مدیریت یک ساختمان با قانون

قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ یکسری قواعد را درخصوص رعایت قوانین آپارتمان‌نشینی بیان کرده است که در ادامه به آن اشاره می‌شود.

نهاد تصمیم‌گیرنده در ساختمان

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها نهاد تصمیم‌گیرنده در ساختمان، مجمع عمومی است. اعضای این مجمع، مالکین تمام واحدهای ساختمان هستند که هرکدام حق رای دارند. هرچند مستأجرین عضو رسمی محسوب نمی‌شوند اما حق شرکت در جلسات را دارند. مدیر ساختمان ریاست جلسات مجمع را بر عهده‌ دارد. این مجمع باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود. البته به درخواست مدیر یا هیئت مدیره ساختمان یا حداقل 3نفر از مالکین ساختمان درخواست داشته باشند می‌توان جلسه‌ فوق‌العاده‌ای برای مجمع عمومی در نظر گرفت. البته باید یک هفته پیش از تشکیل جلسه به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا ایمیل تشکیل جلسه به اطلاع مالکین برسد.

برای رسمیت داشتن جلسه بایستی بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آنان در جلسه حضور داشته باشند. اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسد باید جلسه را برای 15روز بعد تجدید کرد. اگر در جلسه دوم هم تعداد به حد نصاب نرسید بار دیگر جلسه برای 15روز دیگر تجدید می‌شود و تصمیمات جلسه‌ سوم فارغ از به حد نصاب رسیدن تعداد شرکت‌کنندگان، رسمیت خواهد داشت.

مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رأی داده باشند.

مجمع عمومی می‌تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد. هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد. فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.

اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.

انتخاب مدیر ساختمان

مدیر باید در جلسه‌ سالانه مجمع به مدت یک ‌سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود. در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت داشته باشند. مدیر ساختمان می‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان نیز باشد.

وظایف و اختیارات مدیر ساختمان

۱- حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی: اصلی‌ترین وظیفه مدیر یا هیئت مدیره همین مسئله است؛ تمام اقدامات و فعالیت‌های مدیر یا هیئت مدیره باید در راستای حفظ ساختمان از آسیب و خرابی باشد.

۲- عدم تفویض مدیریت به اشخاص دیگر: بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر یا هیئت مدیره امین شرکای ساختمان هستند و نمی‌توانند شخص دیگری را به جای خود بگذارند.

۳- تعیین شارژ هر واحد: مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارند شارژ هر واحد را تعیین کرده و از مالکین دریافت کنند. مبلغ شارژ ممکن است ثابت باشد یا بر اساس متراژ، نفرات، نفرات و متراژ، شارژ ثابت و متراژ، شارژ ثابت و نفرات تعیین شود.

۴- رسیدگی به اعتراض ساکنین: مدیر یا هیئت مدیره  مسئول رسیدگی به اعتراض هر کدام از ساکنین نسبت به نحوه مدیریت، وضع ساختمان یا شارژ پرداختی خود هستند.

۵- بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی: باتوجه به ضرورت بیمه کردن ساختمان در برابر این حادثه، مدیر یا هیئت مدیره باید به تناسب زیربنا، سهم هر واحد از بیمه آتش‌‍سوزی را حساب کرده و کل ساختمان را بیمه کند. اگر آتش‌‍سوزی رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد، جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.

۶- رؤیت و بررسی وکالت‌نامه نماینده مالکین: مدیر یا مدیران وظیفه دارند قبل از شروع جلسه مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر نماینده مالکین را رویت کرده و صحت آن را تایید کنند.

۷- نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان: تمام تصمیمات جلسات مجمع عمومی باید صورت جلسه شده و نگهداری از این صورت جلسات بر عهده مدیر یا هیئت مدیره است. این صورت جلسات باید به امضای کلیه حاضرین برسد.

۸- اطلاع‌رسانی تصمیمات مجمع عمومی به افراد غایب: از آنجا که تصمیمات جلسه مجمع عمومی الزام‌آور است، همه‌ ساکنین باید از آن مطلع شوند. مطلع کردن مالکین غایب از این تصمیمات بر عهده مدیر یا مدیران است که باید حداکثر تا 10روز بعد از تاریخ جلسه انجام شود.

۹- دادن گواهی تسویه حساب هزینه‌های ساختمان: دفاتر اسناد رسمی باید هنگام تنظیم انواع سندهای انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و... گواهی تسویه‌ حساب هزینه‌های ساختمان را رویت کنند. این گواهی باید به تایید و امضای مدیر یا مدیران رسیده باشد.

۱۰- ارسال اظهارنامه به مالکین بدهکار: اگر مالک یا استفاده‌کننده ساختمان حق شارژ خود را به هر دلیلی پرداخت نکند، مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارد بدهی او را از طریق اظهارنامه به اطلاعش برسانند. اطلاع دادن بدهی از طریق نامه معمولی یا چسباندن آگهی به تابلوی اعلانات در مراجع قضایی قابل استناد نیست.

۱۱- عدم ارائه خدمات به مالکین بدهکار: اگر مالک بدهکار تا 10روز پس از ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی‌اش را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود ارائه خدمات به آن واحد را قطع کند؛ مثلا شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و... را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی‌ شود.

۱۲- تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات: اگر مدیر برای مالک بدهکار اظهارنامه ارسال کند اما او همچنان از پرداخت بدهی‌اش خودداری کند، مدیر می‌تواند تقاضای صدور اجرائیه کند. در این صورت دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می‌کند و معادل بدهی بدهکار اموالش ضبط شده و پس از ارزیابی قیمت به حراج گذاشته می‌شود. درآمد کسب شده از طریق حراج صرف وصول طلب ساختمان می‌شود.

۱۳- طرح دعوی جهت وصول مطالبات: مدیر می‌تواند علاوه بر تقاضای اجرائیه، از طریق طرح دعوی در دادگاه نیز نسبت به وصول مطالبات ساختمان از مالک یا مالکین بدهکار اقدام کند.

۱۴- درخواست از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس: اگر برخی از اعضای ساختمان معتقد باشند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و به خاطر فرسودگی احتمال خطر یا ضرر مالی و جانی وجود دارد، می‌توانند درخواست تجدید بنا دهند. اما اگر سایر ساکنین با این درخواست مخالف باشند، در این جا مدیر ساختمان مکلف است از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا 3 کارشناس رسمی دادگستری در این مورد قضاوت کنند. نظر کارشناسان فصل‌الخطاب خواهد بود.

۱۵- بازسازی مجموعه پس از تصویب مجمع عمومی: اگر مجمع عمومی با اکثریت آرا تصویب کند که ساختمان بازسازی شود، مدیریت فرآیند بازسازی بر عهده‌ مدیر ساختمان یا هیئت مدیره است.

۱۶- درخواست تخلیه واحدهایی که در بازسازی همکاری نمی‌کنند: هرچند فرآیند بازسازی پس از تصویب مجمع عمومی آغاز می‌شود، اما ممکن است تعدادی از مالکین رضایتی به این کار نداشته باشند. و در بازسازی ملک اخلال ایجاد کنند. در اینجا مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را درخواست کند. البته باید ابتدا سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تامین کرده باشند.