عادل نجفی| شهرآرانیوز، براساس برآورد‌ها در سال ۲۰۲۱ بازار مسکن با هیجان و تنش‌های کمتری مواجه می‌شود. در این سال با افزایش تدریجی نرخ وام‌های مسکن و بهای عمومی خدمات بازهم افزایش قیمت واحد‌های مسکونی رخ می‌دهد. در طرف تقاضا، با توجه به شرایط بازار کار، ورود نسل بعدی فارغ‌التحصیلان دانشگاه‌ها به بازار مسکن و عدم تامین نیاز مصرف‌کنندگان در سال ۲۰۲۰ همچنان صف بلندی از خریداران وجود داشته باشد. ضمن آنکه انتظار می‌رود با ادامه استراتژی دور کاری، افزایش بهای مسکن در حومه‌ها و حاشیه‌های کلانشهر‌ها بیشتر از مناطق شهری باشد. اما در سوی دیگر و در صورت توانایی ایالات متحده در جلوگیری از شیوع دوباره کووید ۱۹، به تدریج ساخت و ساز‌ها و عرضه مسکن در سال ۲۰۲۱ افزایش می‌یابد.
ناپایداری شرایط کووید ۱۹ در سال ۲۰۲۱ می‌تواند نویدبخش بازار فروش قدرتمندی باشد چرا که قیمت واحد‌های مسکونی به رکورد‌های جدیدی می‌رسند و رقابت در میان خریداران بالا خواهد بود. براساس گزارش موسسه مطالعاتی اراضی شهری (ULI.ORG) فهرست موارد فروش هرچند به کندی، اما به صورت پیوسته به بازار عرضه خواهند شد و این امر برای خریداران می‌تواند مطلوب باشد. اما از سوی دیگر با رشد نرخ بهره و به دنبال آن افزایش بهای تمام شده مسکن تا پایان ۲۰۲۱ توان تامین مالی خریداران به چالش کشیده می‌شود.
در مجموع بازار مسکن در سال ۲۰۲۱ در مقایسه با ۲۰۲۰ بسیار آرام‌تر خواهد بود و حتی خریداران تا پایان سال گزینه‌های مناسب‌تری برای خرید خواهند داشت. اما آن‌ها باید در بازار مسکن سال ۲۰۲۱ با دو چالش افزایش عمومی قیمت‌ها و نیز افزایش نرخ وام مسکن کنار بیایند.
بزرگترین جمعیت نسلی بعد از متولدین دهه‌های ۵۰ و ۶۰ میلادی وارد فضای اقتصادی می‌شوند. متولدین سال ۲۰۰۰ به تدریج با پشت‌سر گذاشتن تحصیلات دانشگاهی و کسب درآمد وارد بازار مسکن نیز می‌شوند. متولدین اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ میلادی به تدریج به عنوان فروشندگان سهم بیشتری از بازار خواهند داشت و نسل هزاره در سال‌های پیش‌رو خریداران اصلی بازار خواهند بود. در چنین شرایطی هزاره‌ها نقدینگی کافی ندارند و به عنوان خریداران دست اول بیش از دیگران تحت تاثیر افزایش بهای تمام شده مسکن و نرخ وام آن قرار می‌گیرند. اگر چه خریدارانی که تا پاییز و زمستان ۲۰۲۱ صبر کنند، از میان گزینه‌های بیشتر و متنوع‌تری می‌توانند انتخاب کنند، اما خریداران نیمه اول سال نرخ‌های بهره پایین‌تر و قیمت تمام شده کمتری می‌پردازند.
متولدین هزاره در سال ۲۰۲۱ وارد ۲۳ سالگی می‌شوند و در ابتدای مسیر اثرگذاری بر بازار مسکن هستند.
آن‌ها با توجه به محدودیت در واحد‌های عرضه شده و نیز شرایط اقتصادی که در آن چشم‌انداز روشنی برای اشتغال فارغ التحصیلان دانشگاهی نیست، متوجه خواهند شد که تحقق رویای خانه‌دار شدن آن‌ها به زمان بیشتری نیاز دارد.
برآورد‌ها در ایالات متحده نشان می‌دهد که نرخ وام مسکن در حدود ۳ درصد به نوسان ادامه می‌دهد و به تدریج تا پایان سال ۲۰۲۱ به ۳.۴ درصد افزایش می‌یابد. انتظار می‌رود فروش واحد‌های مسکونی تا ۷ درصد و ساخت و ساز‌های جدید تا ۹ درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش پیدا کند. البته باید به خاطر داشت که استقامت بازار مسکن در سال ۲۰۲۱ به شدت به میزان شیوع و گستردگی ویروس کرونا و جلوگیری از ورود دوباره به رکود بستگی دارد. در طرف دیگر اگر چه واحد‌های بیشتری برای فروش عرضه می‌شوند، اما خرید و فروش و جابجایی‌های سریع با توجه به افزایش هزینه‌ها در مقایسه با سال گذشته تنها اندکی بهبود می‌یابند.
در سال ۲۰۲۱ فروشندگان همچنان دست بالا را خواهند داشت چرا که تعداد خریداران در بازار بیشتر از فروشندگان خواهد بود. افزایش قیمت‌ها در سال ۲۰۲۱ با سرعت سال ۲۰۲۰ نخواهد بود، اما همچنان شاهد روند پیوسته افزایش قیمت هستیم. همچنین فروشندگان در سال ۲۰۲۱ به نسبت می‌توانند سریع‌تر واحد‌های خود را به نقدینگی تبدیل کنند و باید آمادگی بیشتری برای خرید بعدی ایجاد کنند؛ بنابراین فروشندگان که به زودی به خریداران تبدیل می‌شوند با چالش‌های خریداران در خرید واحد بعدی دست و پنجه نرم خواهند کرد.
در سال ۲۰۲۰ با کاهش نرخ وام مسکن، خریداران توانایی بیشتری در تامین مالی داشتند. اما از سوی دیگر کمبود واحد‌های عرضه شده برای فروش و همچنین تقاضای بالا در بازار باعث صعودی شدن نرخ‌ها و در نتیجه بی‌اثر شدن کاهش نرخ وام‌ها شد. در سال ۲۰۲۱ نرخ وام‌های مسکن دیگر نمی‌توانند کاهش یابند و این به چالشی برای قدرت خرید تبدیل خواهد شد. در چنین شرایطی خریداران باید با سرعت بیشتری برای بهره‌مندی از نرخ‌های پایین‌تر وام‌ها اقدام کنند تا از افزایش بهای تمام شده مسکن در پایان ۲۰۲۱ شگفت زده نشوند.
در طول ۵ سال گذشته کمبود عرضه واحدها، بازار مسکن ایالات متحده را تحت فشار قرار داده است. این چالش در سال ۲۰۲۰ نیز تشدید شد که با شیوع همه‌گیری کووید ۱۹، ۴ میلیون واحد مسکونی به بازار عرضه نشد و فروشندگان نیز از عرضه واحد‌های آماده منصرف شدند.
انتظار می‌رود تعداد واحد‌های آماده برای فروش در سال ۲۰۲۱ به تدریج افزایش یابد، اما با توجه به نیاز بازار برای جبران چندین ساله کمبود عرضه، این مسیر بسیار طولانی خواهد بود. واحد‌های مسکونی عرضه شده در سال ۲۰۲۱ تا حدودی آرامش خاطر خریداران را فراهم می‌کند، اما این عرضه‌ها برای تغییر جهت بازی به سود خریداران کافی نیستند. با توجه به سرعت آرام عرضه واحدها و ثبات تقاضای نسبتا بالای خریداران، همچنان فروشندگان برنده بازی هستند.
کووید ۱۹ بسیاری از کلانشهر‌های جهان را به تعطیلی کامل کشاند و خریداران را به حاشیه‌ها و حومه شهر‌ها راند. اکنون بسیاری از شاغلان به آسانی و با اطمینان بیشتری در دور کاری به ادامه فعالیت می‌پردازند. چنین شرایطی تمایل به زندگی در مناطق حومه‌ای را در حالی افزایش داده است که در چند سال گذشته به تدریج این ذائقه در حال شکل‌گیری بود.
اما سوال اساسی این است که پس از توزیع گسترده واکسن کرونا، این رویه به چه سویی ادامه مسیر می‌دهد. اگر شرکت‌ها بر حضور کارکنان خود در محل کار پافشاری کنند، رویه متوقف خواهد شد. اما در مقابل اگر شرکت‌ها به دورکاری به عنوان یک راهبرد بلند مدت توجه کنند، تقاضا برای بافت‌های حاشیه‌ای در سال ۲۰۲۱ افزایش خواهد یافت.
به نظر می رسد با توجه به فراگیری مشکلات ناشی از شیوع بیماری کرونا، چشم انداز بازار مسکن در سال آینده در کشور ما نیز همچنان صعودی اما با رونق نسبی بیشتر باشد. نظر شما چیست؟