هنگام معاملات ملکی به چه مواردی دقت کنیم؟

به گزارش شهرآرانیوز، در معاملات املاک، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین ممنن است به وجود اید و بر همین اساس توجه به موارد قانونی در هنگام انجام معامله اهمیت دارد.

پروسه خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند؛ بنابراین تن به قراردادی می‌دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است. روزانه شکایت‌هایی در این خصوص صورت می‌گیرد، آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک، می‌توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند.

ممنوع المعامله نبودن ملک، ملک در رهن بانک نباشد و اینکه خریدار از از عوارض و بدهی‌های شهرداری استعلام گرفته باشد، ملک در توقیف و مصادره نباشد، ملک در مراحل انحصار وراثت نباشد و اینکه در صورت معامله وکالتی، از معتبر بودن وکالتنامه خریدار مطمین شود از جمله مواردی است که در معاملات بانکی باید رعایت شود.
حسن اصفهانی، وکیل پایه یک دادگستری درباره رعایت موارد قانونی برای داشتن یک معامله مطمئن به مواردی اشاره دارد.

شناسایی کامل از مدارک فروشنده ملک

در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله‌ای را ندارد. از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است.

بررسی وضعیت سند: 

اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است درقدم بعدی است. به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتراست که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه‌ای و توقیفی بودن، مشخص شود. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده میشود در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید. میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید.

خرید زمین‌های مصادره‌ای و ستاد اجرایی فرمان امام

یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهاد‌ها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوز‌های وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهاد‌های قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

خرید زمین‌های کشاورزی و داخل طرح

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین‌های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید؛ و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

مطابقت ملک با وضعیت موجود آن

حتما لازم است قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه درج شود. 

معاملات املاک ورثه‌ای

در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیر‌های قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول میشود. در معاملات املاک با چند مالک، حضور و امضای همگی آن‌ها یا وکلای قانونیشان الزامی ست اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای وی کفایت میکند.
 صرف داشتن مبایعه نامه دلیلی بر مالکیت نیست چرا که پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه، توسط هر یک از دو طرف قرارداد، از الزامات ضروری معاملات املاک می‌باشد.

عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله

نکته مهم دیگر اینکه هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید! تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان توصیه میشود، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه (در صورت عدم محقق شدن آن) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.

تعیین شرایطی بر فسخ قرارداد

از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی، شرایطی بر فسخ را برای هرکدام از آن‌ها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. 

تنظیم و ثبت سند

از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد. در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم میشود، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید شود. با توجه به اینکه قولنامه‌ها از نوع سند مالکیت عادی هستند، تنظیم مواد مندرج درآن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.

تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک

نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیررسمی آنست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی میشود. 
همینطور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست! مشاورین املاک می‌بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.