به گزارش شهرآرانیوز؛ اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی اخیرا گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه ۱۴۰۲ را منتشر کرده که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.
در این گزارش به آمار حجم معاملات مسکن، تحولات قیمت واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران، تحولات اجاره‌بها، سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن پرداخته شده است.
به طورکلی از ماه‌های پایانی سال گذشته و در پی جهش قیمت دلار، قیمت مسکن هم روندی صعودی را آغاز کرد. همزمان با این روند صعودی، بانک مرکزی از ارائه آمار مسکن به مدت ده ماه سکوت کرد. در نهایت در گزارش اخیر بانک مرکزی در خصوص مهر ماه، تورم و معاملات مسکن تهران اعلام شد. در نبود آمار رسمی، قیمت ملک با شدت بیشتری بالا رفت.
روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن، اما با توقف رشد قیمت دلار متوقف شد، ولی کاهش نیافت. به گفته برخی کارشناسان، فروشندگان در فصل تابستان بر قیمت‌های مورد نظر خود تاکید می‌کردند و همین امر سبب توقف معاملات و مسدود شدن ورود سرمایه به بازار مسکن شد.
حال سوال اینجاست که آیا بازار مسکن در رکود است یا از رکود خارج شده است؟
طبق آمار بانک مرکزی در مهرماه سال ۱۴۰۲ تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۳ هزار و ۱۳۳ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۰ درصد افزایش و ۴۲.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۱ درصدی نسبت به ماه قبل بوده است. بررسی قیمت مسکن در ماه‌های سال جاری نشان می‌دهد در این مدت تورم نقطه‌به‌نقطه به مرز ۱۰۰ درصد در اردیبهشت ماه امسال رسیده و در ادامه باوجود کاهش در این شاخص اکنون در مرز ۷۴ درصد در مهر ماه قرار دارد. در ادامه با کاهش رشد قیمت مسکن تعداد معاملات در تهران اندکی صعودی‌تر شد که به اعتقاد برخی علامت خروج از رکود در این بازار را در برداشت. اما بررسی‌های آمار نشان از چند نکته پنهان دارد.
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌های مسکونی با زیربنای «۵۰ تا ۶۰» متر مربع با سهم ۱۵.۴ درصد اختصاص داشته است.
واحد‌های دارای زیربنای «۴۰ تا ۵۰» و «۶۰ تا ۷۰» متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۲.۹ و ۱۲.۷ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. به طورکلی واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۸ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
به طور کلی در بررسی‌های آماری متراژ مسکن در اولین ماه پاییزی کشور دو اتفاق مهم به چشم می‌خورد. اتفاقی که نشان از میل خریداران به متراژ‌های پایین‌تر بوده است.
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که از ابتدای سال ۱۴۰۲ واحد‌های مسکونی با «۴۰ تا ۵۰» متر مربع سطح زیربنا رشد بی‌سابقه‌ای را در بازار معاملات مسکن تجربه کرده‌اند. به عبارت دیگر فراوانی معاملات این واحد‌های مسکونی در مهرماه ۱۴۰۲ به نقطه اوج خود طی سالیان اخیر رسیده و سهم ۱۲.۹ درصدی در معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند.
در مقابل طی ۵ سال اخیر در بازار مسکن واحد‌های مسکونی با «۵۰ تا ۶۰» متر مربع و «۶۰ تا ۷۰» متر مربع سطح زیربنا، با فاصله کمی از هم حرکت کرده اند. اما در مهرماه ۱۴۰۲ نزولی عجیب در معاملات واحد‌های مسکونی با «۶۰ تا ۷۰» متر مربع سطح زیربنا رخ داده است.
نکته این اتفاق اینجاست که حجم معاملات واحد‌های مسکونی با «۴۰ تا ۵۰» متر مربع و «۶۰ تا ۷۰» متر مربع سطح زیربنا در ابتدای سال ۱۳۹۸ فاصله بسیار زیادی از یکدیگر داشتند با ۵.۳ درصدی اختلاف. اما در مهرماه ۱۴۰۲ تفاوت آن‌ها به ۰.۲ درصد رسید.
به عبارتی کاهش عظیم معاملات واحد‌های مسکونی با متراژ «۶۰ تا ۷۰» متر مربع از یک طرف و افزایش تقاضا و معاملات واحد‌های مسکونی با متراژ «۴۰ تا ۵۰» متر مربع از طرف دیگر موجب رکوردی جدید در بازار مسکن تهران شده است.
واحد‌های مسکونی با «۴۰ تا ۵۰» متر مربع و «۶۰ تا ۷۰» متر مربع سطح زیربنا در فروردین ۱۳۹۸ به ترتیب سهمی ۹.۹ و ۱۵.۲ درصد در معاملات بازار مسکن داشته اند که این رقم در مهرماه ۱۴۰۲ به ترتیب ۱۲.۹ و ۱۲.۷ درصد ثبت شده است.
به طور کلی علت این رخداد را می‌توان در اقتصاد کشور جستجو کرد. صعودی بودن نرخ تورم مسکن در اقتصاد ایران می‌تواند دلیلی بر روی آوردن خانوار‌های ایرانی در نیمه نخست سال ۱۴۰۲ به خرید واحد‌های مسکونی با متراژ «۴۰ تا ۵۰» متر مربع باشد. به عبارت دیگر اگر در گذشته مردم می‌توانستند واحد‌های مسکونی با متراژ «۶۰ تا ۷۰» متر مربع خریداری کنند، اکنون تورم ۳۲.۴۴ درصدی آن‌ها را به سمت خرید واحد‌هایی با متراژ کمتر سوق می‌دهد.
بررسی آمار مسکن تهران نیز نشان از ثبت رکورد تورم ۱۰۰ درصدی در بهار امسال بوده که باوجود کاهش در سطح ۷۴ درصد در مهر امسال قرار گرفته است.
درنهایت بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالیکه حجم معاملات واحد‌های مسکونی نسبت به ماه گذشته رشدی ۲۰ درصدی را تجربه کرده است، اما سطح زیربنای واحد‌های مسکونی معامله شده، طی چند ماه اخیر کمتر شده و معاملات واحد‌های مسکونی با متراژ «۴۰ تا ۵۰» متر مربع روندی صعودی را طی می‌کند. به عبارت دیگر رونق مسکن تهران در خانه‌های با متراژ پایین‌تر به چشم می‌خورد.
منبع: اکو ایران