احتکار خانه های خالی در روزگار گرانی اجاره

مصطفی توفیقی | شهرآرانیوز؛ با لیلا و سعید در یک بنگاه معاملات ملکی آشنا می‌شوم. آمده‌اند در‌به‌در به‌دنبال خانه‌ای اگرچه کوچک و با کم‌ترین امکانات زندگی، اما در منقطه‌ای شهری با دسترسی‌های اجتماعی و اداری بیشتر. بنگاه‌دار آب پاکی را روی دستشان می‌ریزد که «با ۱۰ میلیون پیش و ماهی یک‌میلیون‌تومان که خانه پیدا نمی‌شود! یک مورد زیرپله هست چهل‌متری، البته آشپزخانه جزیره دارد و کنتورهایش هم مشترک است، رهن ۳۰، اجاره ۵/۲. شاید با دو تومان هم کنار بیاید.» هر دو دانشجوی دکتری هستند. لیلا در یک بوتیک لباس کار می‌کند. صبح تا شب، ماهی ۵۰۰ هزار تومان و درصدی از فروش دستمزد ماهیانه اوست، سرجمع، چیزی حدود یک‌میلیون تومان.

 

سعید علاوه‌بر درس‌دادن در یک مدرسه غیرانتفاعی، مربی ورزش یک سالن ورزشی است. حقوقش به ۲ تا ۲.۵ میلیون می‌رسد. البته در روزگار کرونا که باشگاه‌ها نیمه‌تعطیل شده است، خبر چندانی از درآمد مربیگری نیست و در روز‌های تعطیل تابستان هم خبری از دستمزد معلمی نیست. هیچ‌یکشان، قرارداد درستی با محل کارشان ندارند و بیمه هم نیستند. لیلا سعید را دلداری می‌دهد که: «بیشتر می‌گردیم، خدا بزرگ است.» سعید سر تکان می‌دهد، آه می‌کشد. می‌شمارد: «شد ۳۶ تا بنگاه.»

ماجرای لیلا و سعید، ماجرای یکی از ده‌ها هزار زوج «بی‌خانه» این روزهاست درمیان سالیانه حدود یک‌ونیم‌میلیون نفر زوج جوانی که به تعداد «خانواده»‌های ایرانی افزوده می‌شوند. لیلا و سعید، فقط لیلا و سعید نیستند. شمارش می‌کنیم: آخرین سرشماری کشور (سال ۱۳۹۵) به ما می‌گوید: حدود ۲۵میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی ۲۵میلیون و ۴۱۲هزار واحد مسکونی بوده است. اما آنچه دراختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار دارد، حدود ۲۳میلیون واحد است و به‌عبارت دیگر با ۲.۵میلیون مسکن خالی و ۲.۱میلیون مسکن نیمه‌خالی که حداکثر شش‌ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد مواجه‌ایم.

 

در یک دهه گذشته، تعداد خانوار‌های موجود در کشور به حدود ۲۵میلیون خانوار افزایش یافته، اما تعداد واحد‌های مسکونی دراختیار تقاضای واقعی در این ۱۰سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحد‌ها (به تعبیری ۳میلیون واحد در سراسر کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه‌داران بخش خصوصی، به‌عنوان سرمایه و درقالب املاک خالی از سکونت، بی‌استفاده باقی مانده است.

 

تراکم خانوار‌ها در واحد‌های مسکونی، همچنان عددی بیشتر از یک باقی‌مانده؛ یعنی به‌ازای هر ۱۰۶ خانوار ۱۰۰واحد مسکونی وجود داشته و این اعداد و ارقام یعنی تقاضای مسکن در این سال‌ها بیشتر از عرضه آن بوده است. این در حالی است که برای تعادل در بازار مسکن، تعداد واحد‌های مسکونی باید حداقل ۴ تا ۵درصد بیشتر از تعداد خانوار‌ها باشد. البته به این اعداد و ارقام مربوط‌به سال‌۱۳۹۵ سالیانه حدود ۷۰۰‌هزار زوج جدید را هم اضافه کنید به‌علاوه رکود ساخت‌و‌ساز‌ها که پا‌به‌پای رشد جمعیت این خانواده‌های جدید پیش نیامده است.

مسئله بی‌خانه‌و‌خانمان بودن صد‌ها هزار نفر مردم شهرمان، زمانی تأثربرانگیزتر می‌شود که بدانیم به گواه آمار رسمی تعداد خانه‌های قابل سکونت شهر از تعداد خانواده‌های مشهدی بیشتر است، بخش بزرگی از این خانه‌ها نیز جایی برای گرمی کانون «خانواده»‌ها ندارند. براساس آخرین سرشماری در شهرستان مشهد ۱۰۷هزار و ۵۳۵ واحد مسکونی خالی قرار دارد که ۹۳هزار و ۲۳۸واحد آن مربوط به شهر مشهد است. به این‌ها باید اضافه کرد هزاران واحد شهر‌های اقماری نزدیک به مشهد مانند بینالود و گلبهار و... را که خالی مانده‌اند.

 

مرادزاده، رئیس اتحادیه املاک مشهدمقدس، تعداد خانه‌های خالی مشهد را حدود ۵ تا ۷درصد واحد‌های خالی کشور می‌داند. یک برایند کلی نشان می‌دهد که اگر به طور میانگین هر خانواده را متشکل از سه عضو هم بدانیم، دست‌کم صدهزار مسکن خالی در مشهد می‌تواند برای سیصدهزار شهروند مشهدی بی‌خانه، سرپناه باشد؛ چیزی نزدیک به تعداد همه مشهدی‌های پیر و جوانی که در‌به‌در دنبال یک سقف هستند برای زندگی، برای زنده ماندن.

با سعید و لیلا بیشتر هم‌کلام می‌شویم. سعید از گرانی تصاعدی اجاره‌بهای خانه‌ها می‌گوید؛ «در چندماه قیمت اجاره‌بها حدود دوبرابر شده است. وضعیت رهن خانه‌ها از این هم بدتر است. با مبلغی که سال گذشته می‌شد خانه‌ای در گلبهار خرید، حالا فقط می‌شود پول پیش یک خانه اجاره‌ای را پرداخت.» حرف‌های سعید بی‌راه نیست. کافی است سری به بنگاه‌های معاملات املاک بزنیم تا عدد و رقم‌های عجیب رهن و اجاره را به چشم ببینیم.

محمود رضوی پشت شیشه بنگاه معاملات املاکش چسبانده است: «از قبول معاملات رهن و اجاره غیرمتعارف و ناجوانمردانه معذوریم.» نوشته جالب او پای ما را به داخل دفتر کوچک معاملات او می‌کشد. خودش توضیح می‌دهد: «علاوه‌بر افزایش طبیعی قیمت‌ها هماهنگ با سایر گرانی‌ها، نوعی افسارگسیختگی و بی‌قانونی هم در این مسئله به‌چشم می‌خورد. افزایش قیمت اجاره‌بهای خانه‌ها با میزان رشد قیمت زمین و مسکن هماهنگ نیست و خیلی از آن جلو زده است. کسی هم جلودار این قضیه نیست. هر کسی برای خودش کارشناسی می‌کند و قیمت می‌گذارد و می‌سپرد برای رهن و اجاره.» از او می‌پرسم: «وقتی قیمت‌ها از مبالغ عرفی تجاوز می‌کنند، این تأثیری بر انتخاب آن املاک توسط مستأجر‌ها نمی‌گذارد؟»

 

جواب می‌دهد: «در کوتاه‌مدت شاید، اما مسکن جزو نیاز‌های اساسی مردم است و ناچارند جایی را برای زندگی انتخاب کنند. صاحبخانه‌ها عموما میل دارند زمانی که حرف گران‌شدن اجاره‌بها به میان می‌آید تا جایی که می‌توانند قیمت‌ها را افزایش دهند. البته همان‌طورکه پشت شیشه خواندید ما هر ملکی با هر قیمتی را برای رهن و اجاره قبول نمی‌کنیم و برای قبول اجاره‌دادن خانه‌های افراد، ابتدا مفصل با صاحبخانه‌ها صحبت می‌کنیم. به نظر من همه این مردم مثل خانواده خودمان هستند و اگر هوای هم را نداشته باشیم، دیگر چیزی از اخلاقیات باقی نمی‌ماند.»

کم نیستند بنگاه‌دار‌هایی که اخلاق را بر کسب سود ارجحیت می‌دهند و به قول سعید، برایشان مهم است چه پولی سر سفره خانواده‌شان می‌برند. به جز بنگاه‌دارها، هنوز هم هستند خانواده‌های زیادی که با مناعت طبع و گشاده‌دستی، خانه‌های خود را با قیمتی کمتر از قیمت‌های گزاف بازاری برای زندگی دراختیار خانواده‌های بدون مسکن قرار می‌دهند.

 

سعید و لیلا از برخی دوستانشان می‌گویند که با چنین صاحبخانه‌هایی هم‌خانه شده‌اند؛ «یکی از دوستانمان سه سال پیش مستأجر یک آقای پزشک شدند که خودش مقیم خارج کشور است. آقای دکتر که حسن اخلاق دوستمان و همسرش را دیده، در این سه سال از آن‌ها حداقل اجاره ممکن را گرفته تا هم خانه‌اش سرپناه یک زوج جوان باشد و هم در غیاب خودش خانه خالی نماند و به قول خود آن آقای دکتر زندگی در آن جریان داشته باشد.»

تجربه سال‌های اخیر، اما نشان داده است که این «جریان داشتن زندگی» در خانه‌های خالی، به هر روشی هم ممکن نیست؛ که اگر بود، طرح «مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه» باید این خانه‌های خالی را به سرپناه بی‌خانه‌های شهر تبدیل نمی‌کرد، که نکرد!

رئیس اتحادیه صنف مشاورین معاملات املاک مشهد چندی پیش گفت: «اعمال قانون مالیات بر خانه‌های خالی باعث افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن و نرخ رهن و اجاره در این شهر می‌شود.» به گزارش شهرآرانیوز، علی مرادزاده افزود: «اعمال مالیات، صاحبان خانه‌های خالی را وادار به اجاره آن‌ها می‌کند و این موضوع مشکل کمبود عرضه مسکن را تا حدی حل خواهد کرد.»، اما به نظر می‌رسد این قانون چندان هم کارایی نداشته است.

وی درباره تأثیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی گفت: «این قانون تأثیر خوبی خواهد داشت. اکنون افراد بسیاری هستند که واحدی را می‌خرند و می‌گذارند کنار تا گران‌تر شود و بعد بفروشند، اما اگر بدانند نگهداری آپارتمان به ضررشان خواهد بود و باید مالیات زیادی بدهند قید سود آن را می‌زنند و واحد را یا می‌فروشند یا اجاره می‌دهند.» مرادزاده با بیان اینکه برآورد دقیقی از تعداد خانه‌های خالی در مشهد نشده است، گفت: «این امر امکان‌پذیر و با اختلاف ناچیزی قابل برآورد است، اما کسی نرفته ببیند چند خانه خالی در مشهد وجود دارد.» رئیس اتحادیه مشاورین معاملات املاک مشهد درباره سازمان‌هایی که باید این برآورد را انجام دهند، گفت: «دوسه سازمان هستند که باید با هم این برآورد را انجام دهند.

 

مهم‌ترین نهادی که باید این کار را بکند به نظر من شهرداری و مأموران شهرداری است. در واقع رفتگر‌ها راحت‌تر از هر سیستم آماری و پایشی می‌توانند این برآورد را انجام دهند. بقیه سیستم‌ها الکی هستند؛ نه اداره دارایی و نه مسکن و شهرسازی نمی‌توانند این کار را انجام دهند. آن‌ها به اسناد و مدارک نگاه می‌کنند که آن هم نشان‌دهنده استفاده از واحد نیست. شرکت آب و شرکت برق از میزان مصرف کنتور برآورد می‌کنند که این واحد خالی است یا خیر.

 

برای نمونه، فرد می‌تواند کلک بزند و شیر آب را از صبح تا شب داخل دستشویی باز بگذارد. ما فکر می‌کنیم مصرف آب بالاست؛ پس در این خانه سکونت دارند. روش‌های دیگر ممکن است علمی باشد، اما کاربردی نیست.» مرادزاده یادآور شد: «یکی از روش‌هایی که می‌شود این خانه‌ها را پیدا کرد از روی سند است که ببینیم سند‌ها به نام چه کسی است. اگر یک نفر دو تا سند داشته باشد مشخص می‌شود که یکی از این خانه‌ها خالی است یا باید بفروشد یا اجاره بدهد. معنی ندارد که یک نفر دوتا سند به نامش داشته باشد.»

وی تأکید کرد: «گاهی پدر خانواده یک واحد را به نام خودش می‌زند و دو واحد را به نام همسرش می‌زند. زن و مرد که از هم جدا نیستند و در یک خانه سکونت دارند. قرارداد‌های خانه‌های دیگر نیز صوری است و سند آن ظاهری تنظیم شده است. اداره دارایی به راحتی می‌تواند این‌ها را بفهمد.» مرادزاده تأکید کرد: «فرد وقتی ببیند باید مالیات زیادی برای خانه‌ای که نمی‌خواهد بفروشد بپردازد آن را اجاره می‌دهد. وقتی قرارداد آن را آورد ما می‌فهمیم که این واحد به چه کسی اجاره داده شده است.»

رئیس اتحادیه مشاورین معاملات املاک مشهد با بیان اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی خیلی وقت پیش قرار بوده که اجرا شود و مشخص نیست چرا درباره آن تعلل می‌شود، گفت: «مسئول قضیه اداره دارایی است؛ البته بقیه سازمان‌ها مثل اداره ثبت، مسکن و شهرسازی و شهرداری نیز باید کمک کنند.»

 

وی ادامه داد: «نقشی که شهرداری دارد در قسمت صدور پروانه است. یک نفر که می‌خواهد یک آپارتمان بسازد، پروانه ساخت آن را به نام خودش می‌گیرد. ما باید ازسوی اداره ثبت رصد کنیم و ببینیم که این واحد‌ها را به چه کسی فروخته است و خود کسی که خانه را خریده چه کرده است. اگر این موارد از مسیر اداره دارایی یا مسکن وشهرسازی یا شهرداری رصد شود، مشخص می‌شود که آیا واحد دست کسی است یا خالی است. اگر مشخص شود که خانه خالی است، برای نفر آخر می‌توانند موقعیتی فراهم کنند که او سریع واحد را به بازار عرضه کند.»

 

مرادزاده با بیان اینکه ما روی پیش‌بینی‌ها می‌توانیم بحث کنیم، تصریح کرد: «پیش‌بینی‌ها می‌گوید در کشور ۲.۵ میلیون واحد خالی وجود دارد و این پیش‌بینی از محل مقایسه پروانه‌های صادرشده، پایان کار شده و سند‌های منتقل‌شده به دست آمده است. این سه مؤلفه را کنار هم می‌گذارند و اختلاف این‌ها نشان می‌دهد که چه تعداد از این واحد‌ها به دست شخص ثالث رسیده و چه تعداد صادرکننده پروانه باقی مانده است.»

رئیس اتحادیه مشاورین معاملات املاک مشهد ادامه داد: «وقتی پروانه و پایان کار به نام من است، معلوم می‌شود که واحد را نفروخته‌ام. اگر پروانه و پایان کار به نام من است، ولی سند به نام شخص ثالث است، مشخص می‌شود که این واحد را فروخته‌ام. این ماجرا را اداره دارایی با پایش‌هایی که خودش مسئول آن است می‌تواند مشخص کند.»

همچنین مدیرکل امور اقتصادی و دارایی خراسان رضوی در مصاحبه با رسانه‌ها می‌گوید: «آمار مستندی درمورد خانه‌های مسکونی خالی در استان وجود ندارد.» حسین‌امیررحیمی توضیح می‌دهد: «درصورت اراده واقعی برای اجرای این قانون می‌توان با کمک نهاد‌هایی نظیر شهرداری، اداره ثبت، مسکن و شهرسازی و شرکت‌های خدماتی آمار آن‌ها را در فاصله زمانی کوتاه استخراج و تجمیع کرد.»

 

مدیرکل امور اقتصادی و دارایی خراسان رضوی درباره برآورد تعداد خانه‌های خالی در استان می‌گوید: «برآورد مشخصی در این زمینه وجود ندارد، ولی به طور طبیعی، خراسان رضوی و به‌ویژه کلان‌شهر مشهد که بعد از تهران دومین کلان‌شهر کشور است آمار قابل توجهی در زمینه خانه‌های خالی دارد.».

 

امیررحیمی درباره اینکه این قانون از سال‌های گذشته در مجلس تصویب شده و چرا تاکنون در راستای شناسایی آن‌ها اقدامی در استان صورت نگرفته است نیز ادامه می‌دهد: «این قانون بعد از تصویب در مجلس طی سال‌های گذشته، درزمینه اجرا بنا به دلایل نامعلومی کنار گذاشته شد، اما در شرایط فعلی و بنا به ظواهر، اراده جدی‌تری برای اجرا و تحقق آن شکل گرفته است که امیدواریم شناسایی آن‌ها نیز هرچه سریع‌تر در خراسان رضوی صورت بگیرد تا در جهت سامان‌دادن به بازار مسکن استفاده شود.»

علی ابراهیمی‌زند، جامعه‌شناس اقتصاد، درباره علل کارآمدی اندک طرح‌هایی مانند «مالیات بر خانه‌های خالی» معتقد است که «چنین طرح‌هایی معمولا بیش از آنکه به دنبال کاهش یک آسیب اقتصادی جامعه باشند، به‌دنبال تبدیل کردن آن مسئله به فرصتی برای کسب درآمد دولت هستند.» وی گواه این مسئله را چنین بیان می‌کند که «برای درآمد‌های ناشی از این جریمه‌کردن‌ها محل مصرفی دقیق به نفع همان افراد بی‌خانه و مسکن تعریف نشده است.»

 

این جامعه‌شناس یادآور می‌شود: «قدر مسلم آن است که در مسائل و بحران‌های اجتماعی این‌چنینی که یک سر آن به اقتصاد و نیاز‌های شهروندان از طبقات مختلف وصل می‌شود، شناخت خلأ‌های اخلاقی جامعه و تلاش برای ترمیم این خلأ‌ها به کمک خود مردم آن جامعه بسیار مهم‌تر از قانون‌گذاری‌های یک‌طرفه و اصطلاحا کور است.» ابراهیمی‌زند ابراز امیدواری می‌کند: «با انجام پژوهش‌های کاربردی و فعالیت‌های فرهنگی و اجتماعی با کمک نهاد‌های مردمی در محلات می‌توان به دستاورد‌های بهتری در این باره دست یافت.»