سامان‌دهی بازار اجاره بها با «اجاره‌داری‌حرفه‌ای»

بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره‌بها، حاکی از آن است که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت‌تأثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن رابطه مستقیمی ندارد، اما نکته مهم این است که چرا این بازار سامان‌دهی نمی‌شود. سال‌هاست با آغاز فصل نقل‌وانتقالات در بازار مسکن، نرخ اجاره‌بها دستخوش تحولات می‌شود و هربار نیز دولت‌ها تلاش دارند با اجرای برنامه‌هایی به‌نوعی این بازار را سامان‌دهی کنند، اما هیچ‌گاه برنامه‌های آن‌ها کارساز نشده است. کارشناسان مسکن بر این باورند که یکی از راه‌های سامان‌دهی بازار اجاره‌بها متعادل شدن عرضه و تقاضاست که این مهم می‌تواند با اجرای برنامه‌های بلندمدت ساخت‌وساز برای اقشار هدف محقق شود. آن‌ها بر این باورند که مانند سایر کشور‌ها صنعت اجاره‌ای می‌تواند در کشور راه‌اندازی شود. البته این ایده هم ازجمله ایده‌هایی است که از درون وزارت راه‌وشهرسازی مطرح شده و مشخص نیست چه مطالعاتی از آن پشتیبانی می‌کند و میزان موفقیت آن چقدر خواهد بود. راه دیگری که دولت در سال ۹۴ ارائه کرد، مالیات بر خانه‌های خالی بود که به تصویب رسید، اما تا حالا به سرانجام نرسیده است. البته باید گفت که مالیات بر خانه‌های خالی دشوارترین نوع مالیات‌ستانی است، تا آنجا که خیلی از کشور‌های اروپایی طرح مالیات بر خانه‌های خالی را کنار گذاشته‌اند. حالا باید دید آیا مالیات بر خانه‌های خالی راهکاری درست بر اجاره‌بها و قیمت مسکن است؟ راه‌اندازی نشدن سامانه ملی املاک و اسکان کشور عامل اصلی اجرانشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی اعلام شده است. بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مالیات‌های مستقیم، وزارت راه‌وشهرسازی موظف بود حداکثر تا ۶ ماه بعد از تصویب این قانون، یعنی تا بهمن سال ۹۴ این سامانه را راه‌اندازی کند. با گذشت حدود ۴ سال از فرصتی که وزارت راه‌وشهرسازی برای راه‌اندازی این سامانه داشت، هنوز این سامانه راه‌اندازی نشده است. از سوی دیگر پیشنهاد جدید وزارت راه‌وشهرسازی به هیئت‌دولت، مبنی بر لغو الزام زمانی شش‌ماهه، حذف شد و زمان خاصی نیز برای بهره‌برداری از این سامانه اعلام نشده است. در این پیشنهاد جدید که در پیش‌نویس وزارت راه‌وشهرسازی برای اصلاح تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم نوشته شده، این وزارتخانه موظف است سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که ضمن یکپارچه‌سازی همه داده‌های حوزه املاک و اسکان در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان با کاربران واحد‌های مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل‌وانتقال املاک و مستغلات به‌طور رسمی، عادی و کالتی و... را در همه نقاط کشور فراهم کند. وزارت راه‌وشهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه یادشده را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند. حال می‌پردازیم به طرحی که به‌تازگی مورد بحث کارشناسان مسکن است؛ «اجاره‌داری حرفه‌ای» در ایران به مصوبه مجلس نیاز ندارد. تأثیر این طرح از طریق ایجاد شفافیت در بازار اجاره است. در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای به‌جای اینکه مالکان به‌صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره شوند، یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی بر اساس نرخ واقعی حوزه خود این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره دادن ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند، بدین معنا که همه مسئولیت این کار اعم از ملک درخواستی مستأجر و حتی دریافت اجاره‌بها در زمان مقرر به عهده شرکت است. این اقدام سال‌هاست که در کشور‌های اروپایی به‌خصوص آلمان درحال اجراست. استدلال تشکیل این شرکت‌ها ۲ موضوع امکان ورود خانه‌های خالی به بخش مسکن و نیز از سرمایه‌ای خارج شدن مسکن و تبدیل شدن آن به کالای مصرفی است که نتیجه هردو این مباحث، امکان ایجاد تعادل در بازار مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها را به دنبال دارد. ترویج اجاره‌داری حرفه‌ای مسکن می‌تواند از احتکار مسکن جلوگیری کند و با توجه به اینکه احتمال بازگشت رکود مسکن در حوزه خرید و فروش پیش‌بینی می‌شود، با استفاده از این روش (اجاره‌داری حرفه‌ای) بخش بیشتری از واحد‌های خالی مسکونی وارد چرخه مصرف شوند که در نتیجه می‌تواند از رکود سنگین مسکن بکاهد.
از طرفی باید با فراهم کردن شرایط آسان ارائه جواز ساخت مسکن و عرصه زمین تولید را روان کرد و فراهم کردن زمین در روستا‌ها و شهر‌ها در دستورکار قرار گیرد و سازمان ملی زمین و مسکن در راستای پشتیبانی در عرضه زمین اقدام کند. همچنین زمین‌های بایر در محدوده شهر‌ها را برای ساخت آماده‌کند و به سازندگان واگذار نماید یا با ساخت واحد‌های کوچک (البته نه مانند واحد‌های مسکن مهر) آن‌ها رابه‌صورت اجاره به شرط تملک در اختیار متقاضیان قرار دهد.