محمدمعین وطن‌خواه | شهرآرانیوز؛ وقتی صحبت از انتقال مالکیت یک ملک است، دو نوع سند مطرح می‌شود: سند عادی و سند رسمی. آنچه طبق قانون مورد تأیید قرار می‌گیرد، الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. در واقع، تنظیم سند رسمی ملک زمانی معنا می‌یابد که از هر نوع جعل و مشکلات در امان باشد.
از آنجایی که سند رسمی از ضمانت اجرای قوی و اعتبار بیشتری در مقایسه با سایر اسناد برخوردار است، این امر باعث شده است اشخاص قرارداد‌ها و عقود را از طریق آن منعقد کنند. البته در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه‌ای به تنظیم سند رسمی اقدام نکند، خریدار می‌تواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد. در این مطلب، به توضیح انواع اسناد رسمی و مراحل الزام به تنظیم سند می‌پردازیم.
در معاملات خودرو، خریدار و فروشنده با یکدیگر نسبت به خودرو قولنامه تنظیم می‌کنند. بر این اساس، فروشنده علاوه بر تحویل خودرو به خریدار موظف است در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند مالکیت خودرو و امضای آن حضور یابد.
در صورتی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر حضور در دفترخانه عمل نکند، خریدار باید حکم به الزام به تنظیم سند را از دادگاه بخواهد. البته خریدار قبل از مراجعه به مرجع صالح می‌تواند با ارسال اظهارنامه به فروشنده، او را از شکایت خود مطلع کند.
در صورت بی‌توجهی فروشنده، خریدار می‌تواند همراه با قولنامه و دادخواست مبنی بر الزام به تنظیم سند خودرو، تعهد انتقال و به نوعی مالکیت فروشنده به خریدار را اثبات کند. در این صورت، فروشنده ملزم به تنظیم سند خودرو می‌شود.
برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه‌ای املاک براساس ویژگی‌های ظاهری و نوع مصالح به‌کاررفته و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگی‌های این‌چنینی محاسبه می‌شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک است.
بهتر است خواهان هم‌زمان با طرح دعوا، الزام به تنظیم سند رسمی خواسته‌های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند. مثلا درباره سند آپارتمان، بهتر است الزام خوانده به تنظیم سند، صورت مجلس تفکیکی و پایان کار را مجموعا مطالبه کند.
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت معاملات غیرمنقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانون‌گذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی‌شود.
دعوی الزام به انتقال رسمی ملک در شمار دعاوی اموال غیر منقول قرار ندارد، بنابراین، براساس قاعده کلی و عمومی صلاحیت رسیدگی به دعوی مذکور در دادگاه محل اقامت خوانده به عمل می‌آید.
ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت و سایر حقوق راجع به اموال غیرمنقول را تعریف کرده است و دعوی الزام به انتقال رسمی ملک در شمار آن‌ها وجود ندارد؛ لذا براساس قاعده کلی و عمومی صلاحیت که در ماده ۱۱ قانون ذکرشده مندرج است، رسیدگی به دعوی مذکور و طی مراحل الزام به تنظیم سند در دادگاه محل اقامت خوانده صورت می‌گیرد.