درباره بی‌نتیجه بودن قانون مالیات بر خانه‌های خالی | سراب مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی

به گزارش شهرآرانیوز؛ احتکار خانه، یکی از معضلات جدی بازار مسکن است که از سال۱۳۹۵ به دنبال مطرح شدن شناسایی خانه‌های خالی در کشور، بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است. معضلی که بیشتر متوجه افرادی بود که با ساخت مسکن، واحد‌های خود را برای فروش یا اجاره عرضه نمی‌کردند.

دامن زدن به افزایش قیمت مسکن و گرانی اجاره بها نیز یکی از پیامد‌های شکل گیری این پدیده است. دولت در سال۱۳۹۹ با تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی تلاش کرد زمینه افزایش عرضه مسکن، جلوگیری از احتکار و کاهش سودجویی در این بازار را فراهم کند.   

در طی سال‌های گذشته آمار‌های مختلفی از میزان دریافت مالیات خانه‌های خالی در کشور اعلام شده، تا جایی که بر اساس آمار‌ها در سال ۱۴۰۳ درآمد دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی حدود ۱۶میلیارد و ۲۷۴میلیون تومان بوده است. 

در چهار ماهه نخست امسال، سازمان امور مالیاتی یک میلیارد و ۳۴۷میلیون تومان در این زمینه وصول مالیاتی داشته که این رقم ناچیز در سبد مالیاتی دولت، نشان دهنده موفق نبودن اجرای این قانون است. طبق این قانون، خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰روز خالی مانده باشند، مشمول مالیات می‌شوند و برای شناسایی دقیق این واحد‌ها از طریق سامانه املاک و اسکان، اطلاعات قبوض آب، برق، گاز و داده‌های ثبتی و کدپستی تاکنون استفاده می‌شود. با این حال، نبود یکپارچگی در تبادل اطلاعات و ضعف زیرساخت ها، شناسایی دقیق خانه‌های خالی را با چالش روبه رو کرده است.   

پس از چهار سال، در ۲۳اردیبهشت۱۴۰۳، قانون مالیات بر خانه‌های خالی که ذیل ماده۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم بود، در قالب قانون «سامان دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» اصلاح شد. بر اساس تبصره۷ ماده۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، مسئولیت تشخیص خالی از سکنه بودن واحد‌های مسکونی برعهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته شده است.

در استان خراسان رضوی نیز برای این طرح نتایج چشمگیری را شاهد نیستیم. طبق آخرین آمار‌های اعلام شده تا سال ۱۴۰۳، حدود ۱۳۰۰ واحد مسکونی خالی در خراسان رضوی شناسایی شده است که از این تعداد ۷۰۳ واحد مربوط به سال ۱۴۰۰ و مالیات آن‌ها بالغ بر ۱۵۱ میلیارد و ۱۵۰ میلیون ریال و در سال ۱۴۰۱ نسبت به سال قبل ۳۲۷ درصد رشد داشته است.

 با این حساب، مبلغ مالیات کل املاک محاسبه شده در سال ۱۴۰۱ بیش از ۴۹۴ میلیارد و ۷۶۲ میلیون ریال محاسبه شده بود. طی سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ تعداد هزار و ۲۹۶ واحد خانه خالی در خراسان رضوی شناسایی شد.

پس از اجرای طرح‌های مختلف برای شناسایی خانه‌های خالی، شهریورماه امسال بود که بخش نامه دیگری در این زمینه ابلاغ شد. بر اساس بخش نامه جدید بانک مرکزی، از این پس ارائه خدمات بانکی تنها در صورت ثبت اطلاعات نشانی محل سکونت مشتریان (کد ملی و کد پستی) در سامانه ملی املاک و اسکان کشور امکان پذیر خواهد بود. در این گزارش دلایل اجرای این قانون و تحقق نیافتن اهداف آن بررسی شده است.

ورود سازمان مالیات پس از شناسایی

مدیرکل اداره مالیات خراسان رضوی در گفت‌و‌گو با شهرآرا درباره اجرای این قانون، می‌گوید: طبق قانون، شناسایی واحد‌های خالی برعهده مسکن و شهرسازی است و ما به عنوان سازمان مالیاتی در این زمینه در ابتدای امر، ورودی نداریم.

شاکر رضا مریدی می‌افزاید: اگر فهرستی از مسکن و شهرسازی به ما اعلام شود، طبق مقررات برای مطالبه مالیات اقدام می‌کنیم. فلسفه این کار برای مدیریت اجاره بها و کمک به مستأجران است. در استان خراسان رضوی در سال ۱۴۰۳ کمتر از پانصد خانه خالی به ما برای وصول مالیات معرفی شد.

آمار‌های اعلام شده دقیق نیست

دبیر کارگروه تنظیم بازار املاک و مستغلات اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی در گفت‌و‌گو با شهرآرا درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، می‌گوید: شهرداری هر شهرستان باید آمار خانه‌های خالی را ارائه کند. البته ذکر این نکته الزامی است که هر فرد حقیقی غیر از مکانی که ساکن است می‌تواند تا دویست مترمربع واحد مسکونی معاف از مالیات داشته باشد.

محمد حسن قانع با اشاره به فرایند محاسبه مالیات برای خانه‌های خالی، اظهار می‌کند: برای سال اول، معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم، معادل دوازده برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل هجده برابر مالیات متعلقه محاسبه‌ می‌شود. اگر بیش از پنج واحد مسکونی خالی داشته باشد، این محاسبه با ضریب ۲ انجام می‌شود.

وی با تأکید بر اینکه این فرایند با هدف به فروش یا اجاره گذاشتن مسکن‌های خالی انجام می‌شود، بیان می‌کند: شهرداری، آمار‌هایی را اعلام کرده،  اما مشکلی که وجود دارد امور مالیاتی باید به یقین رسیده باشد که این خانه‌ها خالی است، چون با اعتراض‌هایی همراه بوده است. برای سال ۱۴۰۲ حدود هزار واحد خالی در مشهد را به دارایی اعلام کردیم، اما برای سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ نیز این اقدام باید انجام شود.

قانع می‌افزاید: در این فرایند لازم است شهرداری جلساتی با دستگاه‌های خدمت رسان داشته باشد تا با تبادل اطلاعات، این شناسایی صورت بگیرد و فهرست نهایی تا احتمال ۹۰ درصد درست باشد.

حذف تعرفه‌های دولتی پیش بینی شده است

دبیر کارگروه تنظیم بازار املاک و مستغلات خراسان رضوی می‌گوید: حذف یارانه‌های تعرفه‌های آب، برق، گاز و محاسبه نرخ مصرف براساس تعرفه آزاد برای خانه‌های خالی پیش بینی شده، اما چون هنوز اطلاعات دقیق نیست، این مسئله اجرایی نشده است. اجرای آن در انتظار تکمیل بانک اطلاعاتی است.

وی تأکید می‌کند: مردم اگر اطلاعات خانه هایشان را ثبت کنند به نفع آن هاست، در غیر این صورت اگر خانه آن‌ها خالی لحاظ شود، بیشتر ضرر می‌کنند. درمجموع، کسانی که در دهک‌های متوسط و پایین هستند نباید از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نگرانی داشته باشند. این طرح برای تصمیم گیری در بررسی یارانه‌های پنهان، برنامه ریزی حوزه‌های خدماتی و احداث مسکن ضروری است.

وی تصریح می‌کند: سازوکار برای مستأجران به این شکل است که فرد باید در سامانه املاک و اسکان، محل سکونت خود را مشخص کند. ممکن است فرد، مالک یا مستأجر باشد، همچنین ممکن است مالک چند واحد دیگر باشد. در این سامانه، فرد می‌تواند اطلاعات مربوط به املاک تحت مالکیت خود را ثبت کند.

طرح، شکست خورده است

با این حال عضو کمیسیون مالیات اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی خراسان رضوی در گفت‌و‌گو با شهرآرا درباره فلسفه وجودی قانون مالیات بر خانه‌های خالی، می‌گوید: در این قانون دو هدف مدنظر است. یک مورد، سوق دادن اقتصاد در مسیر تعادل عرضه و تقاضای مسکن و دیگری درآمدزایی برای دولت است. بر اساس آنچه در مجلس تصویب و اهدافی که مطرح شد، مهم‌ترین مسئله اعمال حاکمیت بود، اینکه در بحث اجاره در کشور به مستأجران فشار کمتری بیاید و منجر به عرضه بیشتر واحد‌های مسکونی شود.

مهران مرشد با اشاره به دیگر قانون‌ها در این زمینه بیان می‌کند: یک قانون اسکان و املاک داریم که بر اساس آن مثلا اگر خانه‌ای دو یا سه ساله به بالا اجاره داده شود، معافیت‌های تشویقی خواهید داشت. در کنار آن، ماده ۵۴ مکرر بحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی را مطرح می‌کند که اگر آپارتمان یا خانه‌ای را برای سرمایه و افزایش قیمت مسکن خالی نگه دارید باید مالیات پرداخت شود.

وی تصریح می‌کند: به نظر می‌رسد هنوز آمار رسمی در این زمینه اعلام نشده است. سازمان مالیاتی مسئولیت ارائه آمار را به سامانه املاک و اسکان کشور واگذار کرد، اما تاکنون این سامانه آمار دقیقی ارائه نکرده است. به همین دلیل، طرح باوجود مصوبه مجلس با شکست روبه رو شده است.

فرار سرمایه از کشور، یکی از معایب این طرح

مرشد با اشاره به اشتغال زایی صنعت ساخت وساز برای بسیاری مشاغل دیگر، اظهار می‌کند: حدود هشتاد رشته شغلی به طور مستقیم با صنعت ساختمان مرتبط هستند و بیش از دویست واحد به طور غیرمستقیم در این صنعت فعالیت می‌کنند. واحد‌های مسکونی نیز جزو این صنعت است.

کشور‌های دیگر از این فرصت برای رشد اقتصادی استفاده می‌کنند، ولی ما کسانی که سرمایه مازاد خود را به صنعت ساختمان سازی اختصاص داده‌اند، تنبیه کرده و برایشان مالیات گذاشته‌ایم، نتیجه این مسئله فرار سرمایه از کشور شده است. همان طور که در سال‌های اول این قانون، شاهد رشد سرمایه گذاری ایرانی‌ها در کشور ترکیه بودیم. وقتی قانونی را وضع می‌کنیم، اما ارکان اجرایی اش درست نباشد، نه تنها اهداف به دست نمی‌آید که ممکن است عواقبی هم برای کشور داشته باشد.

قانون گذار به هدف خود نرسید

وی تصریح می‌کند: به هر حال، قانون لازم الاجراست. در این راستا اگر هر کسی می‌خواهد از خدمات دولتی مثل بحث بانکی، ثبت نام مدارس، گرفتن گواهی نامه، کارت ملی و... استفاده کند باید در این سامانه اسناد و املاک کدپستی و اطلاعات املاک خود را ثبت کند. اما به نظر می‌رسد قانون گذار هنوز نتوانسته به هدف خود برسد.

عضو کمیسیون مالیات اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی خراسان رضوی در ادامه اظهار می‌کند: اگر قانون گذار به دنبال روشی برای خانه‌های ارزان قیمت برای اقشار ضعیف جامعه است، همان اقدامات تشویقی است که وقتی مالکی اجاره‌های طولانی مدت را ثبت می‌کند، از معافیت مالیاتی استفاده کند. در غیر این صورت، روش‌هایی مانند این قانون نه تنها به اهداف حاکمیتی کمک نمی‌کند که منجر به سوق دادن سرمایه از مسکن به سمت بازار‌های فرعی و غیرمولد مانند طلا و سکه می‌شود.