بازار مسکن طی چند دهه اخیر به یک بازار سرمایه‌ای تبدیل و تقاضای مصرفی از آن خارج شده است؛ به طوری که براساس آمار‌های موجود، از سال۹۵ تاکنون سهم تقاضای سرمایه در بازار مسکن از ۷۰ به ۸۰درصد رسیده است. در بخش مسکن تاکنون دولت‌ها طرح‌های زیادی باهدف مهار تقاضای سرمایه‌ای و جلوگیری از سفته بازی مطرح کرده اند که در عمل راه به جایی نبرده اند، مانند طرح جامع مسکن یا طرح مالیات بر خانه‌های خالی برای کنترل و سامان دهی بازار اجاره که خیلی هم ادعا شد می‌تواند مؤثر باشد و مسائل را حل کند، اما در عمل دیدیم که این گونه نشد.
به عنوان مثال طرح مالیات بر معاملات مکرر، شامل افرادی می‌شود که بیش از یک خانه دارند و شامل ملک شخصی و مصرفی افراد نخواهد شد، در این طرح سوداگران به طور پلکانی مشمول مالیات می‌شوند و باید تا ۶۰درصد سود خود را به عنوان مالیات بپردازند.
اما چقدر این طرح در عمل قابلیت اجرا دارد؟ در همین رابطه این سؤال به وجود می‌آید که از مجموع واحد‌های مسکونی‌ای که خریدوفروش می‌شوند، چند درصد در همان سال اول یا در سال دوم، دوباره معامله می‌شوند؟ و به نسبت چقدر این معاملات بر بازار مسکن تأثیرگذار هستند؟
بادقت بر روی این سؤال‌ها متوجه می‌شویم، یکی از معضلاتی که همیشه طرح‌های مالیاتی دولت‌ها در حوزه مسکن با آن روبه رویند، جامع بودن قوانین و چگونگی اجرای آن هاست. به عنوان مثال طرح مالیات بر خانه‌های خالی که سال۱۳۹۹ به تصویب رسیده است، در نحوه اجرا دچار مشکل است. بر اساس این طرح، دولت قرار است امسال ۲۰۰۰میلیارد تومان از این محل، مالیات دریافت کند، اما در ۳ ماه اول امسال فقط ۱.۵میلیارد تومان مالیات از خانه‌های خالی دریافت شده است.
اکنون دولت به طورمکمل برای مالیات خانه‌های خالی، طرح مالیات بر عایدی سرمایه و معاملات مکرر مسکن را قرار است اجرا کند. اما این سؤال به وجود می‌آید که چه راهکاری برای اجرای مناسب این قوانین و دستیابی آن‌ها به اهداف موردنظر وجود دارد؟
در ابتدا پیشنهاد می‌شود، دولت برای دریافت این مالیات‌ها به سراغ محتکران و دلالان دانه درشت کشور؛ مثل بعضی بانک ها، سازمان و نهاد‌ها و افراد ثروتمند که در فرایند دلالی و احتکار مسکن دخیل هستند، برود. اگر این مسئله محقق شود، هم دلالی در حوزه مسکن کنترل می‌شود و هم دولت می‌تواند درآمد‌های خوبی برای تأمین کسری بودجه کشور از این محل داشته باشد.
درنهایت علت تغییرات در بازار مسکن عمدتا معلول تحولات اقتصادی است که در بخش‌های دیگر اتفاق می‌افتد و تعادل بازار مسکن در شرایط فعلی وابسته به تغییر در شرایط اقتصادی و بهبود وضعیت کلی تورم در کشور است. باتوجه به پیچیده بودن بازار مسکن، نباید تصمیماتی گرفت که زمینه ساز مشکل و اثرات مخربی در جا‌های دیگر شود. باید بازار مسکن را به صورت بازار چندوجهی ببینیم، نمی‌توان با دست کاری یک متغیر در یک بخش، انتظار بهبود وضعیت بازار مسکن و کندشدن روند افزایش قیمت‌ها را داشت.
تصمیم گیری‌های یک جانبه مالیاتی بدون درنظرگرفتن سایر جوانب، می‌تواند سبب رواج معامله‌هایی شود که ثبت نمی‌شوند و مشکلات زیادی را در بحث حقوقی به وجود می‌آورند. درنهایت اگر قانونی هم در این حوزه تصویب می‌شود، باید جامع نگر و چندوجهی باشد تا در عمل بتواند به موفقیت دست یابد.