«سرنوشت بازار مسکن چه میشود؟!» این پرسشی است که این روزها شاید بیش از هر زمان دیگر ذهن عموم جامعه به‌ویژه مستأجران و دخترپسرهای در آستانه ازدواج که بی‌تردید هزینه مسکن یکی از غول‌های سد راه آغاز زندگی مشترکشان هست را به خود مشغول کرده است.
سعیده ساجدی‌نیا/شهرآرانیوز - قیمت‌های نجومی پیش‌روی جست‌وجوگران یک سرپناه، خانوار‌های کم‌درآمد و حتی بخش بزرگی از خانوار‌های دهک‌های درآمدی متوسط را از داشتن مسکن محروم کرده است. این دغدغه‌ها در حالی است که مؤلفه‌های تأثیرگذار بر مسکن همچون نرخ ارز، طلا، بورس، قیمت مصالح ساختمانی، میزان تولید مسکن و وضعیت تسهیلات مسکن افق پیش‌روی بازار مسکن را تیره‌وتار کرده و در هاله‌ای از ابهام قرار داده است.
بازار عجیب مسکن در سال ۹۸
بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و پیش‌بینی‌ناپذیری را پشت سر گذاشت، به‌طوری که اوایل سال با رشد قیمتها مواجه بودیم، اما در شهریورماه، ماه پایانی تابستان، که افزایش حجم معاملات و قیمتها انتظار می‌رفت، با افت تاریخی خرید و فروش و حتی کاهش قیمت همراه شد تا جایی که بر اساس گزارش‌های رسمی، برای نمونه با وجود کاهش ۳/۵ درصدی قیمتها، معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته میشود کمترین میزان از سال ۶۶ تاکنون بوده است.
افزایش بی‌سابقه با وجود کرونا
اما اتفاقات عجیب بازار مسکن در سال ۹۸ به اینجا ختم نشد و با وجود گمانه‌زنی‌ها مبنی بر افت قیمتها ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد ۸/۷ درصدی ماهانه قیمت مسکن اتفاق افتاد که بعد از افزایش ۱۱/۴ درصدی نرخ ماهانه در اردیبهشت‌ماه بی‌سابقه بود.
با این حال کارشناسان معتقدند سقف‌های مقاومتی مهمی بر سر راه افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال ۹۹ وجود دارد که میتواند قیمتها را در محدوده تورم عمومی حفظ کند، اما از سوی دیگر آمار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تهران در ۳ سال گذشته ۲۵۴ رشد کرده است، به‌طوری که میانگین قیمت مسکن در پایتخت از ۴/۴ میلیون تومان در هر مترمربع در اسفندماه ۹۵ به متری ۱۵/۶ میلیون تومان در اسفندماه ۹۸ رسید.
افزایش ناگهانی هزینه وام مسکن
در همین حال آخرین قیمتها در بخش تسهیلات نیز که تنها روزنه امیدی برای خانه‌اولی‌ها بود، از افزایش چشمگیر قیمت هر برگ تسهیلات مسکن بانک مسکن در سال جدید حکایت دارد، به‌طوری که متقاضیان برای تهیه وام ۲۴۰ میلیونی مسکن و جعاله در ابتدای اردیبهشت‌ماه باید ۲۲ میلیون و ۷۵۲ هزار تومان پرداخت می‌کردند، اما این قیمت اکنون با افزایش ۱۵ میلیون و ۶۴۸ هزار تومانی، به ۳۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.
نوسانات قیمت مصالح
افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز یکی دیگر از نگرانی‌های پیش رو برای بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن است. این در حالی است که در برخی اقلام تا ۴۰ درصد افزایش قیمت به گوش می‌رسد، اما در بیشتر مصالح سعی شده است به‌دلیل رکود در کسب‌وکار‌ها در پی شیوع ویروس کرونا، تنها ۲۱ درصد افزایش دستمزد کارگران در قیمت‌های جدید لحاظ شود و به این ترتیب هنوز قیمتها در این بخش آن‌طور که باید تثبیت نشده و نوسان دارد.
تأثیر پایتخت بر بازار مسکن کشور
بررسی شاخص‌های تأثیرگذار بر بازار مسکن در حالی است که بر اساس گزارش ۱۰ خردادماه سایت مشرق، با استناد به داده‌های معاملات مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، سهم استان تهران از کل معاملات مسکن کشور از حدود ۴۶ درصد در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۷ به ۴۸ درصد در اردیبهشت‌ماه امسال رسیده است. همچنین از کل معاملات مسکن کشور در سال ۱۳۹۷ که حدود ۳۴۰ هزار و ۶۷۹ فقره بوده، نزدیک به ۴۶ درصد آن در استان تهران انجام شده است.
در سال ۱۳۹۸ نیز از کل معاملات ۲۲۱ هزار و ۴۰۵ فقره‌ای کشور، بازهم به‌طور میانگین ۴۶ درصد آن مربوط به معاملات مسکن استان تهران است و در ۲ ماه فروردین و اردیبهشت امسال نیز از ۳۲ هزار و ۵۶۰ فقره معاملات مسکن کشور، ۴۷ درصد کل معاملات مربوط به استان تهران است. بر این اساس باتوجه‌به سهم ۱۷ درصدی استان تهران از کل جمعیت کشور، به‌نظر می‌رسد بخش چشمگیری از معاملات مسکن در این استان، صرفا معاملات سفته‌بازانه است که با نقش هدایتگری استان تهران در کل اقتصاد کشور میتواند به‌عنوان بمب ساعتی افزایش قیمتها در بازار مسکن کشور عمل کند.
بازار مسکن همچنان در قبضه سفته‌بازان
به هر روی عوامل مختلف موجب شده است توان متقاضیان مصرفی به‌شدت کاهش یابد تا جایی‌که در سال ۹۹ دیگر نتوان ردپایی از آن‌ها در بازار مسکن پیدا کرد و به این ترتیب این بازار همچنان در قبضه سفته‌بازانی باقی می‌ماند که مدام بر طبل گرانی مسکن می‌کوبند!
به گفته کارشناسان، آنچه در زمستان ۹۸ به افزایش حجم معاملات خرید مسکن منجر شد، انگیزه‌های سفته‌بازانه ناشی از انتظارات تورمی و جوزدگی در بازار بود. اکنون نیز خریدار مصرفی به‌عنوان متقاضی واقعی واحد‌های مسکونی عرضه شده به بازار مسکن قادر به ورود به بازار و خرید مسکن با سطح قیمتی فعلی نیست و پیش‌بینی میشود عمده معاملات انجام شده در میان را سفته‌بازان انجام دهند.
بخشی از سرمایه‌ها به سمت مسکن سرازیر میشود
«انتظارات تورمی تعیین‌کننده شرایط بازار است!» این گفته صادق عابدزاده است که مدت ۱۱ سال رئیس و عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک مشهد بوده است. او در گفتگو با شهرآرانیوز می‌گوید: در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران مقتصد سرمایه خود را به بازار مسکن می‌آورند، زیرا بر این باورند که قیمتها در این بخش روبه‌افزایش است و از طرفی سرمایه‌گذاری در این بازار نیز مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری است و بنابراین تقاضا بیشتر میشود و درنتیجه قیمتها افزایش می‌یابد. بخشی از صندوق‌ها هم سرمایه خود را در این بازار به گردش درمی‌آورند. علاوه بر این قیمت دلار و کاهش قیمت نفت هم بر روی مصالح تأثیر می‌گذارد و همه این موارد افزایش تورم در بخش مسکن را به‌دنبال خواهد داشت.
عابدزاده در تأیید گزارش‌های رسمی مبنی بر تأثیر شرایط بازار تهران بر سایر شهرها، به افزایش ۴۲ درصدی قیمت مسکن در تهران اشاره می‌کند و می‌گوید: هر اتفاقی در تهران می‌افتد، در بازه زمانی ۲ تا ۳ ماهه در کلان‌شهر‌ها و نهایت ۹ ماه بعد در سایر نقاط کشور رخ می‌دهد، به‌طوری‌که قیمت مسکن در مشهد افزایش ۳۰ تا ۳۵ درصدی را تجربه کرد!
به اذعان کارشناسان، مسکن مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری است، اما میزان نقدشوندگی‌ا‌ش دیرتر است. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای همیشه با برنامه وارد بازار می‌شوند و پیش‌بینی میشود افرادی که تجربه و تخصص خاصی ندارند، بی‌تردید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌عنوان ایمن‌ترین مسیر انتخاب کنند و انتظار می‌رود ۳۰ تا ۴۰ درصد سرمایه‌ها به سمت مسکن شناور شود.