کارشناسان از آینده بازار مسکن می‌گویند | جنگ، بازار مسکن را در ابهام و رکود فرو برده است

به گزارش شهرآرانیوز؛ بازار مسکن در آغاز سال۱۴۰۵، نه تنها با چالش‌های اقتصادی، بلکه در سایه سنگین تحولات پیچیده سیاسی و نظامی قرار گرفته است. این شرایط ناپایدار باعث شده تا بخش درخورتوجهی از معاملات مسکن به حالت تعلیق درآید و خریداران و فروشندگان را در دورانی از بلاتکلیفی مطلق قرار دهد.

در چنین فضایی، آینده بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به دو متغیر کلیدی وابسته شده است: احتمال دستیابی به توافقی میان ایران و آمریکا یا تداوم و تشدید درگیری‌های نظامی. این ابهامات، چشم انداز بازار را به شدت مبهم کرده و حساسیت آن را به هرگونه خبر سیاسی و نظامی افزایش داده است.

اکنون، این سؤال مطرح است که اگر تنش‌ها فروکش کند و ثبات نسبی به اقتصاد کشور بازگردد، آیا بازار مسکن توان بازگشت به مسیر رونق را خواهد داشت؟ در این گزارش از روند تغییرات بازار مسکن مشهد در سال گذشته و نظر کارشناسان در رابطه به آینده بازار نوشتیم. بازار مسکن در مشهد به دلیل شرایط جنگی کشور و امنیت نسبی در این شهر وضعیت متفاوتی را تجربه کرد.

مسکن زیر سایه ۲ جنگ

کارشناس بازار مسکن، در تحلیل وضعیت اخیر بازار مسکن با اشاره به تحولات کلان اقتصادی و امنیتی، در سال گذشته می‌گوید: پیش از جنگ ۱۲روزه، بازار مسکن در رکود تورمی به سر می‌برد. اما نکته حائز اهمیت آن بود که تورم مسکن از تورم کل عقب‌تر بود. با وقوع جنگ و ایجاد ناامنی، نیاز به نقدینگی در جامعه احساس شد و این امر فروشندگان را به عرضه دارایی‌ها ترغیب کرد. از سوی دیگر، خریداران که از سود‌های حاصل در بازار طلا و ارز بهره‌مند شده بودند، فرصت مناسبی برای ورود به بازار مسکن یافتند.

محمد سیف الدین می‌افزاید: بر این اساس، از نیمه دوم سال گذشته معاملات در بازار مسکن آغاز شد و به تدریج شرایط برای رهاشدن فنر بازار فراهم گردید تا اینکه در بهمن ماه این فنر کاملا آزاد شد. عقب ماندگی بازار مسکن که در سال۱۴۰۴ ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی، از جمله شرایط نابسامان سیاسی و جنگ بود، در اواخر سال جبران شد و میانگین افزایش قیمت ۴۰درصدی بین نیمه اول و دوم سال را تجربه کرد.

وی در ادامه، روند بازار را مبهم توصیف می‌کند و‌ می‌گوید: این روند تا پیش از جنگ تحمیلی اخیر ادامه داشت، اما این جنگ جدید بازار را در ابهام قرار داد. اکنون با دوگانگی در بازار مواجهیم؛ از یک سو قیمت‌ها افزایش یافته و هیچ کس حاضر نیست به قیمت سال قبل معامله کند و همه متصورند قیمت‌ها بالاتر خواهد رفت و از سوی دیگر برخی تصور می‌کنند که ممکن است قیمت‌ها کاهش یابد.

این کارشناس بازار مسکن در مشهد با تأکید براینکه آینده بازار مسکن به عوامل متعددی بستگی دارد می‌گوید: به نظر من، ملک ارزان نمی‌شود؛ زیرا نهاده‌های تولید ملک مانند مصالح، زمین و دستمزد کاهش نیافته‌اند. اگرچه ممکن است معاملات با قیمت ارزان‌تر انجام شود، اما این امر ناشی از نیاز به نقدینگی و جابه جایی پول به بازار‌های موازی است و‌ نمی‌تواند دلیلی بر ارزان شدن واقعی ملک باشد.

سیف الدین پیش بینی خود را این طور تکمیل می‌کند: اگر جنگ فرسایشی ادامه یابد، انتظار تورمی ما این است که با توجه به کاهش تقاضا و شرایط عرضه، شاهد شیب تورمی منفی باشیم. در صورت ایجاد شرایط مناسب با بازگشت رونق نیز، احتمالا بازار به ثباتی نسبی می‌رسد و با سرعت کمتری گران خواهد شد.

تب وتاب اجاره مسکن در مشهد

او در بخش دیگری از سخنان خود به تفاوت رفتار در جنگ‌های مختلف اشاره می‌کند و‌ می‌گوید: در جنگ ۱۲روزه، تقاضای خرید مسکن به دلیل امنیت نسبی در مشهد در برخی نقاط افزایش یافت، اما در جنگ تحمیلی سوم این اتفاق نیفتاد. هرچند مشهد نسبتا امن بود، اما این موضوع باعث خرید ملک نشد. درحال حاضر، کسی که پول دارد و از تهران یا سایر نقاط به مشهد می‌آید، ترجیح می‌دهد دست خود را خالی نکند و نقدینگی اش را حفظ کند.

این کارشناس بازار مسکن با نگاهی به بازار رهن و اجاره، می‌افزاید: اگر به بازار رهن و اجاره بنگریم، می‌توان گفت تب وتاب بیشتری در مشهد شکل گرفته است؛ همان‌هایی که قبلا متقاضی خرید بودند، اکنون به دنبال رهن و اجاره هستند.

سیف الدین با تأکید براینکه معمولا نرخ اجاره با تورم پیش می‌رود می‌گوید: باوجوداین اجاره نیز از تورم عقب است، اما با توجه به شرایط اقتصادی و معیشتی مردم چاره‌ای نیست. ما در همه معاملات از موجران می‌خواهیم که در میزان افزایش اجاره سالانه تخفیف‌هایی را در نظر بگیرند و با مستأجران همراهی کنند. میانگین افزایش اجاره مشهد در سال گذشته حدود ۲۵ درصد بود، اما تلاش داشتیم آن را بین ۱۵ تا ۲۰ درصد نگاه داریم.

بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟

کارشناسان معتقدند که در صورت پایان تنش‌های جنگی و بین المللی، بازار مسکن پس از رسیدن به تعادلی نسبی، بر اساس تقاضای انباشته‌ای که از نیمه دوم بهمن و پس از آن به وجود آمد، به تدریج شروع به رشد خواهد کرد. اگرچه در ماه‌های اسفند و فروردین معاملات کم بود، اما تقاضای پنهانی برای خریدوفروش وجود دارد؛ بنابراین مبنای قیمت گذاری در سال جدید، همان سقف و کف قیمت‌های صعودی اواخر سال۱۴۰۴ خواهد بود، یعنی همان اعداد و ارقامی که روند صعودی داشتند.

درحال حاضر، تعیین تکلیف قیمت املاک در سال جدید به چندین عامل بستگی دارد که یکی از آن ها، همان تقاضای انباشته از ماه‌های پایانی سال قبل و ماه فروردین است. قیمت‌های منتقل شده از اسفند به فروردین نیز تابع شرایطی، چون ارزش دارایی‌هایی مانند ارز، خودرو، طلا و سکه است که افراد قصد نقدکردن آن‌ها برای ورود به بازار مسکن را دارند.

همچنین کارشناسان معتقدند که با افزایش ثبات و امنیت و پایان کامل تهدیدات جنگی، بازار املاک به سمت تعادل و رشد حرکت خواهد کرد. اگر روند بازار پس از پایان تنش‌ها با همان آهنگ ادامه یابد، با رشد و تقاضای نسبی مواجه خواهیم شد؛ رشدی که لزوما هیجانی و با درصد‌های بسیار بالا نخواهد بود، اما می‌تواند معادلات «رکود تورمی» و «سکون بازار» را بر هم بزند.