می‌زند. مردم هم باید دقت کنند که به دفاتر مجاز معاملات املاک مراجعه کنند، زیرا گاهی بنگاه‌هایی که در جا‌های پرت و دور با یک میز و صندلی کار می‌کنند، مجوز ندارند و انگیزه‌شان کلاهبرداری است.»

تأثیر قیمت ملک در کمیسیون

تصور بسیاری از مردم این است که بنگاه‌دار‌ها می‌خواهند قیمت ملک بالا باشد تا درصد کمیسیون بیشتری بگیرند. ولی حسین‌زاده می‌گوید این تصور اشتباه بوده و در معاملات سنگین، سقف کمیسیون مشخص است. او می‌گوید: «بالا و پایین‌شدن قیمت‌ها خیلی تأثیری در کمیسیون ما ندارد. وقتی ثبات قیمت باشد مردم بدون استرس خرید و فروش می‌کنند و هرچه تعداد معاملات بیشتر باشد برای ما هم بهتر است. الان هم که با شرایط اقتصادی موجود و تأثیر وحشتناک کرونا بر اقتصاد، بازار کساد است. بازدید‌ها هم تا حد بسیار زیادی کم شده و هیچ کس دوست ندارد در شرایط شیوع بیماری، افراد مختلف برای بازدید به خانه‌اش رفت وآمد کنند. جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها هم با قوانینی که برای کنترل بیماری وضع شده تا ۵۰ درصد کاهش داشته است.»

مشتری‌شناسی ابزار موفقیت

حسین‌زاده ارتباط گیری صحیح با مشتری و جلب اعتماد را بخش مهمی در شغل املاک می‌داند. او به آراسته‌بودن، شیوه سلام اول و درک کردن مشتری، به عنوان ابزار مؤثر درجلب اعتماد اشاره می‌کند و می‌گوید: «با سلام علیک اول حس اعتماد ایجاد می‌شود. مشتری که شاید خسته و کلافه است گاهی با یک برخورد مناسب، یک فنجان چای و یک مشورت خوب آرامش پیدا می‌کند و می‌تواند به‌درستی برای انتخاب منزل مورد نظرش تصمیم بگیرد.»

او بر اهمیت ثبت قرارداد‌ها در دفاتر معاملات املاک تأکید می‌کند و ادامه می‌دهد: «گاهی مردم برای اندکی صرفه‌جویی در هزینه‌ها مرحله ثبت قرارداد را حذف می‌کنند و این یک اشتباه بزرگ است. برخی همکاران ما دفتر ثبتشان را برمی‌دارند و به محل معامله می‌روند که این‌کار اشتباه بزرگی است، زیرا خارج از فضای دفتر املاک هر اتفاقی ممکن است بیفتد که با حساسیت کار ما در تضاد است.»