باید‌ها و نباید‌های قانونی مشترکات ساختمان

فرزانه عمادی | شهرآرانیوز؛ بخش‌هایی از یک ساختمان که نام آن‌ها در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان قید نشده باشد و یا اینکه به عنوان ملک اختصاصی تشخیص داده نشده باشد از جمله قسمت‌های مشترک به حساب می‌آید مگر اینکه به خاطر عرف و عادت محل، در تعلق آن به بخش معینی شک و تردید وجود داشته باشد. احمد حسینی، وکیل دادگستری درباره استفاده از مشترکات به سؤالات شهروندان پاسخ می‌دهد.

اگر فردی از برخی قسمت‌های ساختمان استفاده نکند، آیا باز هم ملزم به پرداخت شارژ و هزینه‌های مرتبط است؟

به طور کلی می‌توان این گونه بیان کرد که تمامی افراد و مالکان حتی اگر از برخی قسمت‌های مشاع ساختمان استفاده‌ای نداشته باشند، باید هزینه‌های مربوط به مشاعات را پرداخت کنند. به عنوان مثال ممکن است افراد از پشت بام، راه پله و یا آسانسور استفاده‌ای نداشته باشند، اما بر اساس قانون و آیین نامه‌های موجود ملزم به پرداخت مبالغ مشخصی هستند و نمی‌توان به دلیل استفاده نکردن از این قسمت‌ها از پرداخت هزینه‌ها سر باز زد.

ساکنان طبقه اول و همکف باید هزینه‌های آسانسور را در صورت تعمیر پرداخت کنند؟

چنانچه افراد به سبب سکونت در طبقات ابتدایی نیازی به استفاده از آسانسور ندارند و این ذهنیت برای آن‌ها ایجاد می‌شود که چرا باید هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری آسانسور را بپردازند، باید در پاسخ به این افراد بیان کرد که از نظر قانون و مقررات موجود تمامی افراد ساکن و مالک ساختمان موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به مشاعات و نگهداری از آن‌ها هستند هر چند که از آن‌ها استفاده نکنند. البته در مورد مبلغ پرداختی باید ملاحظاتی صورت گیرد.

در صورت داشتن حیاط در آپارتمان که ساکن طبقه اول به آن دسترسی دارد آیا می‌تواند از حیاط استفاده اختصاصی کند؟

در پاسخ به این سؤال می‌توان گفت، قسمت‌هایی که در محدوده مشاعات ساختمان‌ها طبقه بندی می‌شوند تنها در صورتی برای یک فرد خاص قابل استفاده اند که همه مالکان این اجازه را به او بدهند. به طور کلی می‌توان این حیاط را جزو مشترکات ساختمان به حساب آورد و فردی که در طبقه اول سکونت دارد این اجازه را ندارد که از آن به عنوان انباری یا هر چیز دیگری که صرفا مختص خود اوست استفاده کند. اما این امر تا زمانی صادق است که از سوی سایر مالکان اجازه استفاده اختصاصی به او داده شود که در صورت داشتن اجازه می‌تواند آزادانه و به شکل اختصاصی از این حیاط خلوت استفاده کند.

آیا تغییر در نمای ساختمان جزو مشترکات ساختمان محسوب می‌شود؟

بله، یکی از مواردی که جزو مشترکات اصلی ساختمان به حساب می‌آید، نمای ساختمان است؛ بنابراین برای هر گونه تغییر در ظاهر ساختمان از جمله تغییر در نما، درب‌ها و دیوارها، موافقت همه مالکان الزامی است و هزینه آن، جزو هزینه مشترکات محسوب می‌شود.

در صورتی که کسی آپارتمان را از مالک اصلی اجاره کند پرداخت هزینه مشترکات بر عهده مالک آپارتمان است یا اینکه مستأجر باید این هزینه مشترکات را پرداخت کند؟

به طور کلی در پاسخ به این سؤال می‌توان گفت که هزینه‌های جزئی مشترکات را باید مستأجر بپردازد در حالی که پرداخت هزینه‌های کلی بر عهده شخص مالک است. به این صورت که اگر هزینه مشترکات مربوط به زمان سکونت مستأجر جزئی باشند او موظف به پرداخت این هزینه هاست در حالی که اگر هزینه مشترکات کلی و مربوط به زمان سکونت مستاجر نباشد باید مالک هزینه مربوط را بپردازد.

آیا انتخاب مدیر در آپارتمان اجباری است یا می‌توان توافق نمود که هر واحد وظایف خاص خود را انجام دهد؟

هر ساختمانی که در آن بیش از سه مالک سکونت داشته باشند باید ساکنان برای مجتمع خود مدیر انتخاب کنند تا به کار‌هایی نظیر اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه مشترکات بیمه ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان، ارائه ندادن خدمات به بدهکاران و مراجعه به اداره ثبت را بر عهده بگیرد. در واقع نبود مدیریت در آپارتمان در درازمدت باعث اختلاف بر سر موضوعات مختلف خواهد بود.

در صورت فرسودگی آپارتمان چنانچه قصد بازسازی داشته باشیم و بعضی از مالکان مخالف بازسازی باشند اقدام درست قانونی در این باره چیست؟

در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌کنند برای تجدید بنای مجموعه اقدام کنند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

آیا می‌توان از پارکینگ برای انجام مراسم استفاده کرد؟

ماده ۶۰ آپارتمان نشینی قانون بیان می‌کند که استفاده از فضا‌های مشترک مثل پارکینگ برای برگزاری مجالس، تنها با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان و در صورت آسیب زننده نبودن مجاز است.

انجام مهمانی‌های شبانه در آپارتمان آسایشمان را مختل کرده است، راه قانونی در این باره چیست؟

ماده ۵۹ قانون در این زمینه تصریح کرده است که در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل الزامی است. این مورد شامل صدای موسیقی و مهمان‌ها می‌شود و البته که ساکنان هم باید سکوت را رعایت کنند. در این گونه موارد مدیر ساختمان باید به واحد خاطی تذکر‌های لازم را بدهد و جلو انجام موارد آسیب زننده را بگیرد. بهتر است واحد‌ها با یکدیگر وارد درگیری نشوند و حل اختلاف‌ها را به عهده مدیر ساختمان بگذارند تا از راه حل قانونی استفاده شود.