مسکن استیجاری در گیر و دار اجرا

موسوی‌زاده - مردم عادی می‌گویند اجاره‌بها در مقایسه با سال گذشته 50 تا 100 درصد افزایش یافته است. رئیس جمهور می‌گوید 30درصد و بانک مرکزی اعلام می‌کند ‌23درصد. فعالان بازار معتقدند اعلام یک نظر دقیق برای افزایش اجاره به دلیل مبهم بودن فضای اقتصادی تقریبا ناممکن است زیرا ‌در ماه‌های اخیر، برخی از صاحبخانه‌ها تا آنجا که تیغشان بریده بر اجاره مسکن افزوده‌اند. با این حال، جدا از اینکه به چه میزانی اجاره‌بها افزایش یافته، گرانی بسیاری از کالاها و خدمات، سبب شده است حتی افزایش حداقلی اجاره نیز فشار مضاعفی بر معیشت خانوارها وارد آورد. داستان افزایش اجاره‌نشینی مختص امسال و سال گذشته نیست. دهه‌هاست که یکی از دغدغه‌های خانواده‌های ایرانی اجاره‌نشینی و تأمین هزینه‌های آن‌هاست. اکنون ٧ میلیون خانوار در ایران مستأجر هستند. نتایج سرشماری سال 95‌ نشان می‌دهد اجاره‌‌نشینی در ایران به 8/36‌ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که آمار غیررسمی تعداد اجاره‌‌نشینان را در ایران بیش از این رقم اعلام می‌کند. تاکنون برای کنترل اجاره‌بها نسخه‌های مختلفی پیچیده شده است، از تعزیراتی کردن نرخ‌ها و ایجاد مؤسسات اجاره‌داری تا در نظر گرفتن مشوق‌های مالیاتی برای صاحبخانه‌ها، اما مسئله مشخص این است که این نسخه‌پیچی‌ها تاکنون چندان جواب‌گو نبوده است. با این حال، ارائه طرح‌های جدید برای کنترل اجاره همچنان در دستور کار است. به‌تازگی رئیس جمهور در جلسه هیئت دولت از ارائه طرحی برای ورود شهرداری‌ها به حوزه اجاره‌داری خبر داده و گفته است که شهرداران کلان‌شهرها برنامه‌ای بریزند تا با انبوه‌سازان قراردادی ببندند و زمین‌های رایگان در اختیار آن‌ها قرار دهند تا کمکی به اجاره مسکن شود. براساس این طرح که توسط محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، به وزارت کشور ابلاغ شده‌است، شهرداری‌ها با تخصیص زمین به انبوه‌سازان برای ساخت، زمینه افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را فراهم می‌کنند. تجربه سایر کشورهایی که شهرداری‌های آن‌ها وارد اجاره‌داری شده‌اند نشان می‌دهد ‌واحدهای مسکونی بعد از احداث معمولا کمتر از نرخ عرف بازار و به صورت قراردادهای چند‌ساله به افراد متقاضی ‌داده می‌شود. این مسئله با هدف حمایت از گروه‌های هدف و توانمندسازی آن‌ها صورت می‌گیرد. در کشورهایی که این طرح را اجرا می‌کنند، واحدهای مسکونی اجاره‌ای بعد از اتمام عمر مفید ساختمان، معمولا تغییر کاربری می‌دهند یا به بخش خصوصی واگذار می‌شوند. هر‌چند به‌ظاهر تجربه ‌کشورهای دیگر نشان می‌دهد ‌ورود شهرداری‌ها به اجاره‌داری توانسته است تا حدودی نرخ اجاره‌بها را کنترل کند، ‌سؤالی که به وجود می‌آید این است که شهرهای ایران شرایط اجرای این طرح را دارند و آیا انبوه‌سازان از اجرای چنین طرح‌هایی استقبال می‌کنند.

سهم زمین در هزینه مسکن
«زمین در حاشیه شهر و مناطق کم‌برخوردار سهم بیست‌وپنج‌درصدی در هزینه ساخت مسکن ‌دارد.» این را دبیر انجمن انبوه‌سازان خراسان‌رضوی می‌گوید تا در همان ابتدا تأکید کند ‌تأمین زمین حتی به صورت رایگان نیز نمی‌تواند چندان بر کاهش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز تأثیر بگذارد. نعمت‌ا... ظریف می‌گوید: اگر شهرداری‌ها بخواهند در بافت فرسوده مرکز شهر زمین در اختیار انبوه‌سازان قرار دهند، به دلیل هزینه زیاد زمین، این کار در عمل امکان‌پذیر نیست. وی درباره ورود انبوه‌سازان به بحث اجاره‌داری می‌گوید: انبوه‌سازان تمایل دارند ‌واحدهای مسکونی را پس از ساخت واگذار کنند. از این رو، در اینکه آن‌ها تمایل داشته باشند‌‌ وارد حوزه اجاره‌داری شوند‌ تردیدهایی وجود دارد. با این حال، اگر شهرداری‌ها نیز بخواند وارد این حوزه شوند باید مشخص شود که منابع مالی این مسئله ‌از کجا تأمین می‌شود.
ظریف تأکید می‌کند: با توجه به گرایش مردم برای خانه‌دار شدن، بهترین راهکار برای کنترل اجاره افزایش واحدهای مسکونی در نظر گرفتن تسهیلات مناسب برای ساخت و عرضه است.

حمایت از ساخت و ساز بدون تصدیگری
رئیس کمیسیون اقتصادی و سرمایه‌گذاری شورای شهر مشهد نیز با بیان اینکه شهرداری‌ها از راهکارهایی که سبب رونق بازار ساخت‌وساز شوند استقبال می‌کنند می‌افزاید: با این حال، طرح‌هایی که به منظور کنترل اجاره ارائه می‌شوند باید در راستای اجرای اصل 44 قانون اساسی و بر پایه بهره‌گیری از توانمندی‌های بخش خصوصی ارائه شوند. اگر هم قرار است شهرداری‌ها وارد این حوزه شوند، باید بیشتر نقش مشوق داشته باشند، نه مجری. احمد نوروزی می‌گوید: شهرداری‌ها می‌توانند بخش خصوصی را با ارائه تسهیلات و امکاناتی مانند زمین ارزان‌‌قیمت و تخفیف عوارض شهرداری، به ساخت مجتمع‌های مسکونی اجاره‌ای ترغیب کنند اما به طور حتمی، ورود آن‌ها به مسئله مدیریت واحدهای اجاره‌ای با سیاست‌های خصوصی‌سازی همخوانی ندارد. وی ادامه می‌دهد: اجاره‌داری مسکن در شهرهایی به اجرا در آمده که مدیریت شهری یکپارچه در آن‌ها اجرایی شده است و شهرداری‌ها دارای اختیارات مناسب در این باره هستند. اگر در ایران خواهان ورود شهرداری‌ها به این مسئله هستیم، باید پیش از آن بحث مدیریت یکپارچه شهری به اجرا دربیاید.

تفاوت مسکن در ایران و کشورهای پیشرفته
یک کارشناس اقتصادی نیز با بیان اینکه شرایط اقتصادی ایران با کشورهای اروپایی متفاوت است می‌گوید: در ایران، ملک و زمین ‌دارایی قابل اطمینان برای خانواده‌ها شناخته می‌شوند که سبب می‌شود ‌در زمان‌هایی که اقتصاد دچار نوسانات شدید می‌شود، افراد به دهک‌های پایین‌تر سقوط نکنند. همین مسئله سبب شده است مسکن اولین گزینه برای سرمایه‌گذاری باشد. در واقع، مسکن در ایران بیش از اینکه مصرفی باشد‌ کالایی سرمایه‌ای است.
دکتر علی عقیلی می‌افزاید: این در حالی است که کنترل تورم در کشورهای پیشرفته، به این دلیل که نرخ آن کمتر از 3 درصد است،‌ ضمن اینکه سبب می‌شود ‌مسکن ارزش سفته‌بازی پیدا نکند، از رشد جهشی هزینه‌های خانوارها نیز جلوگیری می‌کند.
وی ادامه می‌دهد: مسکن‌های اجاره‌ای در کشورهای پیشرفته برای حمایت از دهک‌های محدود و مشخصی به اجاره واگذار می‌شوند اما در ایران به دلیل گستردگی افرادی که در تأمین هزینه‌های مسکن دچار مشکل هستند، در عمل، شناختن افراد واجد شرایط دریافت این خانه‌ها سخت و ناممکن است. این کارشناس اقتصادی درباره ورود شهرداری‌ها به این حوزه نیز بیان می‌کند: شهرداری‌ها در سایر کشورها اختیارات گسترده‌ای در حوزه اجرا‌ و سیاست‌گذاری دارند. به عنوان مثال، دستگاه‌های خدمات‌رسان زیرمجموعه شهرها هستند اما در کشور ما به دلیل نبود چنین مدیریت یکپارچه شهری، در عمل، شهرداری‌ها با موانع زیادی برای اجرای چنین طرح‌هایی مواجه‌اند. وی ادامه می‌دهد: اکنون شهرداری‌ها برای اجرای طرح‌های مشارکتی خود با موانع دستگاه‌های خدمات‌رسان و برخی دیگر از نهادها مواجه هستند. اکنون اگر ‌طرح اجاره‌داری اجرا شود، شهرداری‌ها چگونه می‌توانند نهادهای دیگر را بدون داشتن اختیار با خود همراه کنند؟