به گزارش شهرآرانیوز ۱۲ میلیون و ۵۶۲ هزار تومان میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در مشهد با متوسط عمر ۱۰ سال. فکر می‌کنید این رقم مربوط به چه زمانی است؟ فقط دو سال قبل. این رقم بر اساس آخرین داده‌های منتشر شده از اطلاعات قیمت مسکن و اجاره زمستان سال ۱۴۰۰ در مرکز آمار ایران است.
حالا بر اساس نظرات مختلف فعالان بازار مسکن، این رقم در زمستان ۱۴۰۲ به طور متوسط به حدود ۳۵ میلیون تومان رسیده است، یعنی حدود سه برابر. بدیهی است که باتوجه به میزان حقوق و دستمزد، خانه دارشدن به رویایی به فاصله یک قرن تبدیل شده باشد. با وجود همه این ها، بازار مسکن سال ۱۴۰۲ را چطور پشت سر گذاشت و امسال به کدام سمت وسو می‌رود؟
طبق اعلام بانک مرکزی، اسفند ۱۴۰۲ میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به ۸۱ میلیون ۴۰۰ هزار تومان رسیده است. بر اساس آنچه از تحلیل و مقایسه قیمت‌ها در تهران نسبت به دیگر کلان شهر‌ها به دست آمده؛ قیمت مسکن در تهران همیشه حداقل دوبرابر قیمت مسکن کلان شهر‌ها بوده و حتی این عدد از نظر کارشناسان اکنون به ۱.۸ برابر رسیده است. بر این اساس قیمت هر متر خانه در مشهد حدود ۴۰ میلیون تومان خواهد بود که با نظر فعالان بازار که در ابتدای گزارش به آن اشاره کردیم همخوانی دارد.
همان طور که گفتیم این رقم در زمستان سال ۱۴۰۰ بر اساس داده‌های رسمی ۱۲ میلیون و ۵۶۲ هزار تومان بوده و همچنین میانگین مبلغ اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای یک خانه با متراژ حدود ۱۰۰ متر و با متوسط سن بنا پانزده سال معادل ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ثبت شده است. اگر مستأجر باشید می‌دانید که این میزان اجاره بها در این روز‌ها دست نیافتنی شده است.
در نبود آمار رسیدن به داده‌های قطعی کار دشواری است. مرکز آمار ایران پس از گذشت دو سال از انتشار آخرین گزارش اطلاعات قیمت مسکن و اجاره به تفکیک استان‌های کشور در آخرین روز‌های سال قبل شاخص قیمت املاک مسکونی را تا بهار ۱۴۰۲ منتشر کرد، البته در این گزارش هم خبری از میانگین قیمت نیست بلکه فقط شاخص تورم منتشر شده است. بر اساس این گزارش تورم نقطه به نقطه بازار مسکن خراسان رضوی در بهار ۱۴۰۲ معادل ۵۴.۸ درصد و تورم سالانه ۵۰.۸ درصد بوده است.
رکود تورمی کلید واژه تحلیلگران بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ بود. با وجود کاهش معاملات مسکن در سال گذشته شاهد افزایش قیمت بودیم. البته تورم سال گذشته در این حوزه نسبت به افزایش قیمت مصالح، نوسانات دلار و درمجموع نرخ تورم کمتر بوده است. حتی برخی در سال قبل مدعی کاهش قیمت مسکن بودند که پاسخ فعالان بازار به آن‌ها این بود که اگر سازنده‌ای به دلیل نیاز به نقدینگی حاضر به تعدیل قیمت‌های اعلامی خود باشند به معنی ارزان شدن ملک نیست. از طرفی تعدیل قیمتی آن‌ها آن قدر اندک است که باقدرت خرید متقاضیان مطابق نیست.
در بررسی کارنامه بازار مسکن چهار شاخص بازده، ریسک، رونق و غافل گیری بررسی شده است. بر اساس گزارش فردای اقتصاد تا پایان سال قبل بازده بازار مسکن ۱۹.۶ درصد بوده که رتبه ۴ از ۶ را در بازار‌های سرمایه‌ای داشته، شاخص ریسک در محدوده متوسط و شاخص رونق به دلیل رکود شدید بازار در ضعیف‌ترین حالت خود بوده است. همچنین باتوجه به اینکه پیش بینی بازدهی در ابتدای سال گذشته ۳۹ درصد بوده و در انتهای سال به ۱۹.۶ درصد رسیده شاخص غافل گیری در وضعیت زیاد قرار گرفته و به عبارتی فعالان بازار را غافل گیر کرده است.
امسال بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟ به اعتقاد کارشناسان از آنجا که تقاضای مصرفی چندانی در بازار مسکن وجود ندارد، آنچه می‌تواند فضای این بازار را تغییر دهد، تقاضای سرمایه‌ای است. همچنین هرچند پیش بینی می‌شود که قیمت مسکن از نرخ تورم جا بماند، با توجه به چسبندگی مسکن به دلار تغییرات قیمت مسکن وابستگی زیادی به وضعیت تغییرات در بازار دلار دارد.
محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، درباره آینده این بازار می‌گوید: احتمالا میانگین نرخ تورم در سال جدید ۵۰ درصد خواهد بود. در سال‌های گذشته معمولا قیمت مسکن بالای نرخ تورم حرکت می‌کرد، اما با توجه به سیاست‌های انقباضی دولت به ویژه در حوزه مسکن سال قبل تورم ملک کمتر از نرخ تورم بود که به احتمال زیاد امسال نیز به همین شکل پیش خواهد رفت؛ بنابراین پیش بینی ما از افزایش قیمت مسکن درسال جدید بین ۳۰ تا ۴۰ درصد خواهد بود.
او ادامه می‌دهد: با توجه به چسبندگی مسکن به دلار و با توجه به صعودی بودن نرخ ارز، در صورتی که این بازار کنترل نشود بازار ملک نیز با پیروی از قیمت دلار افزایش خواهد یافت. در سال ۱۴۰۲ نرخ دلار به طور میانگین بین ۴۵ تا ۵۵ هزار تومان رنج داشت و قیمت مسکن هم به تبع از دلار افزایش شدیدی نداشت.
به گفته این کارشناس مسکن، اکنون نرخ ارز در دوره گذار است و به اصطلاح می‌خواهد از کانالی به کانال دیگر برود، در این شرایط انتظارات تورمی در بین مردم بالا می‌رود. این موضوع به ویژه بر بازار مسکن بیشتر خود را نشان می‌دهد، چون از زمانی که یک سازنده مسکن شروع به کار می‌کند تا زمان عرضه کالای خود به بازار فاصله یک سال ونیم دارد و باید تورم را در نظر بگیرد. سیف الدین می‌افزاید: پیش بینی می‌شود هرچند رکود تورمی امسال ادامه خواهد داشت، اما در تعداد معامله‌ها نسبت به سال قبل شاهد رونق بهتری باشیم.