گزارشی از نشست بررسی مبانی محاسباتی لایحه درآمدی جدید شهرداری مشهد و پیشنهاد انبوه‌سازان برای توقف کاهش قیمت مسکن
مسعود سلطانی - «مشهد گران اداره می‌شود!»، «بودجه شهرداری صرف چه اموری می‌شود؟»، «چرا شهرداری ۴۰۰۰ نفر نیروی اضافی دارد؟»، «چرا دست در جیب سازندگان مسکن کرده‌اید و به سمت درآمد پایدار نمی‌روید؟» و .... این جملات از زبان چند تن از مهندسان و سازندگان مسکن مطرح شد، کسانی که در نشست «بررسی مبانی محاسباتی لایحه درآمدی شهرداری مشهد» شرکت کرده بودند و به این لایحه نقد داشتند. در واقع، این نشست برای گفت‌وگوی بدون واسطه میان منتقدان لایحه با کارشناسان شهرداری که لایحه جدید را تنظیم کرده‌اند برگزار شده بود، اما در این نشست، به‌جز چند سؤال کارشناسی، بیشتر انتقاد‌ها و ایراد‌های مطرح‌شده از سوی سازندگان مسکن درباره مسائلی بود که ربطی به لایحه نداشت، مسائلی که تیتروار در ابتدای این گزارش به آن‌ها اشاره شد. با این حال، مباحثی تازه و جدید در این نشست درباره لایحه افزایش عوارض پروانه ساختمان مطرح شد، موضوعی که روزنامه شهرآرا درروز یکشنبه، ۲۱ مهر در گزارشی با عنوان «اصلاح نرخ پروانه به نفع شهر؟» به آن پرداخته بود. دیدگاه سازندگان شرکت‌کننده در این جلسه و طرح مباحثی نظیر اینکه در مراحل تدوین لایحه از نمایندگان سازندگان و انبوه‌سازان مسکن دعوت نشده و همچنین نظرات آنان در لایحه لحاظ نشده است باعث شد بهرام فلاحتی، رئیس اداره تشخیص و تأمین منابع درآمدی شهرداری مشهد، با زبانی تند و صریح به این انتقاد‌ها پاسخ دهد.
فلاحتی گفت: بیش از ۲ ماه وقت برای جلسات با انبوه‌سازان و همین‌طور سازندگان مطرح مناطق سیزده‌گانه شهرداری صرف شد. اطلاعات ۲۰۰ نقطه شهر به آن‌ها ارائه و لایحه جدید طی چند جلسه به طور کامل به آن‌ها ارائه شد. وی ادامه داد: در طول تمام این جلسات هیچ‌گونه طرح مبحثی که نشان از بررسی کارشناختی لایحه داشته باشد ارائه نشد. آقایان سازنده در بیشتر جلسات دست خالی حاضر شدند و ارائه انتقاد‌های کارشناختی‌شان را به جلسات بعد موکول می‌کردند. دیدگاه سازندگان به ۲ گروه تقسیم می‌شد. عده‌ای می‌گفتند لایحه را زودتر تصویب کنید که جو روانی افزایش عوارض پروانه ساختمان جلو کاهش قیمت مسکن را بگیرد. گروه دیگر در همان مدتی که جلسات کارشناسی را با آن‌ها برگزار می‌کردیم تلاششان برای طولانی کردن زمان رسیدگی برای این بود که بتوانند پیش از تصویب لایحه جدید، پروانه ساختمان‌های در حال ساختشان را بگیرند.
تأثیر منفی افزایش عوارض
با این حال، اسماعیل‌زاده، یکی از منتقدان این لایحه در جلسه گفت: با افزایش قیمت عوارض ساختمان، پروژه‌های ساخت مسکن دیگر توجیه اقتصادی نخواهد داشت. از سویی افزایش نرخ عوارض منجر به افزایش قیمت ساختمان خواهد شد.
وی با تأکید بر اینکه فشار ناشی از افزایش نامتعارف و نامتناسب عوارض ساخت‌وساز به طبقه متوسط و اقشار ضعیف جامعه وارد می‌شود، بیان کرد: تجربه گذشته نشان می‌دهد که صاحبان املاک و اراضی این افزایش عوارض را روی قیمت نهایی ساختمان‌ها لحاظ می‌کنند و این امر علاوه بر تبعات جانبی، موجب آسیب‌پذیر شدن متقاضیان مصرفی مسکن می‌شود. وی گفت: در شرایط رکودی فعلی باید ظرفیت‌ها را به سمت‌وسویی ببریم که مانع افزایش هزینه‌های تولید ساختمان ازجمله عوارض قانونی صدور پروانه و... شویم تا رکود بازار سنگین‌تر نشود. وی ادامه داد: افزایش عوارض ساختمانی، آن هم در شرایطی که در رکود بازار به سر می‌بریم، مناسب نیست، چرا که خود رکود وضعیتی است که باید تشویق‌های مالی ازجمله معافیت‌های خاص را برای تولیدکنندگان در نظر بگیریم تا بتوانیم این دوره را با سرعت بیشتری سپری کنیم. مجید فرجامی، رئیس کانون مهندسان حزب کارگزاران سازندگی خراسان‌رضوی نیز گفت: نباید مدیریت شهری به فعالان و سازندگان مسکن در شهر به دید بساز و بفروش نگاه کند. شهرداری باید اجرای سیاست‌های خود را در تعامل دو طرفه با سازندگان تعریف کند.
عوارض منبع اصلی شهرداری نیست
مشاور معاون مالی و پشتیبانی شهرداری مشهد نیز در این نشست با اشاره به اینکه نگاه مدیریت شهری به سازندگان مسکن به مثابه توسعه‌گران شهر است و تعامل با آن‌ها را لازم می‌داند افزود: برای اصلاح بهای صدور پروانه ساختمان، شهر مشهد را به ۱۵۳ پهنه تقسیم کردیم. اطلاعات املاک سطح شهر از سوی ۲۸ کارشناس دریافت شد و پس از آن، فرمول محاسبه جدید نرخ عوارض پروانه ساختمان بر اساس فرایندی که امروزه در کل کلان‌شهر‌های دنیا ملاک عمل است تدوین شد. فرید اصغری‌پور در پاسخ به انتقادات مطرح‌شده درباره علت افزایش نرخ پروانه در برخی نقاط شهر گفت: در مقابل هر پروانه ساخت آپارتمان به فضای سبز، آسفالت و جمع‌آوری پسماند نیاز داریم که مادام‌العمر باید انجام شود. به عبارتی، چندین برابر درآمد صدور پروانه باید هزینه شود. به همین علت، شهرداری در واقع تمایلی به صدور پروانه ندارد و عملکرد مدیریت شهری در گرفتن ۴۴۰۰ میلیارد تومان از بدهی‌های دولتی در سال گذشته نشان می‌دهد که منابع درآمدی شهرداری برای اداره شهر از محل صدور پروانه تأمین نمی‌شود، همچنان‌که سال گذشته درآمد شهرداری از محل صدور پروانه ۱۵۰۰ میلیارد تومان بوده است.
لایحه جدید تأثیری بر توجیه‌پذیری اقتصادی پروژه‌های ساختمانی ندارد
وی افزود: از سال ۹۶ هزینه‌های مصالح ۲۱۰ درصد، هزینه‌های شهرداری حدود ۲برابر و قیمت زمین تقریبا ۳ برابر شده و به طور میانگین عوامل مؤثر در قیمت کمتر از ۳ برابر شده است. این در حالی است که قیمت محصول نهایی ۳ برابر افزایش یافته و سود آن به جیب سازندگان رفته است. مشاور تدوین لایحه عوارض پروانه ساختمان اظهار کرد: در فروش هر مترمربع ساختمان، سهم شهرداری به طور میانگین ۶ درصد است. این میزان به هیچ عنوان هیچ پروژه اقتصادی را موجه یا غیرموجه نمی‌سازد. سهم شهرداری در حوزه‌های کم‌درآمد نیز کمتر از یک درصد و بیشترین آن ۱۱ درصد است. وی افزود: معیار تمامی سازندگان مسکن برای ورود به پروژه‌های ساختمانی نرخ بازده داخلی سرمایه (IRR) است. بررسی‌های ما نشان می‌دهد بر اساس این نرخ، ساخت‌وساز در تمام پلاک‌های شهری که پیش از این توجیه اقتصادی داشته است بعد از تصویب لایحه جدید نیز توجیه‌پذیر خواهد
بود.