نسخه اجباری پیش پای بلندمرتبه سازی

شهرآرا در میزگردی چالش های بلندمرتبه سازی در مشهد را بررسی کرده است

کد خبر: ۸۱۳۲

تاریخ : ۱۲ آبان ۱۳۹۸ - ۰۵:۴۸

نوشته

سارا رنگیان - ۴۸ سال پیش بود که قرار شد مشهد ۵۰۰ هزار نفری هم ساختمان بلندمرتبه داشته باشد و مثل تهران، رشد عمودی شهرنشینی را تجربه کند. کار ساخت آپارتمان‌های مرتفع مشهد ۴۴ سال پیش پایان رسید. این آپارتمان‌ها که ایتالیایی‌ها و فرانسوی‌ها در ساخت آن مشارکت داشتند، برای اولین بار به شیوه پیش فروش و به قیمت ۱۵۰ هزار تومان برای واحد‌های دو خوابه و ۱۶۵ هزار تومان برای واحد‌های ۳ خوابه واگذار شد. البته پیش از آن و در سال ۱۳۵۲ هتل همای یک مشهد به بهره برداری رسیده بود که نظریه‌ای دوگانه در مورد مرتفع بودن یا نبودن آن وجود دارد. با استقبال از ساخت آپارتمان‌های مرتفع، قرار شد ساختمان‌های بلندتری در مشهد ساخته شود، اما تا قبل از پیروزی انقلاب این مهم محقق نشد. در سال ۶۲ دومین ساختمان مرتفع مشهد (مجموعه زیست خاور) با ۶۸ متر ارتفاع و در ۱۷ طبقه ساخته شد. در دهه ۶۰ و ۷۰ مشهد دیگر ساختمان مرتفعی به چشم ندید تا اینکه در دهه ۸۰ برج تجاری اداری آلتون به ارتفاع ۸۰ متر ساخته شد و تا مدت‌ها بلندترین ساختمان مشهد بود. در ادامه تعدادی از هتل‌های ۵ ستاره اطراف حرم (قصر طلایی، مدینه الرضا (ع) درویشی، الماس ۲ و ...) به این مرز رسیدند و برج‌های مسکونی نیز به دنبال آن از این قافله عقب نماندند. در حال حاضر نیز برج تجاری اداری آرمیتاژ با ۱۵۰ متر ارتفاع، بزرگ‌ترین برج شهر مشهد است و همچنان نیز تعدادی برج دیگر در دست ساخت است. اما آنچه طی سال‌های اخیر به چالش مدیریت شهری با قوانین به روز نشده کشوری تبدیل شده است، ممانعت‌هایی در مسیر ادامه روال مرتفع سازی در مشهد است؛ شورای عالی شهرسازی و معاری قائل به قاعده‌ای است که وضع کرده و مدیران شهری در مشهد و دیگر کلانشهر‌ها معتقدند با توجه به فضای محدود شهری، باید زمینه برای رشد عمودی شهر مهیا شود. بعد از پروسه طولانی هماهنگی برای انجام این میزگرد، محمدهادی مهدی نیا رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر، محمدرضا حسین نژاد معاون شهرسازی و معماری شهردار مشهد، اکبر دیسفانی، کارشناس حوزه برنامه ریزی شهری، وحید تاجدار، مشاور شهرسازی معاونت اقتصادی شهرداری مشهد، محمدهادی محمدی مقدم، مدیر سرمایه گذاری و مشارکت‌های معاونت اقتصادی شهرداری مشهد و لطیفه هیئت، مشاور طرح تفصیلی مشهد، میهمان ما و روایتگران ماجرای بلند بالای بلندمرتبه سازی در مشهد شدند. در ادامه، نظرات مدیران و کارشناسان حوزه شهری را درباره چالش‌ها و مشکلات بلند مرتبه سازی در مشهد می‌خوانید.

اولین نمود بلندمرتبه سازی در مشهد، آپارتمان‌های مرتفع بود. ساخت این مجموعه بر اساس اصول واقعی بلندمرتبه سازی انجام شد. هم فضای سبز و هم سطح اشغال مناسبی در نظر گرفته شد؛ سطح اشغال ۱۰ درصدی و تراکم صد درصدی کاملا مناسب بود. اصول ساخت این مجموعه براساس طرح تفصیلی خازنی بود که از سال ۵۰ تا ۵۷ در مشهد اجرا شد. متأسفانه وقتی الگو‌های بلندمرتبه سازی در طرح‌های تفصیلی بعدی تغییر کرد، شاهد آشفتگی بیش از اندازه‌ای در بلندمرتبه سازی در مشهد بودیم. چرا سرنوشت بلندمرتبه سازی در مشهد این قدر غم بار شد؟

محمدرضا حسین نژاد، معاون شهرسازی و معماری شهردار مشهد: حتما باید در این سبک اداره شهر‌ها یک تحول و زلزله پیش بیاید و به اداره عقلایی، منطقی و استفاده از نخبگان و خلاقیت‌های موجود در هر شهر روی آورد

محمدرضا حسین نژاد، معاون شهرسازی و معماری شهردار مشهد: درباره آپارتمان‌های مرتفع باید بگویم با وجود نواقصی که در آن وجود دارد، درزمینه مسائلی همانند سطح اشغال، فضای سبز و مسائل زیست محیطی، کارنامه خوبی دارد. در زمینه بلندمرتبه سازی هم نمی‌توانیم در شهری مانند مشهد که رو به رشد است، فقط ساختمان‌های یک طبقه داشته باشیم. از سوی دیگر بلندمرتبه سازی محض هم برای این کلان شهر پاسخ گو نخواهد بود؛ چرا که ممکن است زیرساخت‌ها کفاف این نوع از ساختمان سازی را ندهد. در این راستا باید اهل فن شامل مهندسان، جامعه شناسان، زمین شناسان و... دور هم جمع شوند و نقطه تعادل در حوزه بلندمرتبه سازی را برای مشهد پیدا کنند. البته فقط کافی نیست که بدانیم مشهد با همین بافت قدیمی و ترکیبی از نیاز‌های جدید، نیازمند چند طبقه مرتفع سازی است؛ بلکه در این خصوص باید به منابع آب، خاک و جمعیت هم توجه کرد. با توجه به فرهنگ و نوع رویکردی که داریم، صورت مسئله ما تأمین مسکن برای جمعیت ۲۰ سال بعد مشهد است. درباره اینکه چرا بلند مرتبه سازی در گذشته خوب بوده و امروز این گونه شده باید بگویم این موضوع به دلیل زیاده خواهی و شاید نقص قوانین اتفاق افتاده است. باید در حوزه سکونت باتوجه به شاخصه‌هایی مانند پیش بینی جمعیت و استفاده بهینه از زیرساخت‌ها عمل می‌کردیم؛ با این حال آن نوع از بلند مرتبه سازی را تجویز کردیم که در آن، سطح نفس کشیدن برای ذی نفعان کم بوده است. با دقت به این موارد باید علاج واقعه را قبل از وقوع کرد و از تاریخ گذشته عبرت گرفت. فرهنگ زاد و ولد ما جنبه تشویقی دارد و در این راستا باتوجه به افزایش جمعیت در ۲۰ سال آینده باید استفاده بهینه از عرصه‌ها صورت گیرد. برای این استفاده بهینه هم می‌توان رده بندی درنظر گرفت و به عنوان مثال عرصه‌ها به محیط پیرامونی حرم، بافت‌های تاریخی و عرصه‌های مختلف دیگر دسته بندی شود.
این رویکرد و تابوی تمرکزگرایی موجود در کشور، آقابالاسر بودن و از بالا به پایین دستور دادن، مردم، کارشناسان و جامعه را ندیده گرفتن هم باید بشکند. در حال حاضر ۶۷ تا ۷۰ هزار مهندس در خراسان رضوی داریم و در این شرایط سرنوشت کلان شهری مثل مشهد را به دست دبیرخانه‌ای می‌دهند که می‌خواهد ۱۳۰۰ شهر را پوشش دهد؛ آیا واقعا با این کار، تمرکز و دقت نظر به وجود می‌آید؟ خیر، آن‌ها که در پایتخت هستند، می‌آیند و برای همه شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر ضابطه عام شهرسازی تعیین می‌کنند؛ این نوعی دیکته از بالا به پایین است که جامعه کنونی آن را نمی‌پذیرد. در این شرایط نمی‌خواهم نقب بزنم و بگویم این طرح‌های جامع و تفصیلی قدیمی شده؛ چرا که می‌دانم قانون بد، بهتر از بی قانونی است؛ به همین دلیل مجبوریم از این قانون اطاعت کنیم، ولی تأکید می‌کنم که این سبک از کار کردن، مقاومت مردم را در بر دارد و خلاقیت شهر‌ها را کور می‌کند. در واقع شهر‌ها باید در تصمیم گیری‌ها آزاد باشند و با کمک متخصصانشان تصمیم گیری کنند. برای تحقق این داستان هم باید معضل طرح‌های جامع و تفصیلی از سرچشمه حل شود؛ چراکه وقتی مُهر شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان خط قرمز به شهری ابلاغ می‌شود، خلاقیت‌ها کور می‌شود و مسیر‌های پیچیده هم سرمایه گذاران را منصرف می‌کند. حتما باید در این سبک اداره شهر‌ها یک تحول و زلزله پیش بیاید و به اداره عقلایی، منطقی و استفاده از نخبگان و خلاقیت‌های موجود در هر شهر روی آورد. ما کشور خلاقی هستیم؛ به عنوان مثال در حال حاضر، شهر‌هایی مانند یزد و اصفهان با خلاقیت الگو‌های خاصی ارائه کرده اند.

با در نظر گرفتن محدودیت ها، ما بزرگ مالکانی مانند آستان قدس داریم که الزاماتی برای همراهی با مدیریت شهری ندارند. بعضی زمین‌های آستان قدس با الگو‌های بلندمرتبه سازی مشهد همخوانی دارد؛ آیا تعاملی صورت گرفته یا نشست مشترکی برای حل این موضوع برگزار شده است؟
حسین نژاد: اگر این موضوع در حد و حدود اختیارات شهرداری بود، می‌گفتیم راه حل‌هایی وجود دارد، ولی تا زمانی که شهرداری مجری است و سیاست گذار جای دیگری است، این تعامل امکان پذیر نیست. در شرایط سخت گیرانه برای بلندمرتبه سازی اگر پروژه‌ای بخواهد در قطعه ۱۵۰۰ متری ساخته شود، باید ۴۰ درصد را به عنوان فضای سبز به شهر بدهد و فقط به ۴۰ درصد از ۶۰ درصد باقی مانده مجوز سطح اشغال و پروانه ده تا دوازده طبقه داده می‌شود. با این سبک برخورد با اقتصاد زمین، اگر به ساخت‌و‌ساز «نه» بگوییم محترمانه‌تر است. اگر چنین ضوابط سختی را به آستان‌قدس بدهیم، آن‌ها قبول نمی‌کنند. این ۴۰ درصد‌ها باید به شکل پارک محلی یا شهری تجمیع شود؛ چرا که هر لکه فضای سبز نیازمند یک نگهبان، آبیاری و موارد خاص اجرایی است. ایراد اساسی ما در ایران این است که مشاور انتخاب می‌کنیم، اما به او اعتماد نداریم و خودمان می‌خواهیم برایش خط و مشی تعیین کنیم. این خوراک تعیین کردن توسط دستگاهی که می‌خواهد طرح‌ها را تصویب کند، فاصله‌ای به وجود می‌آورد که نمی‌شود با آستان قدس وارد تعامل شد. آستان قدس، زمین‌های یکپارچه بزرگی در حاشیه بزرگراه امام علی (ع) و بخش‌های مختلف دارد که می‌توان آن‌ها را مجاب کرد سریع‌تر در راستای جذب سرمایه گذار استفاده شود؛ البته به شرط اینکه مشوق‌های لازم هم درنظر گرفته شود. ما از سال ۹۳ به بعد، هیچ پروانه بلند مرتبه سازی صادر نکردیم و بدون درآمد حاصل از مرتفع سازی شهر را هم اداره کردیم. بحث ما در زمینه بلند مرتبه سازی، درآمد شهرداری نیست؛ بلکه هدفمان استفاده از پتانسیل‌های زمین، جلوگیری از رشد افقی و استفاده بهینه از شهر است.

سال هاست که شهرداری‌ها معطل لایحه درآمد‌های پایدار هستند، دولت‌ها از پس هم می‌آیند و می‌روند و لایحه‌ای که قرار بود توسط دولت‌ها ارائه شود، ارائه نمی‌شود. از سوی دیگر، هزینه اداره شهر‌ها روز به روز درحال افزایش است؛ هزینه اداره روزانه مشهد هم به دلیل افزایش هزینه‌ها ۵ میلیارد تومان است. در این شرایط، بلندمرتبه سازی برای برج سازان و مدیریت شهری، دستاورد بزرگی محسوب می‌شود. از آنجا که آورده بلندمرتبه سازی برای صندوق شهرداری خیلی بیشتر از خرده ریزی‌هایی مثل دریافت عوارض و ... است، سیاست شورای پنجم شهر در زمینه بلند مرتبه سازی چیست؟

محمد هادی مهدی نیا، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر مشهد:
سیاست طرح جامع سوم این بود که نگذارد مشهد از ۳۵ هزار هکتار بزرگ‌تر شود و در این راستا باید از توسعه درون زا و فضا‌های موجود در شهر استفاده شود تا شهر به صورت افقی رشد پیدا نکند

محمدهادی مهدی نیا، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر مشهد: ما با این تفکر مخالف هستیم و موضوع را کلان‌تر می‌دانیم. بعضی‌ها دلشان می‌خواهد بلندمرتبه سازی به درآمدزایی محدود شود، اما نگاه مدیریت شهری این گونه نیست. از سوی دیگر درآمد‌های پایدار برای شهرداری‌ها موضوعی مفصل است و به سال ۶۱ و مستقل شدن شهرداری‌ها بازمی گردد، همان زمان بنا شد ظرف ۶ ماه پس از اعلام استقلال شهرداری ها، آیین نامه تأمین منابع پایدار شهرداری توسط دولت ابلاغ شود که هیچ وقت این کار انجام نشد و شهرداری‌ها «خودبسنده» شدند. همان طورکه هر آدمی به سراغ راحت‌ترین راه می‌رود، مدیران شهری هم به سراغ تخلفات ساختمانی رفتند. ۷۰ تا ۸۰ درصد درآمد شهرداری‌ها تا امروز همین گونه بوده است و به نظر می‌آید که دولت و قوه مقننه نتوانسته اند برای این مشکل راه حلی پیدا کنند. هرچند لوایح و طرح‌هایی هم برای درآمد پایدار شهر‌ها ارائه شد که به نتیجه‌ای نرسیده است. البته طبیعی است؛ چراکه خود دولت هم برای تأمین منابع خود از درآمد جاری کشور که بخش عمده آن از نفت و میعانات نفتی فراهم می‌شود، دچار مشکل است و به همین دلیل هزینه کلان شهر‌ها و شهر‌ها به گردن بودجه عمومی دولت افتاده است.
نکته دیگر در این زمینه، نبود مدیریت واحد شهری در کشور است. به این معنا که هرچه در شهر است توسط یک مجموعه مدیریت شود؛ چه درآمد و چه هزینه ها. اما در شرایطی که چنین موضوعی وجود ندارد و ما چیزی تحت عنوان مالیات شهری یا شارژ شهری و بستر قانونی برای اخذ آن نداریم، طبیعی است که مدیریت شهری به دنبال راحت‌ترین راه برود؛ به عبارتی به سراغ جمعیت ۳ یا ۴ درصدی شهر که موتور محرک ساخت و ساز شهر هستند می‌رود و ازطریق آن‌ها برای شهر و رتق وفتق امور آن کسب درآمد می‌کند. طبیعی است که از ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار نفر شارژ شهری گرفتن به مراتب سخت‌تر از دریافت هزینه از ۱۰ هزار نفر است که اتفاقا سر و کارشان با شهرداری هم هست. راه حل برون رفت از این اوضاع و احوال هم زلزله‌ای در نظام شهرسازی و مدیریت شهری است. ساختار‌های اصلی نظام مدیریت شهری مربوط به قانون سال ۱۳۳۴ شهرداری‌ها و اصلاحیه آن هم مربوط به ۱۳۴۵ است. قانون تشکیل شورای عالی معماری و شهرسازی هم مربوط به سال ۱۳۵۱ است. این‌ها قوانینی است که ساختار نظام شهرسازی ما را شکل داده است و اگر خروجی آن پذیرفته شده نیست. در این راستا با افزایش وسعت و جمعیت موضوعاتی در آن‌ها بروز می‌کند؛ به عنوان مثال آسیب‌های اجتماعی هم در آن‌ها بیشتر می‌شود. همچنین شدت فشار سرمایه و تراکم جمعیت باعث می‌شود به سمت استفاده بیشتر از زمین بروند. همان گونه که در «زیگورات چغازنبیل» شاهد هستیم انسان‌ها از قدیم ارتفاع را دوست داشته اند. دراین راستا زمانی که شهر‌ها اندکی جمعیتشان بیشتر می‌شود به سمت بلندمرتبه سازی پیش می‌روند. برای همین اگر برنامه ریزی درستی برای این حوزه داشته باشیم و با کنترل آن را هدایت کنیم، منافع آن بیشتر از مضراتش می‌شود؛ درغیراین صورت بی برنامگی موجب افزایش آسیب‌های بلندمرتبه سازی می‌شود؛ چراکه درمقابل بلندمرتبه سازی نمی‌توان مقاومت کرد.
شهر‌هایی داریم که ابعاد و اندازه آن‌ها بزرگ می‌شود و بنا به دلایل امنیتی یا میراثی بلندمرتبه سازی در آن‌ها کنترل می‌شود. مثال امنیتی آن شهر واشنگتن است که ساختمانی بلندتر از کنگره ندارد؛ چراکه همیشه مراسم مختلف در فاصله کنگره تا محل یادبود «آبراهام لینکلن» برگزار می‌شود. به همین دلیل اجازه ندادند در این شهر ساختمان بلند ساخته شود؛ البته واشنگتن هم شهر مرکز تجاری نیست و نقش سیاسی دارد؛ این درحالی است که نیویورک در فاصله ۲ ساعتی واشنگتن است و ساختمان کمتر از هفتادطبقه ندارد و همه تمرکز تجاری شرق آمریکا هم در این شهر است. مرقد مطهر علی بن موسی الرضا (ع) در مشهد است و از سوی دیگر تا فاصله هزارکیلومتری مشهد هیچ مرکز تجمع ثروت و قدرت وجود ندارد و به همین دلیل این کلان شهر «هاب» (قطب) شمال شرق کشور است. اما اگر روزی تحریم‌ها برداشته شود و این کلان شهر بخواهد در جایگاه ژئوپلیتیک با کشور‌های دیگر کار کند، وزن جایگاه آن در منطقه و کشور بیشتر می‌شود. این موضوعات با خود اقتضائاتی می‌آورد؛ همچنین این شدت استفاده از اقتصاد زمین آن را مجبور می‌کند به سمت بلند مرتبه سازی برود. سیاست طرح جامع سوم این بود که نگذارد مشهد از ۳۵ هزار هکتار بزرگ‌تر شود و در این راستا باید از توسعه درون زا و فضا‌های موجود در شهر استفاده شود تا شهر به صورت افقی رشد پیدا نکند.

توسعه در مشهد تعاریف فراوانی دارد و متناسب با سلیقه افراد است. امروزه نگاه به بلندمرتبه سازی صفر و یکی است؛ یا خوب است یا بد. باید قبول کرد که بلندمرتبه سازی ساحات مختلفی دارد؛ مواردی مثل سیما و منظر شهری، کریدور‌های باد، منظر زیست محیطی، جزایر حرارتی و گسل‌ها و قنات ها؛ به همین دلیل بلندمرتبه سازی در هر شهر باید بر اساس ویژگی و معیار‌های آن منطقه انجام شود. زیرساخت‌های روبنایی و زیربنایی نیز در موضوع بلندمرتبه سازی دارای اهمیت است. بلندمرتبه سازی همچنین در بحث‌های ترافیکی می‌تواند نقش مفید یا مضر داشته باشد؛ به گونه‌ای که اگر درراستای سیاست‌های TOD و توسعه حمل ونقل باشد، کمک کننده و اگر منافات با جریان ترافیکی شهر باشد، مضر می‌شود؛ بنابراین یک نسخه خوب و بد ترافیکی برای بلندمرتبه سازی وجود ندارد. شورای پنجم معتقد است مشهد در درجه اول باید سند بالادستی بلندمرتبه سازی داشته باشد. مشهد هم باتوجه به جایگاهی که دارد ناگزیر از داشتن بلندمرتبه سازی در حوزه تجاری و مسکونی است.

سال ۸۰ که شهرداری مشهد با مشاور طرح پارت برای مطالعات شهری قرارداد بست، این مشاور اولویت مناطق بلندمرتبه سازی در مشهد را بخش‌هایی از مناطق ۱، ۹ و ۱۱ اعلام کرد؛ زیرا این مناطق نسبتا تازه ساز بودند و علاوه بر قیمت زیاد زمین که صرفه ساخت را بیشتر می‌کرد، زیرساخت‌های شهری نیز در این مناطق تازه بود. اما متأسفانه این دستورالمعل اصلا اجرایی نشد، یعنی علاوه بر مناطق یادشده، در بخش‌های ممنوعه مناطق ذکرشده و حتی در مناطقی که اصلا نباید بلندمرتبه سازی صورت می‌گرفت، انجام شد.
مهدی نیا: در مقطعی از زمان طرحی با عنوان «پارت» برخی مناطق مشهد را واجد و دارای پتانسیل بلندمرتبه سازی اعلام کرد. سپس با مصوبه بعدی شورای عالی معماری و شهرسازی آن طرح «کان لم یکن» اعلام شد. امروز مشاوران هفت گانه طرح تفصیلی مشهد درحال تهیه سند بلندمرتبه سازی مشهد هستند. این سند شامل پهنه‌های مستعد، محور، کانون‌ها و ضوابط آن هاست. از معاونت شهرسازی و نهاد مطالعات شهرداری خواسته ایم این سند را در چارچوب قوانین و مقررات و شرایط مشهد جمع بندی و یکپارچه و آن را به شورا ارسال کند تا پس از تأیید، رویه قانونی خود را طی کند. در حال حاضر به این معنا ضوابط بلندمرتبه سازی نداریم و فقط براساس آنچه در طرح جامع آمده است، حد ارتفاع در مشهد ۲۳ متر اعلام شده و برای ارتفاع بالاتر از آن هم باید کمیسیون ماده ۵ اعلام نظر کند و مسیر شورای عالی معماری و شهرسازی را نیز طی کند. این پروسه مناسب نیست و طبیعی است که هرچه مسیر سخت‌تر باشد تخلف هم بیشتر می‌شود. وقتی ضوابط سخت گیرانه نوشته می‌شود مدیران برای اجرای بلندمرتبه سازی دلسرد می‌شوند و از سوی دیگر باب تخلفات هم باز می‌شود. در این راستا از مشاوران هفت گانه می‌خواهیم که ضوابط را متناسب با شرایط مشهد و صرفه و صلاح این کلان شهر تهیه کنند. شورا نیز به طور جدی پیگیر مصوب شدن این ضوابط در مجاری قانونی است. قرار است هم زمان با ارائه سند طرح تفصیلی، در پیوست ضوابط بلندمرتبه سازی و مناطق دارای پتانسیل ارائه شود.

با توجه به ظرفیت‌های کلان و پتانسیل مشهد برای بلندمرتبه سازی، چقدر به دلیل وجود مسیر پر پیچ و خم بـلندمرتبه سازی و کـنـار کشیدن سرمایه گذاران ضرر کرده ایم؟ اگر امکان دارد مـقـایسـه‌ای انـجام بدهید بین پروژه‌های بلندمرتبه سازی طی ۲ سال اخیر با دوره‌های قبلی مدیریت شهری.

محمد هادی محمدی، مقدم مدیر سرمایه گذاری و مشارکت‌های معاونت اقتصادی شهرداری مشهد:
شاید مهم‌ترین دلیل ساخته نشدن ساختمان‌هایی مثل مجموعه آپارتمان‌های مرتفع، بحث اقتصادی باشد. اگر سرمایه گذاری پای کار بیاید، حاضر نیست با این سطح اشغال کم دوباره ساخت وساز کند

محمدهادی محمدی مقدم، مدیر سرمایه گذاری و مشارکت‌های معاونت اقتصادی شهرداری مشهد: شاید مهم‌ترین دلیل ساخته نشدن ساختمان‌هایی مثل مجموعه آپارتمان‌های مرتفع، بحث اقتصادی باشد. اگر سرمایه گذاری پای کار بیاید، حاضر نیست با این سطح اشغال کم دوباره ساخت وساز کند؛ چون هزینه‌های مرتفع سازی بسیار زیاد است و می‌توان گفت که ساخت نمونه‌هایی همانند آپارتمان‌های مرتفع، فقط در برخی مناطق حاشیه شهر توجیه دارد.
اوایل سال ۹۲ که شورای چهارم روی کار آمد، در آن برهه زمانی به دلیل مشکلاتی که از گذشته و پروژه‌های قبلی وجود داشت، مجوز دادن به پروژه‌های حوزه مشارکت و سرمایه‌گذاری مشکل بود؛ چرا‌که ضوابط بالادستی و شرایط حاکم در حوزه بلندمرتبه‌سازی سخت‌گیرانه بود. به همین دلیل شاید طی سال‌۹۲ تا ۹۴ فقط ۲ پروژه مشارکتی داشتیم؛ پروژه تجاری «ایثار» در میدان مفتح و «حافظ» که برای آن‌ها مجوز کمیسیون ماده‌۵ هم گرفتیم.
در خصوص درآمدزا بودن بلندمرتبه سازی برای شهرداری‌ها باید بگویم حدود یک‌درصد از پروانه‌ها و ۵‌درصد درآمد شهرداری در حوزه بلندمرتبه‌سازی است؛ پس این‌گونه نیست که بگوییم شهرداری به درآمد بلندمرتبه‌سازی وابسته است، چرا‌که درآمد آن به ضربات و مضرات آن نمی‌ارزد.، اما با رویکرد جدیدی که اتفاق افتاده است و با تدبیر حوزه شهرسازی، تصمیم گرفتیم برای غالب پروژه‌های مرتفع‌سازی، مجوز کمیسیون ماده‌۵ را بگیریم. چند سال پیش در نمایشگاهی در کوهسنگی قرارداد حدود ۳۰‌پروژه مشارکتی منعقد شد، ولی ۲۰‌مورد که غالبا بلندمرتبه‌سازی بود، به مرحله اجرا رسید؛ با‌این‌حال پروانه‌ها صادر نشد و شهردار مجبور شد از شورای عالی شهرسازی و معماری مجوز بگیرد. در دوره اخیر تکلیف شده که پروژه‌ها را به کمیسیون ماده‌۵ ببریم و پروژه‌هایی هم که تعریف می‌شوند باید به‌سمتی بروند که یا خودمان بتوانیم مجوز بدهیم یا آن‌ها را به کمیسیون ماده‌۵ ببریم؛ این در شرایطی است که بلندمرتبه‌سازی در بسیاری از مناطق مشهد اصلا اتفاق نیفتاده است.
این مسئله طنز تلخی است که افرادی در تهران نشسته‌اند و برای کل کشور ضوابط بلندمرتبه‌‎سازی صادر می‌کنند. تهران ۷۰‌هزار هکتار و مشهد ۳۰‌هزار هکتار است. تهران ۵/۲ برابرمشهد جمعیت دارد، ولی ساختمان‌های دوازده‌طبقه جزو ساختمان‌های معمولی این شهر است. حالا در مشهد اگر بخواهیم مجوز یک پروژه معمولی را صادر کنیم، با وجود ضوابطی که وضع شده است، صدای همه درمی‌آید. این پروژه‌ها باید توجیه اقتصادی داشته باشد؛ مثلا فردی زمین را گران خریداری کرده و حتما باید به تراکم اقتصادی برسد. در این راستا طبق فرمول تراکم اقتصادی هر‌چه قیمت زمین بیشتر باشد، حتما باید تراکم آن زیادتر باشد، در‌غیر‌این‌صورت توجیه اقتصادی ندارد. با این حال سخت است که بتوانیم پروژه‌ها را اقتصادی کنیم. به همین دلیل از هر ۱۰ درخواست ساخت پروژه فقط ۲ پروژه تبدیل به قرارداد قابل توجیه می‌شود.
سال‌۸۹ تا ۹۱ طبق مطالعات بازار که درست هم بود، همه به‌سمت تجاری‌سازی رفتند، اما در حال حاضر بسیاری از واحد‌های تجاری به فروش نمی‌رسد. شاید ۳ سال قبل، یک واحد تجاری به قیمت دو‌برابر اکنون به فروش می‌رسید، اما در حال حاضر آن‌چنان خرید و فروشی درباره واحد‌های تجاری وجود ندارد. به همین دلیل است که مجبوریم به‌سمت تغییر کاربری برویم.
افرادی که در پایتخت نشسته‌اند، یک ضابطه و نسخه برای کل کشور ارائه کرده‌اند. برای بلندمرتبه‌سازی باید مساحت زمین حداقل ۱۵۰۰ متر باشد، ضمن اینکه این زمین باید کنار شریان‌های درجه یک و دو، فضای سبز و نزدیک به سیستم حمل‌و‌نقل عمومی باشد.
آغاز به کار دوره پنجم مدیریت شهری هم‌زمان شده بود با اخذ گواهی پایان‌کار، عدم خلافی یا استعلام‌های مرتبط با تفکیک و‌.... بعضی سرمایه‌گذاران با‌وجود نقص‌های موجود در گذشته، همانند تغییر سطوح، موضوعات زمین و موارد دیگر، حق و حقوق‌ها و قراردادهایشان در دوره پنجم مدیریت شهری تعیین تکلیف شد. قرارداد ۲ یا ۳‌پروژه نیز سال گذشته بسته شد؛ همچنین در حال حاضر ۲ پروژه خوب در شورا داریم؛ یکی پروژه بلندمرتبه‌سازی در حاشیه کال چهل‌بازه که کمیسیون ماده‌۵ مجوز ساخت بیست‌طبقه آن را در زمین ۲۰‌هزار متری با سطح اشغال ۳۵‌درصدی صادر کرده است و هم‌اکنون منتظر تصمیم شورای شهر هستیم. پروژه توحید میدان شهدا پروژه دیگری است که امیدواریم با هماهنگی صورت گرفته و پس از اخذ مجوزات لازم عملیاتی شود. این پروژه می‌تواند بخش عمده‌ای از مسائل میدان شهدا را حل و فصل کند. این پارکینگ چند‌بار به پیمانکاران مختلف داده شد، ولی به جایی نرسید، اما چندی پیش با تغییر کاربری و در قالب قرارداد مشارکتی خوب با بخش خصوصی آن را زنده کردیم و امیدواریم در شورا مصوب شود، ضمنا در این دوره سعی کرده‌ایم تا با تغییر رویکرد پروژه نگهداری و تجهیز پارک‌های بزرگ را در قالب اجرای پروژه‌ها به صورت BOT در اختیار سرمایه گذاران قرار دهیم که به لطف خدا تاکنون چند پارک بزرگ را با این روش واگذار کرده ایم.

چرا در حال حاضر اطراف حرم مطهر به‌دلیل بلندمرتبه‌سازی‌ها تا این حد آشفته است؟

اکبر دیسفانی، کارشناس حوزه برنامه‌ریزی شهری:
با توجه‌به ضرورت به‌دست‌آمدن تراکم اقتصادی، اگر ۱/۵ برابر قیمت زمین بارگذاری نشود، پروژه منطق اقتصادی ندارد و شکل نمی‌گیرد

اکبر دیسفانی، کارشناس حوزه برنامه‌ریزی شهری: برای پاسخ به این سؤال جا دارد از چند زاویه به موضوع ساختمان‌های بلند در شهر‌ها نگاه بیندازیم؛ به‌طور‌کلی شهر‌ها باتوجه‌به افزایش فزاینده جمعیت شهری و همچنین شهری‌شدن جوامع، ۳ راه در مراحل رشد خود پیش رو دارند؛ یکی شلوغی و ازدحام در سطح، دیگری گسترش افقی و سوم توسعه عمودی، که بر‌اساس آموزه‌های توسعه پایدار همین راه سوم یعنی توسعه عمودی شهر‌ها مد‌نظر قرار می‌گیرد.
در ایران براساس یک رویکرد مدرنیستی از اواخر دهه‌۱۳۴۰ برای شهر‌های بزرگ همچون مشهد، طرح‌های جامع با ویژگی خودرو‌محوری تهیه و اجرایی شد که متأسفانه باعث شد شهر‌ها از حالت ارگانیک خود خارج شوند و مسیر اضمحلال کالبدی و نابسامانی را در پیش بگیرند. موضوع مهم دیگر، عدم شناخت شهر است در حوزه توسعه شهری. مشکل ما عدم شناخت ماهیت کارکردی شهرهاست. این موضوع مغالطه‌ای ایجاد می‌کند و ما را در میدانی می‌اندازد که نمی‌توانیم از مختصات و مقتضیات آن دفاع کنیم، اما مهم‌ترین دوگانه در این حوزه، دوگانه روستا و شهر است. روستا جایی است که فعالیت غالب آن، کشاورزی و وابسته به زمین است؛ به همین دلیل، افرادی که زمین دارند می‌توانند در روستا هویت داشته باشند. در این شرایط به‌دلیل سرعت زیاد مهاجرت از روستا به شهر، ادبیات روستانشینی هنوز در شهرهایمان پیداست. از فرهنگ ترافیکمان بگیرید تا دیگر حوزه‌ها، زمین محور بودن بسیاری از خواسته‌ها نیز اثبات‌کننده این موضوع است. از سوی دیگر، هم‌زمان به‌دلیل مهاجرت‌های فزاینده و سریع از روستا به شهر در جامعه شهری، به‌وفور علائق و ویژگی‌های روستانشینی دیده می‌شود؛ از‌جمله آشفتگی در حمل‌و‌نقل و ترافیک و نیز بی‌نظمی بصری در ابنیه و ساختمان‌ها، اما در‌واقع همان‌گونه‌که روستا با شهر به‌خاطر نوع فعالیت خود تفاوت اصولی دارد، درباره بستر این فعالیت نیز متمایز است؛ به‌عنوان مثال اگر روستا محدوده‌ای است که در آن نیاز به زمین وجود دارد، در شهر‌ها به فضا احتیاج است. حال این فضا می‌تواند زیرپله‌ای در گوشه بازار باشد یا در طبقه بیست‌و‌پنجم یک ساختمان بلند؛ پس مهم است که بتوان از زمین کمیاب موجود به‌صورت بهره‌ور استفاده کرد.
شهر‌ها همچنین با مزیت تمرکز جمعیت مواجه‌اند و بنابراین باید بتوانند اقتصاد مولد داشته باشند. از زمانی‌که نفت به‌عنوان یک عامل بیرونی در اقتصاد کشورمان فعال شده، شهرهایمان با رویکرد متکی به درآمد بیرونی شکل گرفته است. در سال ۱۳۳۵ تراکم جمعیتی مشهد ۱۵۲ نفر بود، ولی این به‌مرور و به‌دلیل الگوی مدرنیستی کاهش یافت و اواسط دهه ۸۰ به ۸۲ نفر رسید. در حال حاضر این رقم به‌دلیل افزایش جمعیت و کنترل محدوده شهر افزایش یافته است. بااین‌حال تراکم مشهد، نصف مقدار عادی یک شهر آسیایی است. از سوی دیگر، تراکم زیربنایی مشهد ۱۳۰‌درصد است، در‌حالی‌که برابر استاندارد، تراکم زیربنایی شهر‌های بالای ۲‌میلیون نفر باید ۲۴۵‌درصد باشد و البته باید توجه داشته باشیم که شهر‌های اروپایی دارای تراکم زیربنایی بیشتر از ۳۵۰‌درصد است. بلندمرتبه‌سازی درزمره الگو‌های ساخت مختلف طرح جامع سوم آمده است. شهر‌ها با ۲ الگوی پراکنده و فشرده گسترش می‌یابند که باتوجه‌به مطالعات طرح جامع سوم برای کلان‌شهر مشهد، الگوی دوم انتخاب شده است. مشهد بیش‌از ۶۰۰ هزار پلاک ثبتی دارد که ۴۷۰ هزار پلاک آن، انتفاعی است و می‌تواند از هر نوع الگوی توسعه تبعیت کند. باتوجه‌به ضرورت به‌دست‌آمدن تراکم اقتصادی، اگر ۱/۵ برابر قیمت زمین بارگذاری نشود، پروژه منطق اقتصادی ندارد و شکل نمی‌گیرد. اصول تراکم‌پذیری زمین شامل مساحت زمین، ابعاد و اندازه، فاصله تا ابنیه مجاور، گذر مجاور، اصول زیبایی‌شناسی، سایه‌اندازی است و بر‌این‌اساس تراکمی را برای یک زمین مشخص و دیکته می‌کند و از‌این‌رو نمی‌توان این عرصه را محدود کرد؛ به‌همین‌دلیل طرح کلی توسعه شهر شامل طرح جامع و طرح تفصیلی، باید بتوانند منویات و اقتضائات توسعه هر‌کدام از این پلاک‌ها را درون خود رعایت کند و نمی‌توانند به این موضوع مهم بی‌توجه باشند. اصولا ساختمان‌های بلند خدشه‌ای به امر قدسی در مکان‌های مذهبی وارد نمی‌کنند و برخی که مغایرت با چنین مفاهیمی را از نمونه غربی وام می‌گیرند باید توجه داشته باشند که این خود رویکردی مدرنیستی است که امروز آن را نمی‌پذیریم. از آذر‌ماه‌۱۳۹۳ که شورای عالی شهرسازی و معماری، بلندمرتبه‌سازی در مشهد را ممنوع کرد، بنا شد طی ۳‌ماه از همان زمان، طرح بلند‌مرتبه‌سازی تهیه شود؛ بااین‌حال تاکنون این اتفاق نیفتاده است.
باید به این موضوع توجه ویژه شود که کلان‌شهر مشهد قابل مقایسه با هیچ‌یک از کلان‌شهر‌های ایران نیست؛ چرا‌که این شهر با استقرار در کانون تمدنی شمال شرق و خراسان بزرگ و همچنین با وجود بارگاه علی بن‌موسی‌الرضا (ع) دارای جایگاه تمدنی و ژئوپلیتیک است؛ بنابر‌این باید تأسیسات و ساختمان‌هایی متناسب‌با نقش و جایگاه ملی و فراملی خود داشته باشد. نمی‌توان همه شهر را با ساختمان‌های چهارطبقه پر کرد. درباره استفاده از ساختمان‌های بلند در توسعه شهر‌ها نباید این نکته از نظر دور بماند که از زمان‌های گذشته و دوران کهن، قرار‌گرفتن در بلندی و ارتفاع از نیاز‌ها و امیال انسان بوده است و انسان آرزو داشته مکان‌های زیست خود را در ارتفاع بسازد. نمونه آن پرستشگاه «زیگورات چغازنبیل» در شوشتر در جلگه خوزستان است که به‌خوبی نمایانگر این روحیه بلندپروازی انسان ایرانی از ۳۵۰۰‌سال پیش است.

چه شد که بلندمرتبه‌سازی اطراف حرم را به این آشفتگی کشاند؟

لطیفه هیئت، مشاور طرح تفصیلی مشهد:
در چارچوب مطالعات طرح‌های تفصیلی و زمانی‌که بحث لندمرتبه‌سازی مطرح شد، ۷‌مشاور جمع شدیم تا راهکاری در این زمینه برای مدیریت شهری تدوین کنیم و گزارشی را به‌عنوان اولین گام در ۳‌عرصه تهیه کردیم

لطیفه هیئت: مشاور طرح تفصیلی مشهد: معتقد هستیم که نبود سند توسعه شهری برای مشهد (طرح جامع و تفصیلی) مشکل اصلی این کلان‌شهر است. این اسناد باید راهبرد، سیاست، برنامه و طرح‌های توسعه کلان‌شهر مشهد را تعریف و تبیین کند. در نبود این اسناد درباره پروژه‌ها به گسستگی اقدامات برمی‌خوریم؛ بنابراین هر‌گونه اقدام از‌جمله بلند‌مرتبه‌سازی در چارچوب پیوست سند توسعه شهری است که معنا پیدا می‌کند؛ به‌عبارت‌دیگر نمی‌توان به‌مقوله بلند‌مرتبه‌سازی به‌عنوان اقدام مستقل از جریان کلی توسعه شهر نگاه کرد. بلند‌مرتبه‌سازی موضوعی پیچیده و چند‌لایه است. چیستی حجم شهری (لفاف فضایی شهر)، نشانه‌سازی در شهر، چهره‌های گوناگون شهر، اقتصاد شهر و زنجیره مرتبه‌سازی برنامه‌ها، فعالیت‌ها، فناوری ساخت، ایمنی شهر، تأثیرپذیری بر محیط زیست و‌... مواردی است که بلندمرتبه‌سازی همه آن‌ها را در‌بر‌می‌گیرد.
در چارچوب مطالعات طرح‌های تفصیلی و زمانی‌که بحث بلندمرتبه‌سازی مطرح شد، ۷‌مشاور جمع شدیم تا راهکاری در این زمینه برای مدیریت شهری تدوین کنیم و گزارشی را به‌عنوان اولین گام در ۳‌عرصه تهیه کردیم؛ بر‌اساس آن بلندمرتبه‌سازی می‌تواند در عرصه‌های پهنه‌ای، محوری یا کانونی انجام شود. اما با‌اینکه در چندین جلسه سند تهیه‌شده را مطرح کردیم، اقدامی صورت نگرفت. اخیرا در رسانه‌ها متوجه شدیم که مدیران شهری به نبود سند توسعه شهر اعتراض می‌کنند که این موضوع از نظر ما گامی مثبت است و امیدواریم در حد و اندازه اعتراض باقی نماند و گامی عملی برای آن برداشته شود.
عدم استفاده از ظرفیت حرفه‌ای و قابل اعتنای مشاوران طرح تفصیلی که بیش‌از ۱۰‌سال درگیر تهیه طرح تفصیلی هستند، عجیب است. در این مدت ۲ یا ۳‌بار طرح‌هایمان را به‌روز‌رسانی کردیم تا طرح‌ها آماده باشند؛ چرا‌که معتقدیم هر‌چه زودتر این سند در‌اختیار مدیریت شهری قرار گیرد، سؤالات زودتر پاسخ داده می‌شود. با نظر میهمانان این نشست موافق هستم که شورای عالی نمی‌تواند با ضابطه‌ای عام، برای شهر مشهد با این جمعیت و ویژگی‌های خاص، تصمیم‌گیری کند. تقاضا‌ها باید در قالب طرح سند توسعه مشهد پاسخ‌گویی شود؛ در‌غیر‌این‌صورت پاسخ‌گویی‌ها سلیقه‌ای و موردی و به ضرر شهر تمام می‌شود. معتقدیم کلان‌شهر مشهد باید از امکانات بلند‌مرتبه‌سازی برخوردار شود؛ بنابراین با هر گونه اقدامی که از توسعه پایدار مشهد ممانعت کند مخالف هستیم. معتقدیم که بلندمرتبه‌سازی باید اتفاق بیفتد، اما با برنامه و دیدن همه جوانب و با سند طرح توسعه. بار‌ها برای حضور در جلسات کارشناسی اعلام آمادگی کرده‌ایم، منتهی نمی‌دانیم چه دلیلی وجود دارد که مشاوران در هیچ موردی طرف مشورت قرار نمی‌گیرند. دبیرخانه کمیسیون ماده‌۵ دعوت‌کننده است و آن‌ها باید ما را دعوت کنند، ولی این اتفاق نمی‌افتد. همه کارهایمان آماده است و به قول معروف «استندبای» منتظریم تا دعوتمان کنند.
مشهد بلاتکلیف است؛ چرا‌که سند توسعه ندارد.
از سوی دیگر معتقدیم بلندمرتبه‌سازی حتما باید در مشهد مدنظر قرار گیرد؛ چنین کلان‌شهری با این وسعت، جمعیت و تقاضا نمی‌تواند بدون ساختمان‌های مرتفع باشد. بلندمرتبه‌سازی با برنامه و طرح می‌تواند آورده‌های مثبتی برای مشهد داشته باشد. در این راستا آماده همکاری هستیم تا سند توسعه شهری ملاک عمل مشهد قرار گیرد.

متأسفانه همواره نقدی که درباره طرح پیرامون حرم مطرح می‌شود این است که برخورد‌ها در این زمینه سیاسی و سلیقه‌ای بوده و هیچ‌وقت جایگاه کارشناسی این موضوع را تحلیل نکرده است. طرح پیرامون حرم ۲ مقیاس دارد، «شهری» و «معماری»؛ با‌این‌حال متأسفانه آنچه همواره مورد‌ارزیابی قرار می‌گیرد معیار معماری طرح است؛ یعنی آنچه ساخته شده و از سوی دیگر مقیاس شهری این طرح شکل نگرفته است. در این راستا به‌عنوان مشاور طرح معتقدیم اگر این مقیاس شکل بگیرد، نقد‌ها کاملا متفاوت خواهد بود.
شاید به خاطر مشکلاتی که مدیریت محلی در اجرای این طرح داشت، چندان به مقیاس شهری و فضا‌های عمومی توجه نشد.
همیشه می‌گفتیم که این طرح مقیاس ملی دارد، منتهی بدون هیچ کمکی، بار آن روی دوش مدیریت محلی در مشهد افتاد. البته که مدیران محلی هم تلاش کردند.
یکی از ارکان طرحمان بازگشایی کانال‌های دید به مجموعه حرم مطهر بود؛ چرا‌که معتقدیم دید به حرم ازطریق ساختمان‌های دو یا سه‌طبقه محقق نمی‌شود. در این راستا روزی که وارد مشهد شدیم و می‌خواستیم طرح را طراحی کنیم، شاهد بودیم که خیابان امام‌رضا (ع) به‌عنوان یک محور توجه مردمی نقطه عطف است و به همین دلیل تصمیم گرفتیم این موضوع را به طرحمان تعمیم دهیم و به همین دلیل ۸‌محور مشابه آن را طراحی کردیم که فقط یک مورد آن در محور طبسی اجرا شد. ۸‌محور نظیر طبسی هم داریم که از فاصله مشخص تبدیل به پیاده‌راه یا «ره‌باغ» می‌شود که برای اجرای مراسم آیینی و مذهبی آن را طراحی کردیم. این نما‌های مستقیم و کانال‌های دید، بیشترین احترام و توجه به خواست زائران است و اینکه می‌گویند این طرح به خواسته مردم توجه نکرده، درست نیست. قضاوت‌ها درباره طرح خیلی سطحی و یک‌سویه‌نگر است؛ چرا‌که اگر بگذارند این طرح در مقیاس شهری اجرا شود شرایط بهتر خواهد شد.

همیشه برای برخی پروژه‌های شهری الگوی خارجی را مدنظر قرار داده‌ایم؛ آیا در‌خصوص بلندمرتبه‌سازی برای مشهد هم این اتفاق افتاده است؟

وحید تاجدار، مشاور شهرسازی معاونت اقتصادی و سرمایه‌گذاری شهرداری مشهد:
بعد‌از «پارت»، طرح جامع برای مشهد مطرح شد که بلندمرتبه‌سازی به‌عنوان الگوی سکونت در آن پذیرفته شده بود و باید برای آن ضابطه هم درنظر گرفته می‌شد؛ منتهی با این نگاه که بلندمرتبه‌سازی باید در پهنه‌های مشخص متمرکز شود

وحید تاجدار، مشاور شهرسازی معاونت اقتصادی و سرمایه‌گذاری شهرداری مشهد: طبق تجربه‌های جهانی ۴‌دسته از ضروریات برای مقوله بلندمرتبه‌سازی مطرح می‌شود. الگوی سکونت یکی از این موارد است که نگاه اجتماعی و تقاضای بازار و مخاطبان را شامل می‌شود. ضرورت اقتصادی، مقوله دیگری است که بر‌اساس آن، تناسب قیمت زمین و شدت بارگذاری باید متناسب‌با ارزش اقتصادی باشد. ضرورت الگوی توسعه شهر و زیرساخت‌ها مورد سوم است و به تفسیر الگوی توسعه شهر و نگاه آن به استفاده از زیرساخت‌ها می‌پردازد. ضرورت منظر و هویت شهری هم الگوی چهارم در این زمینه است. مشهد در هر ۴ حوزه این ضرورت‌ها را احساس می‌کند. زمانی‌که محدوده شهر را با ۳۰‌هزار هکتار بستیم، انتخاب کردیم که می‌خواهیم حداکثر استفاده را از فضای شهری داشته باشیم. در این شرایط، اگر این ضرورت‌ها را به عنوان مبنا در نظر بگیریم، اولویت‌های تعریف‌شده برای بلندمرتبه‌سازی باید پاسخ‌گوی هر ۴‌ضرورت باشد. در لندن کلیسای سنت‌پل قرار دارد و به همین دلیل به ساختمان‌های اطراف اجازه ساخت ساختمان‌های بیشتر از چهارطبقه نمی‌دهند. لندن که ۲۰۰‌سال سابقه شهرسازی دارد، باز هم نسبت‌به بعضی مکان‌ها نگاه همراه با احترام دارد. ما نیز اگر با ۴‌ضرورت ذکر‌شده نگاهی جامع به حوزه بلندمرتبه‌سازی در مشهد داشته باشیم، عملکردمان بهتر خواهد بود. در تاریخ توسعه شهر مشهد، اسنادی در حوزه بلندمرتبه‌سازی مطرح شدند؛ طرح پارت که بر‌اساس شاخص‌های آن مناطقی برای بلندمرتبه‌سازی مشخص شد. اجرای ضوابط این طرح در محدوده‌هایی ساختمان‌های بلند مرتبه را به صورت پراکنده در بافت شهر مشهد شکل داده است که اکنون ادامه روند آن و یا توقف مدیریت شهر را با چالش روبه رو کرده است. بعد‌از «پارت»، طرح جامع برای مشهد مطرح شد که بلندمرتبه‌سازی به‌عنوان الگوی سکونت در آن پذیرفته شده بود و باید برای آن ضابطه هم درنظر گرفته می‌شد؛ منتهی با این نگاه که بلندمرتبه‌سازی باید در پهنه‌های مشخص متمرکز شود. محور‌های مختلطی هم در این زمینه با مقیاس‌های منطقه‌ای و شهری مشخص شد. مثل محور مشهد- چناران، آزادی یا محور‌های دیگر که می‌توانستند بار بلندمرتبه‌سازی را به دوش بکشند. با‌این‌حال چارچوب‌های کنترلی مثل مباحث اکولوژیک و منظر و‌... هم در این راستا مشخص شد. اما متأسفانه رویکرد طرح جامع رعایت نشد و یک جایی مشخص شد که ۲۳‌متر حد بلندمرتبه‌سازی در مشهد است تامطالعات ویژه‌ای در این زمینه انجام شود.
مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی پهنه‌ها، لبه‌ها و نقاط بلندمرتبه‌سازی و شاخص‌های آن‌ها را مطرح می‌کند. بر‌این‌اساس ساختمان‌های مرتفع باید در مجاورت فضای سبز، شریان‌های اصلی و ۵۰۰‌متری حمل‌و‌نقل همگانی باشند؛ با وجوداین اگر این موارد به مشاوران طرح تفصیلی تکلیف شود، باز هم چند لکه و بلوک مشخص می‌شود که دوای درد مشهد نیست. ما سند همه جانبه نگری در مورد بلندمرتبه سازی در شهر مشهد نخواهیم داشت. همچنین در مشهد تعارض تعریف در بلندمرتبه‌سازی داریم. در این شرایط نمی‌توان انتظار داشت که مشاوران طرح تفصیلی نسخه یکپارچه‌ای به ما بدهند. باید نگاه همه‌جانبه بین‌حوزه‌ای در این زمینه داشته باشیم. اما با‌توجه‌به اینکه بیشترین تقاضا‌ها در مشهد مربوط‌به الگوی میان‌مرتبه یعنی هشت تا دوازده طبقه است پیشنهاد می‌کنم بر‌اساس همین ضوابط سیالی که در قالب طرح پارت، طرح جامع و شورای عالی شهرسازی مطرح شده، ضوابط کنترلی سیالی برای الگوی میان‌مرتبه‌ای مثل بیشتر از هشت تا سیزده یا چهارده‌طبقه ارائه شود. برای ساختمان‌های بیشتر از ده یا پانزده‌طبقه هم باید نگاهمان به پهنه‌های متمرکز و مشخص باشد و فضا‌هایی برای آن‌ها آزاد کنیم. با آخرین نسخه شورای عالی شهرسازی باز هم تعارضاتی وجود خواهد داشت؛ چرا‌که نگاهمان در‌زمینه بلندمرتبه‌سازی منطقه‌ای و یکپارچه نیست.