اجاره‌بها زیر سقف قانون

به گزارش شهرآرانیوز، برخی عبارات و کلمات هستند که واقعا پیچیده اند. مثل کیک زرد، سانتریفیوژ، برجام، همسان سازی حقوق و ...، اما تکرار این کلمات در فضای رسانه باعث شده که این عبارات در گوش مردم آشنا باشند. «سقف افزایش اجاره بها» جزو همین عبارات است.   

نخستین بار که این عبارت را شنیدم به دوران کرونا بازمی گردد. سال ۱۳۹۹ بود که برای نخستین بار ستاد ملی مبارزه با کرونا سقف افزایش اجاره بها را تصویب کرد. کرونا تمام شد و ستاد ملی مبارزه با کرونا هم به تبع تعطیل شد. اما دولت سر رودربایستی با مردم هم که شده هر سال به طور موقت برای افزایش اجاره بها سقف تعیین کرد و البته هر سال این سقف‌ها شکسته شد.  تعیین سقف، اما قرار است به لطف ابلاغ قانون «سامان دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» از این به بعد به شکل رسمی و طبق قانونی مشخص هر سال تعیین شود. 

طبق این قانون که ۲۵ اردیبهشت ماه امسال توسط رئیس جمهور شهید آیت ا... سید ابراهیم رئیسی ابلاغ شد، دولت مکلف شده است در شهر‌ها و استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آن‌ها بیش از ۳۰ درصد است، سقف مجاز افزایش اجاره بها را تعیین کند. در متن قانون آمده است: «این سقف مجاز برای افزایش اجاره بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود.»  

به عنوان مثال تورم سالانه در خراسان رضوی در اردیبهشت ماه ۳۸.۹ درصد است. سقف افزایش اجاره بها در استان بنا به تصمیم دولت باید رقمی بین ۱۹.۵ درصد تا ۳۸.۹ درصد تعیین شود. فرض کنیم دولت با افزایش اجاره بها به بیشترین حد مجاز، یعنی همین رقم ۳۸.۹ درصد موافقت کند. به نظر شما این سقف در بازار اجاره مسکن مشهد رعایت می‌شود؟ بیایید برای پاسخ به این سؤال کمی از بالا به ماجرا نگاه کنیم.

صعود نرخ اجاره نشینی

قیمت هر کالایی را عرضه و تقاضا، تعیین می‌کند. کلیت ماجرا این است که تعداد مستأجران هر سال افزایش می‌یابد و تعداد خانه‌هایی که در بازار اجاره مسکن عرضه می‌شود متناسب با رشد جمعیت مستأجران نیست. این وسط تورم هم طی پنج سال گذشته بیش از ۴۰ درصد بوده است و این یعنی مستأجر‌ها هر روز بیشتر از دیروز بابت اجاره مسکن هزینه پرداخت می‌کنند و فقیر و فقیرتر می‌شوند.   

اجازه دهید پاراگراف بالا را به صورت دقیق‌تر و با استناد به آمار‌ها بیان کنیم. براساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارند که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷ در صد مستأجر هستند. طبق برآورد‌های انجام شده در سال ۱۴۰۰ میزان اجاره نشینی در خانوار شهری به بیش از ۵۵درصد رسیده است.   

علاوه بر این مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۱ گزارش داد که تأمین هزینه مسکن سهم ۳۸.۱ درصدی از سبد هزینه‌های خانوار شهری در ایران دارد و طی چهار دهه گذشته این رقم به بیشترین میزان خود رسیده است. این آمار از آن زمان تاکنون به روز نشده است، اما می‌توان حدس زد که طی سال ۱۴۰۲ با توجه به رشد بیشتر تورم نسبت به دستمزد‌ها این آمار، یعنی سهم هزینه مسکن در سبد خانوار بیشتر هم شده است. در ادبیات علمی از این نرخ باعنوان «فقر مسکن» یاد می‌شود و نرخ متعارف آن ۳۰ درصد است.

برنامه دولت چیست؟

این واقعیت‌ها باعث شد که دولت و مجلس با همکاری یکدیگر قانون «سامان دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» را تصویب و اکنون آماده اجرا کنند. این قانون به طور کلی به چهار بخش تقسیم می‌شود. بخش نخست همین ماجرای تعیین سقف اجاره بها با توجه به نرخ تورم سالانه در شهر‌ها و استان‌های مختلف است.   

بخش دیگر درباره مالیات خانه‌های خالی است. شهرداری‌ها مأمور شناسایی خانه‌های خالی شده اند و قرار است از این خانه‌ها مالیات دریافت شود و درآمد حاصل از این پایه مالیاتی نیز در اختیار شهرداری‌ها قرار گیرد.   
بخش دیگر قانون درباره نرخ کمیسیون مشاوران املاک و همین طور شرایط درج آگهی در سکو‌های برخط نظیر دیوار و شیپور است. همچنین جریمه‌هایی برای برخورد با متخلفان در این قانون پیش بینی شده است.   

بخش دیگر قانون مربوط به شرایط قرارداد اجاره میان موجر و مستأجر است. همچنین نرخ مالیات اجاره بها در این قانون تعیین شده و تخفیف‌هایی از ۲۵ تا ۱۰۰ درصد برای موجران در قانون پیش بینی شده است. ارزیابی بیشتر کارشناسان از این قانون مثبت است. اما آیا اجرای کامل این قانون می‌تواند شرایط زندگی را برای مستأجران بهبود دهد؟

سقف اجاره بها یا کوبیدن آب در هاون؟

تجربه دولت‌ها در سراسر دنیا نشان داده است که مردم یا اشخاص حقیقی به راحتی می‌توانند راه‌های قانونی برای دور زدن قانون را پیدا کنند. بهترین مثال برای این ادعا همین است که طی چهارسال اخیر قانون سقف افزایش اجاره بها رعایت نشده است و آمار‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران این ادعا را تأیید می‌کند. موجران و صاحبان املاک با توسل به راه‌های متعدد نرخ اجاره بها را حتی بیشتر از نرخ تورم افزایش می‌دهند و مستأجران نیز چاره‌ای ندارند. صاحب خانه اختیار ملکش را دارد. موجر ملک را به بالاترین قیمت ممکن که مشتری داشته باشد به اجاره می‌دهد. 

این وسط تلاش دولت برای متقاعدکردن موجران با استفاده از ابزار تنبیهی مالیاتی یا تشویقی مالیاتی چیزی شبیه کوبیدن آب در هاون است. بیش از ۱۲۰ سال است که دولت‌ها در سراسر دنیا برای کنترل بازار اجاره مسکن به یک راهکار رسیده اند و آن «اجاره داری حرفه ای» است. ایده کلی «اجاره داری حرفه ای» را‌ می‌توان در یک خط به زبان ساده نوشت.   
کنترل و نظارت بر ۱۰۰ شرکت که صاحب یک میلیون خانه اجاره‌ای هستند برای دولت به مراتب ساده‌تر از کنترل و نظارت یک میلیون صاحب خانه است که صاحب یک میلیون خانه اجاره‌ای هستند.

در ادامه حتما بخوانید ضرب‌الاجل ۴۸ ساعته بذرپاش به استانداران برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن (۵ خرداد ۱۴۰۳)

اجاره داری حرفه‌ای در سایر کشور‌ها چگونه است؟

بر اساس گزارش «اجاره داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره بها» که از سوی مرکز پژو هش‌های مجلس شورای اسلامی منتشر شده است، موضوع کنترل اجاره برای اولین بار در دهه اول ۱۹۰۰ میلادی در ایالت متحده آمریکا و برخی کشور‌های دیگر برای کنترل افزایش اجاره بها و تخلیه مستأجر در شرایط اضطراری مسکن ظهور پیدا کرد. به طور هم زمان بیشتر کشور‌های اروپایی نیز در جریان جنگ جهانی اول اولین مقررات خود را برای کنترل اجاره وضع کردند.   

در کشور‌هایی مانند سوئیس و آلمان که جمعیت اجاره نشین به ترتیب ۵۷ و ۴۸ درصد از جمعیت آن‌ها را تشکیل می‌دهد، سکونت در مسکن استیجاری به دلیل قوانین حمایتی قوی از مستأجران مزیت بیشتری از سکونت ملکی دارد و به صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است.   

یکی از اهرم‌های اصلی دولت‌ها عرضه مسکن اجاره‌ای به صورت انبوه از سوی شرکت‌هایی است که اجاره داری حرفه‌ای می‌کنند. این شرکت‌ها مجتمع‌هایی را به همین منظور می‌سازند و بهره برداری از فضا‌های تجاری مجتمع را نیز در اختیار می‌گیرند. به این ترتیب درآمد این شرکت‌ها از دو محل واحد‌های تجاری و واحد‌های مسکونی است. عرضه انبوه مسکن اجاره‌ای از سوی این شرکت‌ها بازار اجاره مسکن را نیز کنترل می‌کند.   

با وجود بیش از یک قرن تجربه جهانی در اجاره داری حرفه ای، این برنامه در اقتصاد نیمه دولتی ایران هنوز به اجرا در نیامده است. این درحالی است که اجاره بهای مسکن در کلان شهر‌های ایران نظیر مشهد طی چهارسال گذشته بسته به نوع منطقه شهری بین ۵۰۰ تا ۱۲۰۰درصد بوده است.

کنترل بازار مسکن شدت می‌گیرد

مدیر کل راه‌وشهرسازی خراسان رضوی گفت: طبق مصوبه قانون جدید کنترل قیمت مسکن که به تازگی به تأیید شورای نگهبان رسیده است، از این پس کنترل بهتر و بیشتری بر بازار مسکن به‌ویژه بازار اجاره رقم خواهد خورد و طبق این قانون دست مسئولان تصمیم‌گیرنده در زمینه کنترل بازار مسکن باز است که در صورت رعایت‌نکردن تعرفه‌ها، این مهم توسط دفاتر املاک و موجران قابل پیگیری بوده و برخورد قضایی به درخواست مستأجران انجام می‌شود.

 به گزارش ایرنا، وحید داعی ادامه داد: کنترل بازار مسکن با وجود مشکلات فراوان این حوزه به سهولت و یک‌شبه انجام‌پذیر نیست ولی با برنامه‌ریزی، تلاش و کار جهادی خدمتگزاران و آشنایی آحاد جامعه با حقوق مسلم خود در زمینه انجام معاملات (خرید، فروش، رهن و اجاره) رسیدن به نتیجه مطلوب امکان‌پذیر است.

 داعی گفت: تشکیل کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات در خراسان رضوی و برگزاری نشست‌های متعدد این کارگروه در سال گذشته منجر به تهیه نسخه اولیه سامانه تعیین اجاره بها شد که این نسخه به طور آفلاین بوده و توسط بیشتر دفاتر املاک نصب و اجرا شده است. این مهم به‌صورت (بنر آبی‌رنگ) در ورودی دفاتر املاک نصب شده و به اطلاع مردم رسیده است.