اوضاع از این قرار است که بعد از گذشت یک‌سال از افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن و «ارزش معاملاتی املاک» معاونت مالی و پشتیبانی شهرداری تصمیم گرفته است نرخ عوارض پروانه ساختمان را اصلاح کند.
مسعود سلطانی - هیاهو درباره لایحه اصلاح مصوبات درآمدی شهرداری هنوز بالا نگرفته است، اما بحث‌ها و جدل‌هایی که طی یک ماه گذشته درباره این لایحه شکل گرفت همچون آتش زیر خاکستری است که باید منتظر باشیم کم‌کم خود را نشان دهد.
اوضاع از این قرار است که بعد از گذشت یک‌سال از افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن و «ارزش معاملاتی املاک» معاونت مالی و پشتیبانی شهرداری تصمیم گرفته است نرخ عوارض پروانه ساختمان را اصلاح کند. تعیین ارزش معاملاتی املاک بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم از سوی کمیسیونی با ۵ عضو انجام می‌شود که تنها یک کرسی از آن متعلق به شورای اسلامی شهر است. مابقی اعضای آن را نمایندگان اداره‌کل امور مالیاتی، اداره‌کل راه و شهرسازی، سازمان جهاد کشاورزی و اداره‌کل ثبت اسناد و املاک تشکیل می‌دهند. بر اساس اظهار نظر‌های کارشناسی، بعد از گذشت بیش از یک سال از افزایش ۲۵۰ درصدی نرخ فروش آپارتمان در مشهد، در صورت تصویب لایحه جدید، به طور میانگین، نرخ عوارض پروانه ساختمان در سطح شهر حدود ۴۳ درصد افزایش خواهد یافت. این در حالی است که اگر شهرداری بر اساس دستورالعمل کنونی خود مصوبه کمیسیون ماده ۶۴ در خصوص ارزش معاملاتی املاک را اجرا کند، افزایش نرخ عوارض پروانه ساختمان به‌مراتب بیشتر خواهد شد. در واقع، این لایحه به تعدیل و دقیق‌سازی نرخ عوارض کمک کرده است. در عین حال، با حذف عوامل انسانی، در تعیین نرخ عوارض، به جلوگیری از فساد و ایجاد شفافیت نیز کمک کرده است.
ساخت و ساز تعطیل می‌شود!
این لایحه هنوز به صحن علنی شورای شهر نرسیده است، اما انبوه‌سازان مخالفت و انتقاد جدی خود را نسبت به آن اعلام کرده‌اند. جمشید پژوم، رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی، در گفتگو با شهرآرا این موضوع را اعلام کرد. او همچنین نامه خود را خطاب به محمدرضا حیدری، رئیس شورای اسلامی شهر، در اختیار شهرآرا قرار داد. پژوم در این نامه نوشته است: در شرایط کنونی که انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان به واسطه رسالت حرفه‌ای و اجتماعی و لبیک به منویات مقام معظم رهبری در تحقق اقتصاد مقاومتی با استفاده از همه ظرفیت‌هاى خود تلاش می‌کنند، خود را در مقابل چالش‌های ناشی از تحریم‌های ظالمانه دول استعمارگر و رکود اقتصادی در این صنعت مقاوم کنند، لوایح ضد مولد پیشنهادی به آن شورای محترم با عنوان اصلاح برخی از مصوبات درآمدی ضمن عدم انطباق با شاخص‌های کلان اقتصادی و آمار رسمی تورم، تولید مسکن را در بسیاری از مناطق مشهد غیر‌اقتصادی و به ورطه تعطیلی و یا نیمه‌تعطیلی خواهد کشاند.
انبوه‌سازان نگران از دست دادن سود سرشار
بررسی‌های شهرآرا نشان می‌دهد که این ادعا‌ها در حالی از سوی انبوه‌سازان مطرح می‌شود که طی یک سال گذشته سود‌های هنگفتی را از محل به‌روزرسانی نکردن نرخ عوارض ساختمان به جیب زده‌اند. طی ۲ سال گذشته، قیمت زمین، هزینه‌های ساخت و دستمزد کارگر متناسب با شرایط اقتصادی کشور افزایش پیدا کرد. سازنده‌های مسکن نیز به بهانه افزایش نرخ دلار و قیمت مصالح ساختمانی، ساعت‌به‌ساعت نرخ معاملاتی آپارتمان را افزایش دادند و سود‌های هنگفتی از این محل کسب کردند، اما در همین مدت، نرخ عوارض پروانه ساختمان ثابت بود. بررسی‌های کارشناسانه نشان می‌دهد در برخی نواحی مشهد نظیر منطقه ۱۲ قیمت مسکن در مدتی کوتاه حدود ۳۰۰ درصد افزایش پیدا کرد، اما در همان مدت، افزایش نرخ مصالح ساختمانی ۲۱۰ درصد و قیمت زمین کمتر از ۳۰۰ درصد افزایش داشت. همچنین دستمزد نیروی انسانی دخیل در ساخت مسکن کمتر از ۵۰ درصد افزایش یافت و نرخ عوارض شهرداری نیز ثابت ماند.
افزایش ۴۰۰ درصدی عوارض شوخی است
فرید اصغری‌پور، کارشناس اقتصادی و مشاور معاون مالی و پشتیبانی شهرداری، در این باره می‌گوید: نرخ عوارض ساختمان متناسب با افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی در سال گذشته اصلاح نشد و افزایش پیدا نکرد. انبوه‌سازان از این محل سود‌های جذابی به دست آوردند. همین موضوع باعث شد میزان درخواست‌ها برای صدور پروانه ساختمان در سال ۹۷ در مقایسه با سال ۹۶ بیش از ۲ برابر افزایش پیدا کند. وی ادامه می‌دهد: بدون تردید، جذابیت ساختوساز برای انبوه‌سازان و افزایش تقاضا برای خرید زمین و ساخت مسکن باعث می‌شود به مرور، قیمت زمین نیز افزایش پیدا کند. افزایش قیمت زمین نیز آثاری مخربی روی اقتصاد مسکن خواهد داشت. قیمت زمین یکی از شاخص‌های تعیین‌کننده در قیمت تمام‌شده مسکن است و اصلاح نشدن نرخ عوارض ساختمان به افزایش تقاضا در بازار زمین دامن می‌زند و روی افزایش قیمت زمین تأثیرگذار خواهد بود.
افزایش از ۶۰۰۰ به ۲۴۰۰۰ تومان
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: متأسفانه کمیسیون ماده ۶۴ ارزش معاملاتی املاک در برخی نقاط شهر را سال‌ها به‌روزرسانی نکرده بود. این باعث شد در اصلاح نرخ جدید به شکل ناگهانی این افزایش چشمگیر به نظر برسد، اما واقعیت چیز دیگری است. به عنوان مثال، در برخی از نقاط شهر، نرخ عوارض از متری ۶۰۰۰ تومان به متری ۲۴ هزار تومان افزایش پیدا کرده است. این یعنی افزایش ۴۰۰ درصدی، اما نرخ جدید هم هنوز بسیار ناچیز است. اصغری‌پور ادامه می‌دهد: برخی افراد روی افزایش ۴۰۰ درصدی مانور تبلیغاتی می‌کنند، اما به این موضوع اشاره نمی‌کنند که منظور آن‌ها افزایش از ۶۰۰۰ به ۲۴ هزار تومان است، رقمی که با وجود افزایش، هنوز هم با ارزش روز فاصله بسیار زیادی دارد. مدیریت‌شهری موظف است به ازای ساخت هر متر آپارتمان، خدمات عمومی مشخصی ازجمله سرانه فضای سبز، سرانه آموزشی، آسفالت، خدمات جمع‌آوری پسماند و... را در منطقه ارائه کند، اما در برخی نقاط شهر حتی بعد از اصلاح نرخ «ارزش معاملاتی املاک» هزینه این خدمات با عوارض پروانه ساختمان تناسبی ندارد. وی با اشاره به تبلیغات صورت‌گرفته درباره افزایش ۴۰۰ تا ۵۰۰ درصدی عوارض پروانه ساختمان در برخی نقاط شهر می‌گوید: به طور میانگین، نرخ پروانه در سطح شهر ۴۳ درصد افزایش یافته است. البته اصلاح نرخ ارزش معاملاتی املاک از سوی کمیسیون ماده ۶۴ یک سری حفره‌های قیمتی را پر کرده است.
شرایط بازگشت سرمایه در حوزه ساختوساز تغییر نکرده است
مشاور اقتصادی معاون مالی و پشتیبانی شهرداری در پاسخ به بخشی از نامه رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان درباره غیر‌اقتصادی شدن تولید مسکن در برخی نقاط شهر با تصویب این لایحه می‌گوید: بررسی‌ها نشان می‌دهد که هر ۱۰ درصد افزایش نرخ عوارض پروانه ساختمان تنها یک درصد روی نرخ بازده اقتصادی پروژه‌های ساختمانی تأثیر دارد. بررسی‌های ما نشان می‌دهد با تصویب لایحه جدید، ساختوساز در نقاطی از شهر توجیه اقتصادی نخواهد داشت، اما این نقاط مربوط به پلاک‌هایی است که با نرخ پروانه ساختمان سال ۹۶ نیز توجیه اقتصادی ندارد. اصغری‌پور می‌افزاید: به بیان ساده‌تر، آن دسته از پلاک‌ها و نقاط شهر که تاکنون ساخت‌و ساز در آن‌ها توجیه اقتصادی داشته است، بعد از تصویب لایحه اصلاح مصوبات درآمدی نیز از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر خواهد بود.
باید مسائل بازار مسکن را هم در نظر بگیریم
انبوه‌سازان تنها مخالفان این لایحه نیستند. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر نیز معتقد است که در شورای شهر باید در بررسی این لایحه علاوه بر مسائل شهر و شهرداری به اقتصاد بازار مسکن نیز توجه شود. محمدهادی مهدی‌نیا در این باره به شهرآرا می‌گوید: مبانی و دیدگاه من برای مخالفت با این لایحه با مخالفان دیگر متفاوت است و به این موضوع از منظر کلان نگاه می‌کنم. اکنون بازار مسکن در انتهای رونق و ابتدای دوره رکود است. این مصوبه می‌تواند رکود در بازار مسکن را تشدید کند و سرمایه‌ها را از این بازار فراری دهد و اشتغال حوزه ساختوساز مسکن را با خطر مواجه کند. وی ادامه داد: حوزه مسکن و ساختوساز با ۲۵۰ شغل در ارتباط است. ما در شورا باید به غیر از موضوعات شهرداری، مسائل بازار مسکن را رصد کنیم. باید نرخ بازگشت سرمایه در حوزه ساختوساز در مناطق مختلف شهری قبل و بعد از اعمال مصوبه بررسی، و با سایر بازار‌ها مقایسه شود.
بهای خدمات باید عادلانه افزایش یابد
همان‌طور که مهدی‌نیا، عضو شورای اسلامی شهر، دلایل منطقی خود را برای مخالفت با لایحه اصلاح مصوبات درآمد شورا دارد، از آن سو، احمد نوروزی، رئیس کمیسیون اقتصادی شورای شهر، نیز دلایل منطقی خود را برای حمایت از این لایحه دارد. او می‌گوید: شهر در ازای ساخت هر واحد مسکونی مسئولیت دارد و باید خدمات شهری را به صورت سرانه برای ساکنان هر منطقه ارائه کند. طی ۲ سال گذشته هزینه‌های اداره شهر به صورت روزانه ۲ میلیارد تومان افزایش یافته است و اکنون اداره شهر روزانه ۵ میلیارد تومان هزینه دارد. از سمتی، می‌دانیم که دولت از سال ۱۳۶۲ که موظف شد لایحه نظام درآمد پایدار شهرداری‌ها را تدوین کند، هنوز در این خصوص کاری انجام نداده و ۳۶ سال است شهرداری‌ها روی پای خود ایستاده‌اند. نوروزی ادامه می‌دهد: باید از انبوه‌سازان و افراد دیگری که به این لایحه اعتراض دارند سؤال روشنی بپرسیم: واحد‌هایی را که می‌ساختید چند می‌فروختید و اکنون چند می‌فروشید؟ قیمت ملک ۲ برابر شده است، اما شهرداری عوارض پروانه را تغییر نداده است. باید بهای خدمات به صورت عادلانه افزایش یابد. طبیعتا و بدون هیچ تردیدی، باید عوارض ساختوساز و پروانه ساختمان افزایش یابد، زیرا بهای تمام‌شده خدماتی نیز که شهرداری ارائه می‌کند افزایش داشته است.
سود را تضمین می‌کنیم
سراغی هم از محمود برهانی، مدیرکل درآمد‌های عمومی در معاونت مالی و پشتیبانی شهرداری می‌گیریم. او به شهرآرا می‌گوید: نرخ پروانه ساختمان روی صنعت ساختمان و اشتغالی که در این صنعت وجود دارد تأثیر می‌گذارد، اما مدیریت شهری نمی‌تواند منافع عمومی شهر را نادیده بگیرد تا عده محدودی از آن منتفع شوند. مدیرکل درآمد‌های عمومی شهرداری ادامه می‌دهد: باید عوارض را یک سال پیش اصلاح می‌کردیم. طی همین مدت هم حقوق شهر تضییع شد و به جیب عده‌ای خاص رفت. برهانی در پاسخ به این موضوع که افزایش نرخ پروانه ساختمان به تشدید رکود صنعت ساختمان منجر می‌شود می‌گوید: ما درباره یک شهر صحبت می‌کنیم، نه درباره یک طیف خاص؛ یعنی شهر اولویت ماست. بعد از شهر، منافع تک‌تک گروه‌ها از جمله انبوه‌سازان برای مدیریت شهری مهم است. مدیریت شهری نمی‌خواهد حقوق گروه سازندگان را تضییع کند. تا قبل از افزایش ۵/۲ برابری نرخ فروش آپارتمان، سازندگان از فعالیت در این صنعت سود می‌کردند و سهم شهر نیز پرداخت می‌شد، اما سهم شهر بعد از افزایش چندبرابری قیمت‌ها و سود سازندگان طی یک سال گذشته پرداخت نشده است. وی ادامه می‌دهد: قیمت مسکن در تمام کلان‌شهر‌ها افزایش یافته است. اینکه شهرداری مشهد در قیاس با شهرداری اصفهان نرخ عوارض را اصلاح نکرده است موجب نمی‌شود نرخ فروش آپارتمان در مشهد کمتر افزایش پیدا کند. سازندگان مسکن قیمت‌های خود را برای افزایش نیافتن نرخ عوارض کاهش نداده‌اند، زیرا سرچشمه تعیین قیمت در بازار مسکن مسائل دیگری است. وی می‌گوید: اگر نرخ جدید اعمال شود، باز هم سهم عوارض پروانه ساختمان در هر متر مربع آپارتمان حداکثر ۱۰ درصد است. برهانی با اشاره به اینکه ساختوساز در برخی از پلاک‌های شهر نیز توجیه اقتصادی ندارد می‌گوید: شهر را نمی‌توان تنها بر مبنای سود اقتصادی اداره کرد، همچنان‌که ساختوساز تنها برای فروش نیست و عده‌ای ساخت مسکن را برای مصرف شخصی انجام می‌دهند و کسب سود از منظر اقتصادی ملاک عملشان نیست.