برای نقل‌و‌انتقال انواع ملک با آگاهی و اطلاعات کامل اقدام کنید | آگاهانه امضا کنید

به گزارش شهرآرانیوز؛ «پلیس از دستگیری فردی خبر داد که با سوء‌استفاده از دوستی خانوادگی از چندین نفر کلاهبرداری کرده بود.» مشابه این خبر را روزانه در چند خبرگزاری، روزنامه یا کانال خبری می‌بینید؟ آن هم در شرایطی که مسئولان انتظامی و قضایی کشورمان دائم درحال آگاه‌سازی و هشدار درباره روش‌های کلاهبرداری هستند. 

حوادث ناخوشایندی که گاه سبب برباد رفتن همه سرمایه یک نفر و گاه فروپاشی کامل بنیان یک خانواده می‌شود و معمولا هم این ناآگاهی ما از قوانین و اعتماد بیجایمان به دیگران است که آن را رقم می‌زند. برای همین امروز می‌خواهیم با کمک محمدعلی ستوده‌نیا، وکیل پایه یک دادگستری قدری درباره این موضوع با هم صحبت کنیم. توصیه‌هایی که کمک می‌کند زمان کمتری را در راهرو‌های دادگاه‌ها سپری و از انباشت پرونده‌های بیشتر در محاکم دادرسی جلوگیری شود.

آنچه برای خرید ملک باید بدانید

اگر قصد خرید ملکی را دارید، خیلی عجله نکنید و پیش از امضا زدن پای قرارداد حتما این نکات را بررسی کنید.

اطمینان از قانونی‌بودن بنگاه ملکی

هیچ‌گاه فریب ظاهر و دم‌و‌دستگاه بنگاهی را نخورید که قصد انجام قرارداد در آن را دارید. کلاهبرداران خیلی راحت می‌توانند با اجاره یک مکان، استخدام چندنفر و تهیه مبایعه‌نامه‌های جعلی شما را گمراه کنند. برای اطمینان از قانونی بودن این معاملات املاک حتما به مجوز‌های قانونی آنها دقت و از سابقه آنها در آن محل پرس‌وجو کنید.

شناسایی مالک و فروشنده ملک

درهنگام انجام یک معامله از قانونی بودن اصالت فروشنده مطمئن شوید، چون اگر فردی ملکی را به شما بفروشد که مالک واقعی آن نباشد، شما مالک آنچه خریده‌اید، نخواهید بود. درضمن، افزون‌بر ازدست دادن سرمایه خود، ممکن است صاحب واقعی ملک نیز از شما شکایت کند. کسی که شما با او معامله می‌کنید یا باید مالک ملک باشد یا وکیل قانونی او.

بررسی درستی سند ملک

ملک هم مانند هر مورد معامله دیگری باید پیش از خرید دیده و اطلاعات آن با آنچه در سند مالکیت آمده‌است، بررسی و صحت‌سنجی شود، پس پیش از انجام معامله از استعلام‌های لازم اطمینان حاصل کنید، مانند توقیفی یا رهنی بودن سند و ... که باید آنها را از اداره ثبت و اسناد منطقه ملک مورد معامله پرس‌وجو کنید. پیش از خرید ملک نیز از آن بازدید و با اطلاعات سند آن را مطابقت دهید تا متوجه کم و کسری‌های آن شوید. هیچ‌گاه به صحبت‌های مشاوران بنگاه املاک اطمینان نکنید.

تهیه و تنظیم سند رسمی

از تنظیم قرارداد‌های عادی، دست‌نویس و ثبت نشده در دفاتر اسناد رسمی خودداری کنید، چون مطابق ماده‌۱ قانون از تیر ۱۴۰۳ هرکس بخواهد ملکی را خرید و فروش کند باید از طریق ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی این‌کار را انجام دهد، در غیر این صورت طرح هر دعوایی از سوی خریدار و فروشنده پذیرفته نخواهد شد و قانون‌گذار مبایعه‌نامه‌های عادی را در محاکم قضایی قابل استناد نمی‌داند.

این نکات ساده ولی مهم را جدی بگیرید

اگر قصد فروش دارید

• از توانایی مالی خریدار برای پرداخت کامل پول اطمینان حاصل کنید.
• ملک را پس از پرداخت کامل پول واگذار کنید.
• در قرارداد (درصورت پرداخت نکردن بموقع اقساط) حق فسخ تعیین کنید.
• به خریدار درباره نقص و عیب ملک اطلاع‌رسانی کنید.

اگر قصد خرید دارید

• مشخصات کامل ملک مانند مساحت، تعداد اتاق‌ها، انباری و پارکینگ را در قرارداد بیان کنید.
• از مالکیت فروشنده و نبود هرگونه مشکل حقوقی در ملک اطمینان حاصل کنید.
• روش پرداخت مبلغ معامله (نقد، چک، وام) و تاریخ‌های پرداخت آن را کامل مشخص کنید.
• در قرارداد (درصورت عمل نکردن فروشنده به تعهداتش) حق فسخ تعیین کنید.
• مبلغی به عنوان جریمه (درصورت عمل نکردن فروشنده به تعهداتش) تعیین کنید.
• چنانچه قصد خرید اشتراکی ملکی را دارید، همه افرادی که نام آنها در مبایعه‌نامه آورده شده‌است در زمان نوشتن قرارداد حضور داشته‌باشند.
• در قسمت توضیحات مبایعه‌نامه همه شرایط دو طرف قرارداد را بنویسید، مانند مشخصات چک‌هایی که رد‌وبدل می‌شود و مبالغی که به صورت نقد پرداخت شده‌است.
• مبایعه‌نامه را کامل بخوانید و پس از ثبت، کد رهگیری را که سیستم صادر می‌کند، دریافت کنید.
• از استناد به رونوشت مدارک ارائه شده مربوط به سند خانه و وکالت‌نامه و امثال آن خودداری کنید. رونوشت‌ها فقط درصورتی که برابر اصل شده باشند، اعتبار قانونی دارند.
• درصورتی که ملک بدهی بانکی دارد، از بانک مربوط استعلام بگیرید.
• پس از عقد قرارداد و واگذاری سند، همه مشکلات و بدهی‌های ملک مربوط به مالک جدید، یعنی شماست و مالک قبلی مسئولیتی ندارد.

چرا بررسی سند ملک تا این اندازه اهمیت دارد؟

کلاهبرداری روش‌های زیادی دارد و ممکن است شما در جریان معامله با شرایط مختلفی روبه‌رو شوید که نه‌تنها سرمایه‌تان را ازدست بدهید و ضرر کنید، بلکه تا سال‌ها دچار مشکلات قانونی زیادی شوید، برای نمونه ممکن است ملک موقوفی، در رهن بانک یا در بین ورثه باشد.

ملک موقوفی

خیلی‌ها هنوز نمی‌دانند خرید ملکی که موقوفی است، به‌معنای آن است که فرد فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) است و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف‌کننده خواهد بود، بنابراین نباید قیمت زیادی را برای آن پرداخت کرد. موقوفی بودن یک ملک را هم می‌توان به دو روش متوجه شد.

مطالعه جلد سند: اگر ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده‌است.

مطالعه داخل سند: داخل سند املاکی که موقوفی نیستند (املاک شخصی) نوشته شده‌است: (شش‌دانگ عرصه و اعیان)، ولی داخل سند ملک موقوفی نوشته شده که (شش دانگ اعیان) است.

ملک در رهن بانک

ملک در رهن بانک تا پرداخت کامل بدهی، متعلق به بانک است. برای بررسی در رهن بودن سند ملک به‌سادگی می‌توان به سند ملک مراجعه کرد. اگر ملک مدنظر دارای سند تک‌برگ باشد باید از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استعلام گرفت و درصورت دفترچه‌ای بودن سند ملک، پشت سند نوشته شده‌است که ملک در رهن کدام بانک است.

ملک در ورثه

ملکی که در بین وارث است، یک مالک ندارد و درصورت انجام معامله و راضی نبودن بقیه ورثه، معامله صحت قانونی ندارد. برای بررسی املاک ورثه‌ای هم باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کرد و گواهی انحصار وراثت و امضای همه وراث را داشت.

اگر مالک اصلی در جلسه معامله حضور ندارد!

حضور مالک حقیقی ملک در زمان انجام معامله ضروری است، در غیر این صورت شما با سه وضعیت رو‌به‌رو هستید:

مالک به فرد دیگری وکالت داده است

در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد وکالت‌نامه خود را ارائه دهد.

مالک فوت کرده‌است

دراین صورت یکی از ورثه به وکالت از بقیه یا همه وراث باید در جلسه فروش حضور داشته‌باشند. در این حالت باید وراث برگه انحصار وراثت را پیش از امضای قرارداد ارائه دهند.

فردی سودجو قصد کلاهبرداری دارد

دراین حالت فرد همه تلاش خود را برای فروش مال غیر انجام می‌دهد، برای نمونه حاضر می‌شود زیرقیمت و با شرایط عالی ملک را واگذار کند.

از حضور وکلا در معاملات بهره بگیریم

معمولا ما ایرانی‌ها عادت به گرفتن مشورت از وکلا در انجام معامله‌های غیرمنقول خود نداریم و همین موضوع سبب کلاهبرداری‌ها و اختلافات قضایی زیادی بین خریدار و فروشنده می‌شود. درحالی‌که یک فرد حقوقدان و آگاه به معاملات غیرمنقول راحت می‌تواند از دام‌هایی که بر اثر بی‌اطلاعی دوطرف معامله در این مسیر پهن شده‌است، ما را آگاه کند.

انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی ضروری است

ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی نسبت به روش‌های دیگر هزینه‌بر است، برای همین هنوز هم خیلی‌ها در شهری مانند مشهد عقد قرارداد به شیوه سنتی را ترجیح می‌دهند. این موضوع به‌ویژه درزمان تنظیم قرارداد‌های خرید یا پیش‌خرید آپارتمان از اهمیت زیادی برخوردار است و می‌تواند ما را از گرفتاری‌های پس از معامله و کلاهبرداری‌ها نجات دهد.

یادآوری اول

براساس قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات اولیه، خریدار و فروشنده را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند و خودشان اجازه بستن قرارداد ندارند. برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش هم مدارکی لازم است که تنظیم قرارداد وابسته به وجود آنهاست که امکان کلاهبرداری را به صفر می‌رساند، مانند سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

یادآوری دوم

هر نوع ساخت‌وسازی که کاربری و تعداد طبقات در آن با ضوابط طرح‌تفصیلی آن محله ناسازگار باشد، غیرقانونی تلقی می‌شود و سازنده آن باید در قالب متخلف ساختمانی نسبت به تخریب یا پرداخت جریمه خلافی اقدام کند، پس حواستان به این نکته در خرید و فروش‌ها هم باشد. برای این منظور باید از شهرداری‌ها استعلام ملک را گرفت و از وضعیت پایانکار و وبدهی‌های ساختمان نیز مطلع شد.

انواع اسناد مربوط به ملک

سند حدنگار سبزرنگ

به هیچ‌وجه نمی‌توان این نوع ملک را به‌صورت مبایعه‌نامه عادی و ازطریق معاملات املاک نقل‌و‌انتقال داد. درصورت انجام این‌کار، معامله باطل است و مبایعه‌نامه هم هیچ ارزش قانونی ندارد. درنهایت فقط پول و ملک به صاحبان آن برگردانده می‌شود. ملک‌های دارای سند سبزرنگ فقط باید ازطریق دفاتر اسناد رسمی خرید‌وفروش شوند.

سند حدنگار آجری‌رنگ

این سند‌ها قدیمی هستند و همچنان می‌توان آنها را ازطریق مبایعه‌نامه‌های سنتی نقل‌و‌انتقال داد.

سند مالکیت دفترچه‌ای

سند منگوله‌دار یا دفترچه‌ای یکی از انواع قدیمی اسناد مالکیت در کشورمان است که مدرکی قانونی برای اثبات مالکیت ملک است. این سند به‌علت وجود نخ منگوله و مهر دادگستری، از اعتبار قانونی بالایی برای حق مالکیت برخوردار است ولی ارزش دیگری مانند استفاده برای وثیقه ندارد.