نسخه جدید برای نجات بازار اجاره | پیشنهاد تمدید خودکار قرارداد مستأجران خوش‌حساب +جزئیات

به گزارش شهرآرانیوز، «باید بلند شوم!»؛ این یک داستان ترسناک سه کلمه‌ای است. داستانی که مستاجران آن را زندگی می‌کنند! تخلیه خانه در ذهن مستاجر مساوی است با دردسر پیدا کردن خانه‌ای جدید و این یعنی تحمل اضطراب و صرف ساعت‌ها زمان برای سر و کله زدن با بنگاهی‌ها و صاحب‌خانه‌‌ها؛

 در زندگی مستاجری تعلق خاطر به محله و تشکیل سرمایه اجتماعی در تعامل با همسایگان چیزی شبیه به یک افسانه است. دیگر سال‌هاست که اجاره‌نشینی، خوش‌نشینی نیست و مستاجر بیش از آنکه حق‌انتخاب داشته باشد، اسیر جبر اقتصادی است. مستاجر مجبور است و نه صاحب‌اختیار!

افزایش نرخ تورم باعث شده است که در سالیان اخیر سهم «مسکن» از سبد هزینه‌های خانوار افزایش پیدا کند و این رقم در کلانشهری مثل تهران از ۶۰ درصد هم عبور کرده است. تاکنون بارها گزارش شده است که مستاجران مجبور شده‌اند از محله‌هایی که سال‌ها در آن سکونت داشتند خارج شوند و به نقاط پیرامونی و حتی خارج از شهر نقل مکان کنند.

مستاجر بودن در اقتصاد پر تورم ایران به معنای گذاشتن و رفتن پیوسته است. صاحب‌خانه در مذاکره با مستاجر دست برتر را دارد. او قیمت را تعیین می‌کند و اگر مستاجر راضی نباشد، باید تخلیه کند. صاحبخانه ترسی از خالی ماندن خانه ندارد. حجم عرضه مسکن در بازار اجاره آنقدر کم است که هیچ خانه‌ای بدون مستاجر نمی‌ماند. در این میان تلاش چند ساله دولت برای الزام صاحبخانه‌ها به رعایت سقف قانونی افزایش نرخ اجاره مسکن نیز بی‌نتیجه مانده است. 

 در چنین شرایطی، سیاست‌گذاران به دنبال راهکار‌هایی برای ایجاد ثبات در بازار اجاره هستند. مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در تازه‌ترین گزارش خود با ارزیابی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، راهکاری را برای افزایش اثربخشی سیاست کنترل اجاره ارائه کرده است.

تمدید خودکار قرارداد؛ حلقه مفقوده کنترل اجاره

مرکز پژوهش‌های مجلس معتقد است سیاست کنترل اجاره بدون تضمین استمرار سکونت مستأجران، عملاً کارایی لازم را ندارد. در گزارش «ارزیابی ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و نقش کلیدی الزام به تمدید قرارداد‌های استیجاری» تأکید شده است که در قانون فعلی، اگرچه سقفی برای افزایش اجاره تعیین شده، اما موجر می‌تواند با تمدید نکردن قرارداد، مستأجر را تخلیه و واحد را با قیمت جدید به فرد دیگری اجاره دهد؛ موضوعی که عملاً قانون را بی‌اثر می‌کند.

بر همین اساس، مرکز پژوهش‌ها پیشنهاد داده است اصل بر تمدید خودکار قرارداد مستأجرانی باشد که به تعهدات خود عمل کرده‌اند و تنها در صورت وجود «دلایل موجه قانونی» امکان مخالفت با تمدید قرارداد وجود داشته باشد. این مرکز معتقد است چنین مدلی از یک سو مانع دور زدن قانون کنترل اجاره می‌شود و از سوی دیگر ثبات سکونتی خانوار‌ها را افزایش می‌دهد. در گزارش همچنین تأکید شده که قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ نیز بر همین مبنا تنظیم شده بود، اما قانون سال ۱۳۷۶ با اعطای اختیار کامل به موجر برای تمدید نکردن قرارداد، این ثبات را از میان برد. به اعتقاد پژوهشگران، اصلاح ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌تواند زمینه اجرای واقعی سیاست کنترل اجاره را فراهم کند.

تجربه کشور‌های دیگر چه می‌گوید؟

مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش، تجربه کشور‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) و همچنین ایالت‌هایی مانند کالیفرنیا، نیویورک و اورگن را بررسی کرده است. در این کشورها، کنترل اجاره معمولاً با سیاست «تمدید خودکار قرارداد» و «محدودسازی تخلیه مستأجر» همراه است تا امکان دور زدن قانون وجود نداشته باشد.

برای نمونه، در ایالت کالیفرنیا پس از پایان مدت قرارداد، مستأجر در صورتی که تعهدات خود را انجام داده باشد، می‌تواند همچنان در ملک باقی بماند و موجر فقط در صورت ارائه دلایل قانونی امکان تخلیه را خواهد داشت. حتی در سال ۲۰۲۳ اصلاحاتی در این قانون انجام شد تا از سوءاستفاده برخی مالکان جلوگیری شود. بر اساس این اصلاحات، اگر مالک به بهانه سکونت شخصی قصد تخلیه داشته باشد، باید ثابت کند خود یا بستگان درجه یک او حداقل یک سال در آن واحد سکونت خواهند داشت. همچنین اگر این ادعا عملی نشود، مستأجر حق بازگشت به واحد، دریافت هزینه جابه‌جایی و حتی مطالبه خسارت را خواهد داشت. در مواردی مانند بازسازی اساسی نیز مالک موظف است مدارک لازم، مجوز‌ها و برنامه بازسازی را ارائه کند و در برخی شرایط، پس از پایان عملیات، امکان بازگشت مستأجر با همان شرایط قبلی را فراهم سازد.

قرارداد اجاره در چه شرایطی خودکار تمدید می‌شود؟

پیشنهاد مرکز پژوهش‌ها بر این اصل استوار است که اگر مستأجر در طول مدت قرارداد به تعهدات خود پایبند بوده باشد، قرارداد باید بدون نیاز به توافق مجدد به صورت خودکار تمدید شود. این قاعده شامل مستأجرانی است که اجاره‌بها را به موقع پرداخت کرده‌اند، مفاد قرارداد را نقض نکرده‌اند و از ملک به شکل متعارف استفاده کرده‌اند.

در این مدل، اصل بر ادامه رابطه استیجاری است و پایان مدت قرارداد به تنهایی دلیل تخلیه محسوب نمی‌شود. چنین سازوکاری موجب افزایش امنیت سکونتی، کاهش جابه‌جایی‌های اجباری، حفظ استطاعت‌پذیری مسکن برای خانوار‌های کم‌درآمد و جلوگیری از فشار بیشتر بر نظام رفاهی کشور خواهد شد. همچنین این مدل می‌تواند تعادل بیشتری میان حقوق مالک و مستأجر ایجاد کند و از تبدیل بازار اجاره به بازاری بی‌ثبات جلوگیری کند. در جدول زیر هزینه و فرصت‌های ناشی از اجرای چنین طرحی بررسی شده است:

چه زمانی قرارداد قابل لغو یا تمدید نشدن است؟

مرکز پژوهش‌های مجلس در کنار اصل تمدید خودکار، فهرستی از دلایل موجه قانونی را نیز برای لغو یا تمدید نشدن قرارداد پیشنهاد کرده است. بخشی از این دلایل به تخلفات مستأجر مربوط می‌شود؛ از جمله پرداخت نکردن اجاره‌بها، نقض مفاد قرارداد یا وارد کردن خسارت و تعدی و تفریط نسبت به ملک. در چنین شرایطی موجر پس از طی مراحل قانونی می‌تواند درخواست تخلیه کند.

دسته دیگری از دلایل به شرایط مالک مربوط می‌شود. بر اساس پیشنهاد این گزارش، اگر مالک برای سکونت خود یا خانواده‌اش به واحد مسکونی نیاز داشته باشد، قصد فروش ملک را داشته باشد، ساختمان نیازمند تخریب و نوسازی اساسی باشد یا انجام تعمیرات ضروری ادامه سکونت را غیرممکن کند، امکان تمدید نشدن قرارداد وجود خواهد داشت. البته گزارش تأکید می‌کند برای جلوگیری از سوءاستفاده، این موارد باید با ضمانت‌های اجرایی، ارائه مستندات قانونی و در نظر گرفتن جبران خسارت یا کمک‌هزینه جابه‌جایی مستأجر همراه باشد. همچنین پیشنهاد شده برای مقابله با رفتار‌های آزاردهنده برخی مالکان، مانند ایجاد مزاحمت، تهدید یا غیرقابل سکونت کردن عمدی واحد، ضمانت‌های قانونی و جرایم مشخصی در نظر گرفته شود تا حقوق مستأجران نیز حفظ شود.

برای مطالعه فایل کامل گزارش «ارزیابی ماده (۷) قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها و نقش کلیدی الزام به تمدید قرارداد‌های استیجاری» اینجا کلیک کنید.