تیرماه دولت مصوبه‌ای را منتشر کرد که کورسوی امیدی بود برای کنترل بازار مسکن، اما بررسی اوضاع موجر و مستاجر نشان می‌دهد که این مصوبه هم کاری از پیش نبرده و در حد دستور روی کاغذ باقی مانده و شهروندان را با مشکلات فراوان مواجه کرده است.
تکتم جاوید | شهرآرانیوز؛ ملک و زمین در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای و پرسود محسوب میشود؛ به همین دلیل افراد زیادی به این عرصه ورود پیدا کرده اند و با این دیدگاه به محض تغییر در وضعیت بازار و قیمت‌ها، به‌سرعت به‌سراغ افزایش اجاره‌بهای ملک خود می‌روند.
اعلام رسمی شیوع بیماری کرونا از اواخر سال گذشته، قرنطینه و تعطیلی مراکز عمومی و بخش زیادی از مشاغل، سبب شد که بازار به‌شدت تحت تاثیر قرار بگیرد و تا جایی پیش رود که عده‌ای اعلام ورشکستگی کنند. در این میان کرونا بلای جان مستاجرانی شد که نه توان پرداخت اجاره را داشتند و نه امکان قانع کردن صاحبخانه خود را. اجاره‌ها به تشخیص مالک و بدون قانون و ضابطه، افزایش یافتند و مستاجران را آواره کردند یا مجبور به پرداخت مبلغی بیشتر.
در این میان، تیرماه دولت مصوبه‌ای را منتشر کرد که کورسوی امیدی بود برای کنترل بازار مسکن، اما بررسی اوضاع موجر و مستاجر نشان می‌دهد که این مصوبه هم کاری از پیش نبرده و در حد دستور روی کاغذ باقی مانده و شهروندان را با مشکلات فراوان مواجه کرده است. مستاجران از بیکاری و ناتوانی در پرداخت کرایه، گله دارند و مالکان هم مدعی‌اند که این تورم، زندگی آنها را مختل کرده است و چاره‌ای جز افزایش اجاره ندارند. در گزارش پیش‌رو به بررسی مشکلات روند اجرایی شدن این مصوبه پرداخته‌ایم.
دولت، سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین می‌کند
در بند٩ مصوبه ستاد ملی کرونا آمده است: «با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور، ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، تمام قرارداد‌های اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا هشتم تیرماه۹۹ هنوز تمدید نشده است، درصورت نداشتن توافق بین طرفین و تمایل مستاجر، تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت‌به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری، تمدید میشود.»
هشتم تیرماه سال جاری بود که دولت در جلسه ستاد ملی مبارزه با کرونا، سقف افزایش اجاره را در شهر تهران تا ۲۵درصد، در هفت کلان‌شهر با بیش از یک میلیون جمعیت شامل مشهد، اصفهان، تبریز، اهواز، قم، شیراز و کرج تا ۲۰درصد و در شهر‌های کوچک ۱۵ درصد تعیین کرد. این مصوبه جزئیات دیگری هم داشت تا علاوه‌بر روند تعیین اجاره‌بها، از بروز اختلافات بعدی نیز پیشگیری کند.
نخست اینکه همه اجاره‌نامه‌هایی که تاریخ سررسید آنها فرارسیده است، پس از صدور مصوبه جدید و میزان افزایش اجاره‌بهای مصوب، به‌طور خودکار تمدید می‌شوند.
از سویی مصوبه ابلاغ‌شده با تعیین درصد، سقف افزایش اجاره‌بها یا رهن را درحدود ۳ هزار و ۳۰۰شهر کشور مشخص می‌کند.
درعین‌حال مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره سقف مجاز افزایش قیمت اجاره‌ها، دارای چند شرط است. مثل اینکه مستاجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد. مستاجری که موجب ضرر و زیان مالک شده است، مشمول این تمدید نمی‌شود. همچنین درصورتی که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد، مستاجر باید ظرف مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند. ازطرفی اگر مستاجر سقف اجاره تعیین‌شده یعنی ۲۵درصد و ۲۰درصد و ۱۵درصد را قبول نکند، می‌تواند خانه را تخلیه کند.
علاوه بر این، در سال۸۸ هیئت دولت وقت، مصوبه‌ای را درباره الزام صدور کد رهگیری تصویب کرد. کد رهگیری ابزاری بود برای کنترل بازار، هم از نظر قیمت و هم از لحاظ بورس مسکن در کشور و با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا از نظر قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه‌نامه باید با کد رهگیری انجام شود.
در نهایت اینکه مصوبه تنها برای تمدید قرارداد‌ها صدق می‌کند و شامل قرارداد‌های جدید نمی‌شود. همچنین قرارداد‌ها به‌صورت خودکار یک سال با ارقام افزایشی جدید، تمدید میشود و براساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد، ادامه خواهد داشت. در این مدت، دادگاه‌ها حکم تخلیه صادر نمی‌کنند.
خانه‌ام را اجاره نمی‌دهم، تمام!
برای خانه‌ای با مساحت ۱۱۰ متری در منطقه قاسم‌آباد، سال گذشته ۳۰ میلیون رهن و یک میلیون و ۳۰۰ هزارتومان اجاره ماهیانه پرداخت می‌کرد، اما اردیبهشت امسال که برای تمدید قرارداد به‌سراغ صاحبخانه رفت، از شنیدن پیشنهاد افزایش یک‌میلیون تومانی‌اش شوکه شد. افزایشی که ابراهیم‌پور را مجبور کرده است خانه را تخلیه و به منطقه دیگری نقل مکان کند.
او در این باره می‌گوید: من و همسرم کارمندانی ساده با حقوق ماهانه مشخص هستیم. مگر افزایش حقوق ما چقدر بوده است که با این حجم از تورم امسال فقط یک‌میلیون تومان آن را برای اجاره خانه کنار بگذاریم؟ هرچه با صاحبخانه حرف زدم که توان پرداخت این مبلغ را ندارم، قبول نکرد و مجبور شدم خانه را خالی کنم و حالا همان مبلغ را در محله‌ای پایین‌تر و برای خانه‌ای ۸۰ متری پرداخت می‌کنم.
خانم عمرانی را در یکی از دفاتر مشاور املاک در بولوار امامت می‌بینم. به‌دنبال منزلی می‌گردد که آسانسور داشته باشد، اما قیمت‌ها سرسام‌آور است. او از خانه‌های قدیمی‌سازی می‌گوید که با مبالغ سنگین و به قیمت خانه نوساز به اجاره گذاشته شده‌اند.
ادامه می‌دهد: چند سال در طبقه چهارم یک خانه زندگی کردم که امکانات خاصی نداشت و حالا خودم و شوهرم که ۶۰ سال دارد، از کمردرد و پادرد، توان بالاوپایین رفتن از پله‌ها را نداریم، اما با قیمت‌هایی که می‌شنوم، احتمالا باید یک زیرزمین یا پیلوت را اجاره کنم. درست است که ملک صاحبخانه‌هاست و اختیارش را دارند، اما مبالغی که من می‌بینم، بی‌رحمی در حق مردم است.
او که زندگی‌اش با این اجاره خانه‌ها تحت فشار قرار گرفته است، از مصوبه دولت و اجبارش، اطلاعی ندارد، اما معتقد است اگر چنین اجباری در کار باشد، صاحبخانه می‌گوید خانه‌ام را اجاره نمی‌دهم و تمام.
فروردین شوهرش بر اثر ابتلا به کرونا فوت کرد و حالا اوضاع زندگی‌شان به‌شدت دگرگون شده است. همسرش نان‌آور خانه بود و حالا او و سه فرزندش امیدوارند که با مقرری حقوق او زندگی را اداره کنند. آنها هم مستاجر هستند، اما صاحبخانه‌شان باتوجه‌به وضعیت پیش‌آمده، اجاره دو ماه را بخشیده است و قرار است بدون هیچ افزایشی، همان اجاره سال گذشته را بپردازند. درکنار این مورد، نمونه‌های دیگری از بخشیدن اجاره یا افزایش حداقلی را نیز در جریان این گزارش شاهد بودیم، اما تعدادشان آن‌قدر کم بود که نمی‌توان به این کار امیدی بست و غالب مستاجران برای پرداخت اجاره، دچار مشکل شده‌اند.
مدرس‌نژاد یکی از همان مالکانی است که سال‌هاست خانه‌اش دست مستاجر است و در دفاع از صاحبخانه‌ها می‌گوید: مصوبه دولت را قبول ندارم و آن را اجرا نکردم. به مسئولان بگویید مگر توانستند جلوی تورم را بگیرند که برای مردم سقف اجاره تعیین میکنند؟ شاید این مصوبه برای مناطق حاشیه شهر مناسب باشد، اما من اجاره خانه‌ام را که در خیابان بزرگمهر سجاد است، مانند هرسال ۴۰ درصد افزایش دادم و معتقدم کسی که در این منطقه زندگی می‌کند، از پس اجاره‌بهای سنگین هم برمی‌آید.
آمار شکایت‌های امسال، بیشتر است
«با اعلام مصوبه ستاد مبارزه با کرونا، از ۹ مرداد درحال اعلام ابلاغیه‌ای هستیم که در راستای اجرای همان مصوبه است. حدود ۱۰ هزار دفتر مشاوره املاک در مشهد داریم که ابلاغ چنین مصوبه‌ای و رساندنش به آنها، زمان زیادی می‌برد.» این‌ها توضیحات علی مرادزاده، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد، درباره تلاش برای اجرایی شدن مصوبه افزایش ۲۰ درصدی است، اما آنچه در عمل مشاهده میشود، بی‌تاثیر بودن این تلاش‌هاست.
او می‌گوید: تعداد شکایت‌های ما امسال از سال گذشته بیشتر بوده است و تنها کاری که می‌توانیم انجام دهیم، میانجیگری بین مالک و مستاجر بر سر یک مبلغ مشخص است که هر دو راضی باشند و کار به شکایت و شورای حل اختلاف نکشد.
آن‌طور که به نظر می‌رسد، دولت فقط این ابلاغیه را برای اتحادیه و مشاوران املاک صادر کرده است، زیرا شورای حل اختلاف دستوری درباره اجرایی کردن آن ندارد. وی با اشاره به این نکته ادامه می‌دهد: نمونه‌هایی داشتیم که در جلسات اتحادیه به توافق راضی نشدند یا مستاجر با وجود نداشتن رضایت مالک، حاضر به تخلیه ملک نشده است و ما آنها را به شورای حل اختلاف ارجاع داده‌ایم، اما در کمال شگفتی، آنها با همان احکام قبلی مستاجر را محکوم به تخلیه منزل و پرداخت خسارت به مالک کرده‌اند. توجیهشان هم این است که دستوری به آنها ابلاغ نشده است.
مرادزاده البته مصوبه دولت را کافی نمی‌داند و با تاکید بر اینکه مالکان همچنان با اختیار خود عمل میکنند، یادآوری می‌کند: موجر به‌آسانی می‌تواند آگهی منزل خود را با مبلغ بیشتر و دلخواه، در پیام‌رسان دیوار منتشر کند و اجاره بدهد، بدون اینکه دردسر راضی کردن مستاجر را داشته باشد. تخلیه کردن خانه هم یکی از تهدید‌های آن‌هاست تا مستاجر را تحت فشار قرار دهند. بیشتر مستاجران وقتی برای پیدا کردن منزلی دیگر به مشاوران املاک مراجعه میکنند و مبالغ نجومی را می‌بینند، به افزایش اجاره منزل قبلی راضی می‌شوند؛ هرچند که برایشان سخت باشد.
وی همچنین از نامه‌ای می‌گوید که از قوه قضائیه ابلاغ شده، اما گویا آن هم کاری از پیش نبرده است؛ چون جهتش به‌سمت مشاوران املاک است تا موجران. مرادزاده در دفاع از مشاوران املاک، با اعلام اینکه «افزایش اجاره‌ها درخواست مالکان است و مشاوران املاک به‌دلیل داشتن سقف کمیسیون، از افزایش بیش از حد، سودی نمی‌برند»، می‌گوید: اگر این مصوبه مرجعیت حقوقی ندارد، مسئولان و ستاد کرونا هم آن را تکذیب کنند.
قیمت‌ها به اختیار مالک است نه کارشناس
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد البته وجود تخلف دربین همکارانش را رد نمی‌کند و می‌گوید: مشاوران املاک باید مالکان را تشویق کنند که اجاره را بیشتر از میزانی که مصوبه گفته است، اضافه نکنند، بنابراین اگر از همکار خود تخلفی ببینیم یا شکایتی از او بشود، دفتر وی محکوم به پلمب میشود و وی به تعزیرات ارجاع داده میشود.
او مشکل را نبود کارشناسی بر روی ملک می‌داند، زیرا «در شرایط کنونی، مالکان تعیین‌کننده قیمت‌ها هستند نه قانون، به‌حدی‌که در یک منطقه یا حتی واحد‌های یک آپارتمان هم اختلاف قیمت وجود دارد. حرف ما این است که یک گروه کارشناس رسمی، نرخ اجاره را تعیین کند نه هر مالک براساس نیاز و نظر شخصی‌اش.»
مرادزاده افزایش بی‌دلیل اجاره‌بها را مصداق گران‌فروشی می‌داند که اداره تعزیرات بر آن نظارت دارد، ولی برای مالکان هیچ کنترل و محدودیتی وجود ندارد، با این حال می‌گوید: مردم می‌توانند برای اعلام شکایت به سامانه gmra.ir مراجعه کنند یا با شماره ۳۱۴۳۲ تماس بگیرند.
مصوبه دیرهنگام و بی‌اثر
مصوبه ستاد کرونا که تیرماه ابلاغ شده است، درظاهر ضمانت اجرایی ندارد. بسیاری از مستاجرانی که پای صحبتشان نشستیم، در همان چند ماه اول سال یا جابه‌جا شده بودند یا اجاره‌شان را براساس خواست مالک، تمدید کرده بودند؛ یعنی وجود مصوبه با نبودش در عمل به حال عده زیادی تفاوت نداشته است. آن مستاجرانی هم که زیر بار حرف زور نرفته‌اند و شکایت را به جان خریده و راهی شورای حل اختلاف شده‌اند، با حکم تخلیه و جریمه، به خانه بازگشته‌اند. وطن‌خواه، مستاجر طبقه همکف خانه‌ای در خیابان سناباد است. او می‌گوید:
مرداد پایان قراردادم است. وقتی مصوبه تمدید قرارداد‌های استیجاری در هشتم تیر را شنیدم، خوشحال شدم و به صاحبخانه اطلاع دادم، اما بدون توجه به آن گفت یا اجاره را افزایش بدهید یا خانه را خالی کنید. وقتی اصرار مرا دید، گفت اگر تخلیه نمی‌کنید، من از شورای حل اختلاف حکم تخلیه می‌گیرم. سری به شورای حل اختلاف نزدیک خانه زدم و آنها هم گفتند طبق قانون، حکم تخلیه صادر می‌کنیم. حالا درحال پیدا کردن خانه‌ای هستم که به اندازه ۲۰ میلیون رهنی باشد که توان پرداختنش را دارم.
افزایش بی‌حساب‌وکتاب اجاره
نمونه اجاره‌های ناحقِ این مدت، آن‌قدر زیاد بوده است که نمی‌داند کدام را بگوید. بر این جمله تاکید می‌کند که هیچ‌کس جلودار زیاده‌خواهی مالکان نیست. نیاز به هرمبلغ پول داشته باشند، به همان میزان اجاره را افزایش می‌دهند. بنگاه معاملات ملکی مجید عباسی در بولوار عبدالمطلب است. او در توضیح سخنانش ادامه می‌دهد: به‌عنوان نمونه صاحبخانه‌ای تصمیم گرفته است خانه‌ای را که ۲۰ میلیون رهن و ۹۰۰ هزارتومان اجاره می‌داده است، به قیمت ۵۰ میلیون رهن و ۲ میلیون اجاره بدهد. یا فرد دیگری خانه‌ای با ۷ میلیون رهن و یک میلیون و ۱۰۰ هزارتومان اجاره را به ۲۰ میلیون رهن و ۲ میلیون تومان اجاره داده است.
نمونه‌های افزایش قیمتی که ذکر می‌کند، زیاد است. او از وضعیت پیش‌آمده به‌شدت ناراضی است و می‌گوید: کار ما هم در این اوضاع‌واحوال کساد است. اتفاقات یک زنجیره است که همه را باهم درگیر می‌کند و کاری هم از ما ساخته نیست.
هوشیار هم دفتر مشاور املاکی در بولوارتوس دارد و از ۳۰ سال پیش به این حرفه مشغول است، ولی به یاد ندارد پیش‌تر چنین افزایش قیمت و مشکلاتی را دیده باشد. او می‌گوید: کارمان همین شده است که مالک و مستاجر را بنشانیم و هر دو را راضی کنیم. اتفاقا در این مدت خیلی‌ها در این منطقه، بیکاری و شرایط سخت زندگی مردم را درک کرده و از اجاره گذشته‌اند یا همان را تمدید کرده‌اند، اما نمی‌شود از همه توقع داشت. تعدادی هم فقط اصرار کرده‌اند که مستاجر خانه را خالی کند تا بتوانند با دو یا سه‌برابر قیمت، آن را اجاره بدهند. در چنین شرایطی، کاری از دست ما برنمی‌آید.
به چند مشاور املاک در مناطق دیگر سرمی‌زنم. در کمال تعجب چند نفر از آنها در بولوارمعلم می‌گویند هیچ خانه خالی‌ای ندارند، زیرا امسال موجر و مستاجر اغلب با هم توافق کرده‌اند و خانه‌ای ازسوی مستاجران تخلیه نشده است؛ چون مجبور بوده‌اند برای یافتن خانه‌ای دیگر مبلغ رهنش را از ۵۰ تا ۲۰۰ میلیون اضافه کنند. این یعنی همان چیزی که موجر می‌خواهد؛ مستاجر توان رفتن به خانه دیگر را ندارد، پس بناچار خواست موجر را می‌پذیرد.
مالیات بر اجاره؛ دلیل اصرار مالکان
یک روی سکه و دردسر مستاجران را دیدیم و شنیدیم، اما این ماجرا روی دیگری به نام مالک یا موجر هم دارد. آنچه در افکار مردم شکل گرفته است، این است که مالکان، افراد متمولی هستند که کرایه‌خانه‌هایشان هرماه به حسابشان واریز میشود و آنها جز خرج کردن این درآمد کار دیگری ندارند، درحالی‌که این تفکر درباره همه افراد و همه مناطق شهر صادق نیست. شیوع کرونا و به‌ویژه افزایش شدید تورم از ابتدای سال جاری، عده‌ای از مالکان باانصاف که اجاره‌هایشان را بخشیده‌اند، را هم دچار مشکل کرده است. صادق عابدزاده، کارشناس حوزه املاک، درباره مشکلات به‌وجودآمده در چندماه اخیر می‌گوید: ابتدای سال هم پیش‌بینی کرده بودم که سال سختی برای مستاجران خواهیم داشت، اما این به معنی بی‌اثر بودن اتفاقات بر مالکان نیست. متاسفانه دولت در سیستم مدیریت کلان تصمیم‌گیری کرده است و عواقب آن را درنظر نمی‌گیرد و به این ترتیب باعث بروز درگیری بین مالک و مستاجر میشود و مردم را به جان هم می‌اندازد.
این کارشناس با اشاره به اینکه ماجرا‌ها را نباید یک‌طرفه دید، می‌افزاید: درست است که مستاجران دچار مشکلات فراوانی هستند و توان پرداخت اجاره سنگین را ندارند، اما تورم شامل زندگی مالکان هم شده است. آنها هم با وام و قرض، خانه‌ای خریده‌اند و قرار است این خانه بخشی از مشکلاتشان را حل کند. اگر دولت قصد دارد همه‌چیز را اصولی ببیند، باید افزایش اجاره را باتوجه‌به افزایش تورم ببیند.
دولت مالیات خانه‌های خالی را بردارد
او مالیات بر اجاره را یک دلیل مهم توجه نکردن مالکان به سقف ۲۰ درصدی افزایش اجاره‌ها دانسته، توضیح می‌دهد: اگر قرار است مشکلات را کم کنند، باید مالیات بر اجاره هم حذف یا کمتر شود. سیستم اداره دارایی به شکلی است که مالیات را بدون هیچ توضیحی دریافت می‌کند. دولت با تعیین سقف افزایش اجاره، باید از حق خودش در مالیات هم می‌گذشت تا مالک برای کاهش یا نگرفتن اجاره، ترغیب می‌شد. حتی مالکانی که به‌دلیل کرونا اجاره منزل یا مغازه‌شان را بخشیدند، هم مالیات پرداخت کردند.
به این ترتیب ممکن است به این نتیجه برسیم که مردم به یکدیگر رحم میکنند، اما دولت به مردم رحم نمی‌کند. این را هم عابدازده با تاکید می‌گوید: همین است که میزان شکایت‌ها و رفت‌وآمد‌ها به مراجع قانونی -آن‌هم در شرایطی که گفته شده است حضور در مراکز عمومی را کمتر کنیم- بیشتر میشود و باز آسیب آن به شکلی دیگر متوجه مردم خواهد بود.