نگاهی به وضعیت معاملات مسکن در مشهد | بازار مسکن در زمستان گرم می‌شود

مسعود سلطانی | شهرآرانیوز؛ آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، حکایت از رشد تعداد معاملات دارد. این گزارش که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک ومستغلات کشور است، به طور مشخص وضعیت مسکن در پایتخت را مرور می‌کند، با این حال کارشناسان معتقدند وضعیت بازار مسکن در تهران با فاصله زمانی کوتاهی در سایر کلان شهر‌ها به ویژه مشهد نیز تکرار می‌شود. براساس اطلاعات منتشرشده ازسوی بانک مرکزی، در آذر سال جاری، تعداد آپارتمان‌های معامله شده مسکونی به حدود ۹/۸ هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۳/۸ و ۲۸۲/۵ درصد افزایش داشته است.

همچنین متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۳۲/۵ میلیون تومان بوده است که نسبت به ماه قبل، ۱/۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد. این رقم درمقایسه با ماه مشابه سال قبل، معادل ۲۱/۱ درصد افزایش داشته است که نسبت به تورم نقطه به نقطه بخش زمین و مسکن در آذر سال ۹۹ (معادل ۹۸/۹ درصد) به مراتب کمتر بوده و نشان دهنده کند شدن آهنگ افزایش قیمت مسکن در سال جاری است. همچون ماه‌های گذشته، بیشترین تعداد معاملات مسکن مربوط به خانه‌های با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر است. این امر نشان دهنده کاهش قدرت خرید مردم است. همچنین بیشترین خانه‌های معامله شده در آذر حدود یک تا ۱/۵ میلیارد تومان قیمت داشته اند که این رقم در زمره کمترین قیمت‌ها برای مسکن‌های موجود در بازار محسوب می‌شود.

با بررسی بازدهی بازار‌های مالی از ابتدای سال تا پایان آذر، متوجه می‌شویم که بازار مسکن بعد از خودرو با ۱۸ درصد، بیشترین بازدهی را داشته است، این درحالی است که در همین مدت، سکه ۱۷ درصد، دلار ۸/۷ درصد و بورس ۴ درصد بازدهی داشته است. همچنین از آذر سال گذشته تا پایان آذر امسال، بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن، ۲۶/۷ درصد بوده و مسکن در رتبه دوم بازدهی (بعد از خودرو) قرار داشته است. در همین بازه زمانی، بازدهی سکه ۱۰/۷ درصد، دلار ۸/۳ درصد و بورس ۵/۵ درصد بوده است. برپایه آمار‌های فوق، در یک سال اخیر بخش مسکن به دلیل بازدهی بیشتر، ظرفیت گسترده‌ای برای جذب سرمایه گذاری داشته است. هرچند آمار معاملات مسکن در کلان شهر‌های ایران و ازجمله مشهد منتشر نمی‌شود، فعالان بازار معتقدند که شهر‌هایی مانند مشهد، تابع تحولات کلان معاملات مسکن در تهران هستند.

رشد ۳۰ درصدی معاملات

افزایش قیمت‌ها با روندی کند در مشهد آغاز شده است، با این حال خریداران منتظر دریافت سیگنال‌های مثبت از مذاکرات هسته‌ای هستند که درپی آن، ممکن است قیمت‌ها شکسته شود و ازسوی دیگر سازندگان مسکن معتقدند عوامل افزایش قیمت مسکن، بنیادی است و حتی درصورت به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته ای، قیمت‌ها در این بازار تغییری نخواهد کرد.

رئیس اتحادیه صنف مشاورین املاک مشهد در گفتگو با شهرآرا، با بیان اینکه این روز‌ها تعداد افرادی که برای پرس وجوی قیمت‌ها به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند افزایش یافته است، می‌گوید: به طور متوسط، میزان معاملات املاک در مشهد نسبت به سال گذشته ۳۰ درصد افزایش یافته است. علی مرادزاده می‌افزاید: مردم درحال رصد بازار هستند تا از میانگین قیمت‌های مناطق مدنظرشان آگاه شوند. اما همین افزایش مراجعات نشان می‌دهد که بازار، توانایی ورود به رونق را دارد، با این حال باید منتظر تحولات اقتصادی و سیاسی مانند مذاکرات باشیم.

تفاوت بازار مسکن آذر

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با شهرآرا می‌گوید: هجوم تقاضا‌های سرمایه‌ای و رشد حجم عرضه فایل ها، بازار مسکن آذر امسال را نسبت به آبان امسال و آذر ۹۹ متفاوت کرده است. وی ادامه می‌دهد: در مشهد، مرکزی که آمار موثق ارائه بدهد، نداریم، اما براساس اعلام فعالان بازار تا حد زیادی مشابه اتفاقات پایتخت در مشهد نیز رخ داده است؛ یعنی در یک ماه گذشته هم تعداد معاملات و هم سطح قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است. این روند تا پایان سال ادامه خواهد داشت و بازار شب عید امسال، بسیار متفاوت‌تر از سال گذشته خواهد بود.

وی بیان می‌کند: در مناطق ضعیف و متوسط مشهد که فاصله قدرت خرید با سطح قیمت‌ها اندک است مانند مناطق ۳ و ۷ و ۱۰ و ۱۲ و قسمتی از مناطق ۹ و ۱۱ که بیشتر جزو مناطق پررونق معاملاتی مشهد به حساب می‌آیند، افزایش فروشنده هادر عمل، ممکن است به کاهش قیمت اسمی مسکن منجر شود و در مناطق قوی مشهد مانند مناطق یک و ۲ و قسمتی از ۹ و ۱۱ مالکان دربرابر پیشنهاد‌های قیمتی مقاومت خواهند کرد. وی می‌گوید: رونق شدیدی در بازار مسکن ایجاد نمی‌شود؛ زیرا تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج افزایش نیابد و قیمت مسکن با ریزنوسان‌ها ثابت نشود، این مسئله محقق نمی‌شود، با این حال معاملات مسکن تا پایان سال رونق نسبی می‌گیرد.

سیف الدین تاکید می‌کند: در ماه‌های باقی مانده از سال جاری، دو عامل بر وضعیت بازار مسکن کلان شهر‌ها به ویژه مشهد اثرگذار است؛ اولی، سرنوشت مذاکرات وین و دومی، بازدهی نسبی بازار‌های رقیب. درنهایت وضعیت این دو عامل از یکسو بر سطح قیمت‌ها و همچنین نسبت حجم عرضه فایل به بازار فروش و از سوی دیگر بر سطح و جنس تقاضا اثرگذار خواهد بود. برآیند این هاست که تعیین می‌کند مسکن به دوره پیش رونق وارد خواهد شد یا بار دیگر دچار وضعیت رکود تورمی‌ می‌شود.

افزایش فایل‌های فروش

همچنین محمد فتاحی، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با شهرآرا، کاهش سرعت افزایش قیمت اسمی مسکن درمقایسه با تورم و بازدهی بیشتر این بخش نسبت به سایر بازار‌ها را عامل افزایش معاملات مسکن بیان کرده، می‌گوید: در آذر تعداد فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک افزایش یافت. این افزایش در مناطق نوساز مشهد مانند منطقه ۱۲ و همچنین مناطقی مانند سرافرازان بیشتر بوده است.

علاوه بر این به دلیل تحرک برخی انبوه سازان برای ساخت مسکن، بررسی‌ها نشان می‌دهد که تقاضا برای خرید خانه‌های ویلایی به منظور ساخت وساز کمی بیشتر شده است. وی بیان می‌کند: میزان افزایش قیمت مسکن از تابستان تا پایان پاییز، کمتر از نرخ تورم کشور بوده و همین موضوع به افزایش انگیزه خرید انجامیده است. وی ادامه می‌دهد: بازار مسکن در مشهد، بهار و تابستان سردی را گذراند، اما اکنون تحولات بازار نشان می‌دهد که بازار در زمستان، رونق بیشتری می‌گیرد و این رونق در بهمن و اسفند بیشتر می‌شود.