محمدمعین وطن‌خواه کارشناس حقوق | شهرآرانیوز؛ افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر باعث شده است قرارداد‌های پیش‌فروش از رونق چشمگیری برخوردار شوند. سالانه ساختمان‌ها و برج‌های مسکونی متعددی به دست سرمایه‌گذاران ساخته می‌شوند و با توجه به صرفه اقتصادی‌ای که در مقایسه با املاک ویلایی دارند، احتمال پیش‌خرید آن‌ها از سوی شهروندان بسیار بیشتر است.
معمولا پیش خرید آپارتمان یک سرمایه‌گذاری پرخطر است، زیرا خریدار سرمایه خود را در حالی که هنوز ساختمانی وجود ندارد در اختیار فروشنده قرار می‌دهد. با توجه به این موضوع، لازم است شروطی در متن قرارداد درج شود تا بتوان از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کرد. در این مطلب، سعی می‌کنیم شما را با ابعاد مختلف قرارداد پیش‌فروش و تعهدات هر یک از طرفین آن آشنا کنیم.
به قراردادی که طی آن، مالک زمین متعهد می‌شود بعد از تکمیل فرایند ساخت‌وساز، یک واحد از کل پروژه را به خریدار تحویل دهد قرارداد پیش‌فروش می‌گویند. این قرارداد حتما باید در یک دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.
پیش‌فروش از زمانی قابل اجراست که پروانه ساخت از سوی شهرداری صادر و شناسنامه مستقلی برای هر واحد تنظیم شده باشد. مطابق قانون، اگر قرارداد پیش‌فروش را مشاوران املاک منعقد کنند، مرتکب جرم شده‌اند.
ذیل قرارداد پیش‌فروش باید بهای آپارتمان و نحوه پرداخت آن مشخص شود. هم‌چنین اگر پرداخت مبالغ در قالب چک صورت می‌گیرد، باید تاریخ آن به صورت دقیق ذکر شود.
علاوه بر این، موعد تحویل واحد از موضوعاتی است که باید صحیح و شفاف در قرارداد بیان شود. معمولا سازنده ملک زمان اتمام ساخت را مشخص می‌کند. این تاریخ باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
به خریداران واحد‌های پیش‌فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک درباره در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان یابند. اگر مشخص شد ملک در رهن است، بهتر است خریدار مبلغی دست‌کم معادل بدهی بانکی نزد خود نگاه دارد.
اگر فروشنده در اواسط پروژه، ساختمان را نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه، تقاضای صدور حکم مبنی بر اجرا یا تکمیل تعهدات فروشنده را داشته باشند.
طبق قانون، شهرداری مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ دخالتی در معاملات بین فروشنده و خریدار ندارد. حداکثر آن است که برای انجام هر نقل و انتقالی، ارائه پایان کار و گزارش عدم خلافی از سوی شهرداری لازم است.
برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و نام خانوادگی، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، شماره تماس و ... قید شود. هم‌چنین باید سمت فروشنده و اینکه آیا او می‌تواند درباره ملک معامله‌ای انجام دهد مشخص شود.
علاوه بر این، مشخصات مورد معامله از مواردی است که باید به‌دقت و با جزئیات کامل ذکر شود مانند مساحت، واحد، طبقه و .... هم‌چنین قید کردن مشخصات فنی و معماری ساختمان در متن قرارداد ضرور است.
بسیاری از دعاوی به این دلیل صورت می‌پذیرد که خریداران مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و را دقیق مطالعه و بررسی نمی‌کنند.
در قرارداد‌های پیش‌فروش، به این دلیل که هنور برای آپارتمان به صورت جداگانه پایان کار گرفته نشده و به تبع آن، سندی رسمی برای هر واحد صادر نشده است، امکان سودجویی و کلاهبرداری عده‌ای وجود دارد.
در موارد بسیاری، شخص فروشنده آپارتمان را به چندین نفر پیش‌فروش می‌کند یا بعد از دریافت پول، پروژه را نیمه‌تمام رها می‌کند و آپارتمان را به خریدار تحویل نمی‌دهد.
توصیه می‌شود قبل از انجام معامله، دست‌کم از یک وکیل یا حقوق‌دان مشاوره بگیرید، زیرا با اطلاع از قوانین این حوزه، می‌توانید از صحت معامله و بازگشت سرمایه خود مطمئن شوید.