کارشناسان، بافت تاریخی شهر‌ها را به دلایل هویتی، معماری، فرهنگی و گردشگری دارای اهمیت می‌دانند. دلایلی که هر کدام از آن‌ها کافی است تا در حفظ بافت تاریخی کوشید. این پهنه‌ها که جزئی از سیستم شهری است، به دلیل شخصیت ویژه شان، کلی یکپارچه از عناصر متشکل اند که در کنار یکدیگر کارکرد ویژه‌ای را برعهده دارند. در شهر‌های ایران، بافت تاریخی در حقیقت همان کلیت شهر تاریخی است که از چند محله تشکیل شده است.
هر یک از این محلات در گذشته شهر کوچکی داخل شهر بزرگ بوده اند که عناصری، چون راسته بازار، میدان، مسجد، حمام، آب انبار و ... را در مقیاس محله در خود جای می‌دادند.
این محلات افزون بر کارکرد‌های روزمره (تأمین امنیت، کالا و خدمات موردنیاز، تأسیسات و تجهیزات شهری، عبور و مرور و سرپناه برای ساکنان)، ایجادکننده هویت و تشخص ویژه‌ای هستند که برای بازدیدکنندگان بیرونی مهم و جذاب است.
اگر پراکنش ابنیه تاریخی ثبت شده شهر مشهد در اداره کل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی استان خراسان رضوی را به عنوان معیار جداکننده بپذیریم، شهر تاریخی مشهد در محدوده توسعه شهر تا سال ۱۳۳۵ قرار دارد. این پهنه شامل تمامی منطقه ثامن شهرداری مشهد و بخش‌هایی از مناطق یک، دو، سه، هفت و هشت است. هر یک از این مناطق خود شامل چند محله تاریخی بزرگ و کوچک است که محدوده عرفی آن‌ها در طول سال‌های گذشته تغییر کرده است.
جدول محلات تاریخی در مناطق شهرداری شهر مشهد
باوجود اهمیت محلات تاریخی مشهد در تأمین امکانات خدماتی و احساس امنیت زائران و ادراک آن‌ها از هویت مذهبی این شهر، یکی از اساسی‌ترین تغییرات این پهنه، از بین رفتن ساختار سنتی این محلات و تبدیل آن‌ها به فضا‌های تجاری و اقامتی با ارزش مبادلاتی بالاست که کوچ ساکنان را به همراه داشته است. این موضوع سبب شده است تا منطقه ثامن که فضای پیرامونی حرم مطهر امام رضا (ع) و بخش عمده مشهد قدیم را در بر می‌گیرد از سال ۱۳۶۵ به این سو پیوسته با جمعیت زدایی روبه رو باشد.
جدول تغییرات جمعیت منطقه ثامن شهرداری مشهد
منبع: مرکز آمار ایران، سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن
فرسودگی و تخریب ساختار کالبدی و عملکردی محلات تاریخی و مهاجرت‌های متعاقب آن، موجب کج کارکردی بافت، درنتیجه گسترش کاربری‌های ناسازگار، ناهنجاری‌های اجتماعی، کم شدن امنیت، چشم انداز‌های کالبدی نازیبا و مهاجرت گروه‌های فرودست شده است. مشکلاتی که در منظر گردشگران و زائران نیز عیان بوده و با ادراک آن‌ها از مشهد به عنوان شهری زیارتی و معنوی همخوانی ندارد. امروزه دیگر از کاروان سرا‌ها و مساجد هفت در، محراب خان و پل سنگی در محله نوغان (یکی‌از قدیمی‌ترین محله‌های ایران) چیز زیادی برجای نمانده است.
خانه‌های تاریخی و بنا‌های مذهبی عسکریه، حسینیه قنادها، حسینیه کرمانی‌ها و حسینیه یزدی‌ها در گذر باغ حسن خان متروکه شده و کمتر استفاده می‌شوند، زیرا امروزه محله عیدگاه و نوغان تقریبا خالی از سکنه شده و کسی برای اداره و استفاده کردن از این فضا‌ها وجود ندارد. امروزه دیگر معدود محلات قدیمی به جای مانده از مشهد قدیم حس معنویت مشهدالرضا (ع) و شهر زیارتی را به بازدیدکنندگان القا و منتقل نمی‌کند. روح مکان با رفتن ساکنان (خادمین زوار) از کالبد پیر برون رفته و کالبد درحال متلاشی شدن است.
به نظر می‌آید بخشی از این وضعیت به دلیل مغفول ماندن مفهوم و موضوع «اجتماع محلی» در طرح‌ها و برنامه‌های اجرا شده در بافت تاریخی است. برخی از کارکرد‌هایی که اجتماع محلی در راستای حفاظت و احیای محلات تاریخی بر عهده داشته یا می‌تواند بر عهده داشته باشد عبارتند از:
استفاده کننده و پشتیبانی کننده بسیاری از خدمات و فضا‌های عمومی محلات که به سرزندگی بافت تاریخی منجر می‌شود.
از نظر زائران و گردشگران، به دلیل آداب، سنن و فرهنگ پیوسته به زیارت، اجتماعات محلی، بخشی از هویت محلات تاریخی شهر مشهد محسوب می‌شوند. چشم ناظر به فضا‌های عمومی و معابر و ایجاد کننده امنیت برای ساکنان و بازدیدکنندگان هستند که زندگی ۲۴ ساعته در هسته مرکزی شهر را ممکن می‌سازد.
به دلیل حس تعلق اجتماع محلی به محل زندگی خویش، در حفاظت از محلات کوشا بوده و در فرایند مرمت بافت تاریخی مشارکت پذیرتر می‌باشند.
آنچه مسلم است اقدامات مبتنی بر رویکرد اعیان سازی و توسعه مجدد کلان مقیاس در بخش مرکزی شهر مشهد (عموما منطقه ثامن) نتوانسته است از اهداف توسعه زیارت و گردشگری، نیز حفاظت و ارتقای کیفیت مسکونی محلات برای اجتماعات محلی پیرامون حرم مطهر پشتیبانی کند. دستیابی به این اهداف ممکن نمی‌گردد مگر با تأکید بر رویکردی محله محور، دارایی مبنا و استفاده از ظرفیت‌های اجتماع محلی در بازآفرینی محلات نابه سامان این پهنه.
بر اساس این رویکرد می‌توان استفاده از تجارب سامان دهی محور‌های فرهنگی– تاریخی (بین سال‌های ۱۳۶۹ تا ۱۳۷۱ در شهر‌های اصفهان، شیراز، تبریز و کرمان) و نیز شراکت‌های عمومی– خصوصی را پیشنهاد کرد.