تورم، کمبود عرضه و سیاست‌های ناتمام، از عوامل اصلی جهش اجاره‌هاست | تولید مسکن، ترمز اجاره‌بها

به گزارش شهرآرانیوز؛ بازار اجاره دیگر منتظر تابستان نمی‌ماند؛ التهاب آن حالا به همه فصل‌های سال رسیده است. در مشهد هم مانند بسیاری از شهر‌های کشور، هر قرارداد جدید برای بخشی از خانوار‌ها به معنای یک عقب نشینی اجباری است: خانه‌ای کوچک تر، محله‌ای دورتر یا فشاری بیشتر بر دخل وخرج زندگی.

درمقابل، بسیاری از مالکان هم می‌گویند اجاره‌ای که دریافت می‌کنند، دیگر مانند گذشته کفاف هزینه‌های روزمره را‌ نمی‌دهد. همین واقعیت دوطرفه، بازار اجاره را به یکی از پیچیده‌ترین مسائل معیشتی امروز تبدیل کرده است. کارشناسان معتقدند این بحران را‌ نمی‌توان فقط به اختلاف میان موجر و مستأجر تقلیل داد. 

مسکن، جدا از اقتصاد کشور نیست. وقتی تورم افزایش می‌یابد، ارزش پول ملی افت می‌کند، تولید مسکن عقب می‌ماند و سیاست گذاری‌ها به راه حل‌های کوتاه مدت محدود می‌شود، فشار نهایی خودش را در اجاره نامه‌ها نشان می‌دهد. آنچه امروز در بازار اجاره دیده می‌شود، درواقع تصویر کوچک شده‌ای از مشکلات بزرگ‌تر اقتصاد است.

چند موتور محرک افزایش اجاره بها

محمد سیف الدین، کارشناس اقتصادی است که در پژوهشی، به «عوامل کلیدی افزایش اجاره بها در بازار مسکن ایران از ابتدای۱۴۰۵ تاکنون»، پرداخته و تلاش کرده است وزن عوامل مختلف اثرگذار بر افزایش اجاره بها را در دو سطح کشور و شهر مشهد تفکیک کند. او یافته‌های پژوهش خود را در قالب جدولی دراختیار ما قرار می‌دهد. اهمیت این جدول در آن است که نشان می‌دهد بازار اجاره، یک پدیده تک علتی نیست و عوامل مؤثر بر آن در مقیاس ملی و شهری، تفاوت‌هایی جدی دارند.

در این پژوهش، «شوک عرضه ناشی از جنگ» با سهم ۳۵درصدی در سطح کشور، مهم‌ترین عامل اثرگذار بر افزایش اجاره بها معرفی شده است. ریشه این عامل در اختلال در تولید مصالح، کاهش عرضه واحد‌های جدید و افزایش نااطمینانی در بازار توضیح داده شده است. 

به بیان دیگر، هر رخدادی که روند ساخت وساز و تأمین مصالح را دچار مشکل کند، می‌تواند اثر خود را با فاصله‌ای کوتاه در بازار مسکن و سپس در بازار اجاره نشان دهد. پس از آن، «تورم عمومی» با سهم ۱۵درصدی، یکی از عوامل ثابت و فراگیر در افزایش اجاره بها معرفی شده است. تورم عمومی از مسیر افزایش هزینه‌های زندگی، بر رفتار موجران، اثر می‌گذارد و انتظارات قیمتی را تقویت می‌کند. 

وقتی هزینه خوراک، درمان، حمل ونقل، خدمات و سایر نیاز‌های روزمره چندبرابر می‌شود، مالکان نیز تلاش می‌کنند اجاره دریافتی خود را متناسب با این شرایط افزایش دهند. عامل مهم دیگر، «کاهش ارزش ریال» است که سهم ۱۰درصدی در افزایش اجاره بها دارد. افت ارزش پول ملی، هزینه ساخت، نگهداری و بازسازی واحد‌های مسکونی را افزایش می‌دهد و درنتیجه، مالکان و سازندگان برای حفظ ارزش دارایی خود، نرخ‌های بیشتری را در بازار اجاره مطالبه‌ می‌کنند.

در شهر مشهد، «کمبود عرضه محلی و فشار تقاضا» با سهم ۱۵درصدی، شاخص‌ترین عامل شهری معرفی شده است. کاهش فایل‌های عرضه، افزایش تقاضا در فصل جابه جایی و رقابت میان مستأجران، جزو دلایلی است که باعث افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره مشهد می‌شود. این عامل نشان می‌دهد که درکنار تورم و کاهش ارزش پول، وضعیت واقعی عرضه و تقاضا در شهر، نیز نقش تعیین کننده‌ای در تعیین اجاره بها دارد.

درمجموع، این پژوهش سیف الدین نشان می‌دهد که بازار اجاره هم زمان از چند مسیر تحت فشار است؛ در سطح کشور، شوک‌های عرضه، تورم عمومی و کاهش ارزش ریال نقش پررنگ تری دارند و در سطح مشهد، کمبود عرضه محلی و فشار تقاضا به این عوامل اضافه می‌شود. بر همین اساس، کنترل بازار اجاره نه با یک سیاست مقطعی، بلکه با مجموعه‌ای از اقدامات هماهنگ در حوزه اقتصاد کلان و تولید مسکن، امکان پذیر خواهد بود.

از گرانی مسکن تا کوچ به حاشیه

علی مرادزاده، کارشناس حوزه مسکن، نیز ریشه مهم تلاطم بازار مسکن را در عقب ماندگی طولانی مدت تولید می‌بیند. او معتقد است که مسکن از اقتصاد کلان جدا نیست و طبیعی است که با افزایش تورم عمومی، قیمت ملک نیز افزایش بیابد، اما مسئله زمانی بحرانی‌تر می‌شود که عرضه مسکن در سال‌های متمادی، متناسب با نیاز جامعه رشد نکرده باشد.

مرادزاده می‌گوید: بخش بزرگی از مشکلات امروز، حاصل رکود و کندی ساخت مسکن درحدود دوازده سال گذشته است. به باور او، توقف یا کند شدن پروژه‌های کلان، بروکراسی اداری، نبود تخصص کافی در بدنه اجرایی، تخصیص نیافتن به موقع زمین و کمبود تسهیلگری در دستگاه‌های مرتبط، باعث شد عرضه مسکن از تقاضای واقعی عقب بماند. این عقب ماندگی اکنون خود را به شکل افزایش شدید قیمت خرید و اجاره، نشان می‌دهد.

او با اشاره به تغییرات قیمتی در برخی مناطق توسعه یافته مشهد، ازجمله الهیه، توضیح می‌دهد: قیمت‌هایی که روزی تصورناپذیر به نظر می‌رسیدند، امروز در بازار عادی شده‌اند. این شکسته شدن قبح قیمت ها، انتظارات مالکان را نیز تغییر داده است. اکنون بسیاری از مالکان، بازده اجاره ملک خود را با سود بانکی یا بازده بازار‌های موازی، مقایسه می‌کنند و همین موضوع سبب می‌شود که نرخ‌های پیشنهادی آن‌ها افزایش پیدا کند.

مرادزاده، یکی از مهم‌ترین بحران‌های فعلی را، ناترازی میان رشد درآمد‌ها و افزایش اجاره بها می‌داند. به گفته او، وقتی حقوق و دستمزد خانوار‌ها حدود ۳۰درصد افزایش می‌یابد، اما ارزش ملک و نرخ اجاره، افزایش‌هایی بسیار بیشتر را تجربه‌ می‌کند، فشار اصلی بر طبقه متوسط و ضعیف وارد می‌شود. این خانوار‌ها نه توان خرید مسکن دارند و نه‌ می‌توانند به راحتی با جهش‌های سالانه اجاره همراه شوند. پیامد اجتماعی این وضعیت، کوچ اجباری بخشی از جمعیت به مناطق حاشیه‌ای و کم برخوردار شهر است.

مرادزاده هشدار می‌دهد که گرانی مرکز شهر و مناطق برخوردار، خانوار‌ها را به سمت محله‌هایی سوق می‌دهد که شاید از نظر اجاره ارزان‌تر باشند، اما از نظر زیرساخت، حمل ونقل، خدمات شهری، مدرسه، درمان و امکانات عمومی با محدودیت بیشتری روبه رو هستند. این جابه جایی از روی انتخاب نیست، بلکه نتیجه اجبار اقتصادی است. 

  این کارشناس حوزه مسکن معتقد است اگر این روند ادامه پیدا کند، مناطق حاشیه‌ای با تراکم جمعیتی و فشار مضاعف بر زیرساخت‌ها روبه رو خواهند شد. بنابراین، بحران مسکن فقط به قرارداد اجاره محدود نمی‌ماند، بلکه می‌تواند کیفیت زندگی شهری، عدالت فضایی و توزیع جمعیت در شهر را نیز تحت تأثیر قرار دهد.

راهکار پیشنهادی وی، توسعه هم زمان ساخت وساز دولتی و خصوصی است. به باور او، دولت نباید همه بار تولید مسکن را به تنهایی بر دوش بکشد، بلکه باید با تأمین زمین، کاهش بروکراسی، تسهیل قوانین و حمایت از بخش خصوصی، مسیر تولید انبوه و مستمر مسکن را باز کند. از نگاه او، تنها با افزایش واقعی عرضه، می‌توان شکاف میان نیاز جامعه و موجودی بازار را کاهش داد.

نجات اجاره از مسیر عرضه پایدار

صادق عابدزاده، دیگر کارشناس حوزه مسکن، نیز بیش از همه بر ناکارآمدی سیاست‌های مقطعی و دستوری در بازار اجاره تأکید می‌کند. او معتقد است تعیین سقف‌هایی مانند افزایش ۲۵درصدی اجاره، زمانی که با واقعیت تورمی بازار فاصله دارد، نمی‌تواند به تنظیم پایدار بازار منجر شود.

به گفته وی، وقتی نبض عمومی تورم، افزایش قیمت ملک و افزایش هزینه‌های زندگی، بسیار تندتر از سقف تعیین شده می‌زند، بازار، راه خود را از مسیر‌های غیررسمی پیدا می‌کند. عابدزاده توضیح می‌دهد که محدودیت‌های دستوری اگر با واقعیت اقتصاد همخوان نباشند، به جای حمایت مؤثر از مستأجر، زمینه شکل گیری قرارداد‌های غیرشفاف، توافق‌های خارج از چارچوب رسمی و افزایش اختلافات حقوقی را فراهم می‌کنند. در چنین شرایطی، موجر و مستأجر ممکن است رقمی را در قرارداد رسمی ثبت کنند، اما توافق واقعی آن‌ها در قالب‌های دیگری شکل بگیرد. نتیجه این روند، کاهش شفافیت و افزایش دعاوی حقوقی در بازار اجاره است.

این کارشناس بازار مسکن تأکید می‌کند: فشار بر مستأجران، سنگین و نگران کننده است، اما حل این فشار، از مسیر نادیده گرفتن واقعیت بازار، ممکن نیست. بازار اجاره مستقیم از قیمت ملک اثر می‌پذیرد. وقتی قیمت خرید مسکن در برخی مناطق، طی چند ماه افزایش بی رویه‌ای یافته است، نمی‌توان انتظار داشت که نرخ اجاره در زمان تمدید قرارداد، فقط در محدوده‌ای دستوری و محدود، باقی بماند.

وی یکی از ضعف‌های مهم مدیریت بازار اجاره را، فصلی بودن تصمیم‌ها می‌داند. به گفته این کارشناس، هر سال با نزدیک شدن به فصل جابه جایی مستأجران، موضوع کنترل اجاره، برخورد با متخلفان و نظارت بر بازار دوباره مطرح می‌شود، اما پس از عبور از این فصل، موضوع به حاشیه می‌رود. این چرخه تکراری سبب شده است بازار اجاره هیچ گاه با یک برنامه پایدار و ساختاری، مدیریت نشود.

از نگاه عابدزاده، راهکار اصلی، توسعه «صنعت اجاره داری» است. او معتقد است تا زمانی که عرضه واحد‌های استیجاری به شکل حرفه‌ای و برنامه ریزی شده افزایش پیدا نکند، بازار اجاره به تعادل نمی‌رسد. این هدف بدون حمایت از انبوه سازان، سرمایه گذاران و شرکت‌هایی که با هدف اجاره داری وارد ساخت وساز‌ می‌شوند، تحقق یافتنی نیست.

او پیشنهاد می‌کند: به انبوه سازانی که واحد‌های مسکونی برای اجاره تولید می‌کنند، تسهیلات مؤثر، وام‌های هدفمند و مشوق‌های قابل اتکا داده شود. به باور او، بازار اجاره در بازه شش ماهه یا یک ساله، سامان نمی‌گیرد و دست کم به افق سه ساله برای برنامه ریزی، ساخت، عرضه و افزایش فایل‌های اجاره نیاز دارد. فقط در چنین شرایطی، می‌توان از کنترل پایدارتر قیمت‌ها سخن گفت.

عابدزاده همچنین به متقاضیان مصرفی خرید مسکن، توصیه می‌کند که اگر توان ورود به بازار را دارند، خرید را بیش از حد به امید کاهش قیمت‌ها به تعویق نیندازند. به گفته او، تجربه ماه‌های اخیر نشان داده است افرادی که زودتر وارد بازار شده‌اند، از افزایش‌های بعدی قیمت تاحدی در امان مانده‌اند. او پیشنهاد می‌کند: خانوار‌های مصرفی، از واحد‌های کوچک‌تر یا گزینه‌های اقساطی آغاز کنند و به تدریج با افزایش توان مالی، به سمت خانه مطلوب‌تر حرکت کنند.

بازار اجاره امروز در نقطه‌ای ایستاده است که دیگر با هشدار‌های فصلی، آرام نمی‌شود. مستأجران به ثبات نیاز دارند، مالکان خرد به حفظ ارزش درآمد خود فکر می‌کنند و شهر‌ها با پیامد‌های اجتماعی گرانی مسکن روبه رو شده‌اند. عبور از این وضعیت، به تصمیم‌هایی فراتر از فصل جابه جایی نیاز دارد؛ تصمیم‌هایی که بتوانند تولید، عرضه، اجاره داری و ثبات اقتصادی را هم زمان در یک مسیر قرار دهند.

اجاره بها؛ آیینه فشار‌های اقتصاد

دکتر مصطفی کریم زاده، عضو هیئت علمی دانشگاه فردوسی مشهد، بحران اجاره را از زاویه‌ای تحلیل می‌کند که معمولا در بحث‌های عمومی کمتر دیده می‌شود. به باور او، بخشی از افزایش اجاره بها را باید در چارچوب «پاسخ گویی معیشتی مالکان» به تورم عمومی، فهم کرد.

او معتقد است که بسیاری از مالکان، به ویژه مالکان خرد، خود نیز درگیر چرخه افزایش هزینه‌های زندگی هستند و‌ نمی‌توان همه آن‌ها را صرفا با عنوان سودجو توصیف کرد. کریم زاده توضیح می‌دهد که در سال‌های گذشته، مبلغ اجاره دریافتی برای برخی مالکان، می‌توانست بخش مهمی از هزینه‌های ماهانه زندگی را پوشش دهد، اما اکنون با افزایش شدید قیمت اقلام اساسی، خدمات، درمان، خوراک و سایر نیاز‌های روزمره، همان مبلغ دیگر کارکرد گذشته را ندارد.

به گفته او، اجاره‌ای که زمانی برای یک ماه کفایت می‌کرد، امروز ممکن است فقط هزینه چند روز یا ده روز نخست ماه را پوشش دهد. درنتیجه، بخشی از مالکان برای جبران کاهش قدرت خرید، اجاره بها را افزایش می‌دهند.

این استاد دانشگاه تأکید می‌کند که چنین تحلیلی به معنای نادیده گرفتن فشار سنگین بر مستأجران نیست؛ مستأجران بیشترین آسیب را از افزایش مداوم اجاره بها می‌بینند؛ زیرا درآمد بسیاری از خانوار‌ها با سرعت افزایش اجاره هماهنگ نیست. با این حال، از نگاه او، مسئله اجاره را نباید به یک تقابل ساده میان موجر و مستأجر فروکاست. هر دو سوی قرارداد، به شکلی متفاوت، تحت تأثیر تورم عمومی، کاهش ارزش پول و بی ثباتی اقتصادی قرار گرفته‌اند.

کریم زاده همچنین به اثر ناپایداری‌های منطقه‌ای و تحریم‌ها بر بازار مسکن اشاره می‌کند و‌ می‌گوید: تحریم ها، کاهش ارزش پول ملی و تنش‌های منطقه‌ای، فقط متغیر‌هایی سیاسی یا بیرون از بازار مسکن نیستند؛ این عوامل مستقیم بر قیمت مصالح ساختمانی، هزینه تمام شده ساخت وساز، حمل ونقل و سرمایه گذاری در بخش مسکن، اثر می‌گذارند. وقتی تولید مسکن گران‌تر می‌شود، قیمت فروش و اجاره نیز از این افزایش هزینه، بی نصیب نمی‌ماند.

او درباره وضعیت مشهد نیز معتقد است که این شهر به دلیل جایگاه خاص، امنیت نسبی، ظرفیت‌های خدماتی و جذابیت سکونتی، با تقاضای بیشتری از سوی غیربومیان مواجه شده است. ورود تقاضای جدید به بازاری که از قبل با فشار عرضه روبه رو بوده است، تعادل قیمت‌ها را برهم می‌زند. به همین دلیل، افزایش اجاره در مشهد را‌ نمی‌توان فقط با یک عامل توضیح داد، بلکه باید ترکیبی از تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت، کاهش ارزش پول ملی و رشد تقاضای سکونت را درنظر گرفت.

راهکار پیشنهادی کریم زاده، حرکت هم زمان در دو مسیر است؛ نخست، حمایت جدی از تولید مسکن، از طریق بسته‌های تشویقی برای سازندگان، هدایت تسهیلات بانکی به سمت تولید واقعی و کاهش موانع ساخت وساز و دوم، صیانت از ارزش پول ملی و کنترل تورم عمومی. او تأکید می‌کند: بازار مسکن، جزیره‌ای جدا از اقتصاد کشور نیست و تا زمانی که سیاست‌های پولی، مالی و تولیدی هماهنگ نباشند، کنترل پایدار اجاره بها دشوار خواهد بود.