خرید وکالتی ملک با فوت یکی از دوطرف ابطال می‌شود | توصیه‌هایی برای معاملات ملکی

طنین همتی|شهرآرانیوز، خرید ملک قول‌نامه‌ای و مشاعی با وجود توصیه‌های کارشناسان و افزایش آمار دعاوی و پرونده‌های ارجاع شده به دستگاه‌های قضایی همچنان مرسوم است.

وحیده محمدپناه با اشاره به اینکه عمده پرونده‌های مراجع قضایی و دادگاه‌ها به دعوای ملکی مربوط است، توصیه می‌کند: حتما در املاک ثبت‌شده، قبل از اینکه معامله انجام شود، از اصالت و عدم بازداشت سند مربوط استعلام‌های لازم را بگیرید.
به گفته وی با توجه به امکان جدید سازمان ثبت و اسناد مبنی بر ایجاد سامانه ثبت من، خریدار می‌تواند در حین خرید ملک و قبل از تنظیم مبایعه‌نامه استعلام لازم را درباره اصالت سند بگیرد.

دولت کسی را می‌شناسد که نامش در دفتر املاک ثبت شده باشد

وی تصریح کرد: درباره اسنادی که ثبت نشده باشند و کسی اطلاع نداشته باشد مالک چه کسی است، خود مالکان به اداره ثبت اسناد و ملاک مراجعه کنند و برای سند اقدام کنند. برخی تشریفات قانونی وجود دارد که به سند مالکیت منجر می‌شود.
اگر مالکان به دلایلی نتوانستند از طریق تشریفات قانونی سند مالکیت دریافت کنند و مشکلاتی سد راهشان شد، پیشنهاد می‌کنیم حتما از مزایای قانون تعیین تکلیف زمین‌های بدون سند رسمی استفاده کنند. آنجا قابلیت‌هایی برای افرادی پیش‌بینی شده است که ملکی در تصرف دارند و تاکنون اقدام نکرده‌اند. این افراد از این طریق می‌توانند به سند مالکیت دسترسی پیدا کنند و نام خود را به‌عنوان مالک ثبت کنند. مسلما دولت کسی را می‌شناسد که نامش در دفتر املاک ثبت شده باشد.

توصیه به مالکانی که اسناد دفترچه‌ای دارند

این کارشناس ثبت در ادامه تصریح کرد: به مالکانی که اسناد دفترچه‌ای دارند، توصیه می‌شود این اسناد را که از قبل صادر شده‌اند، با مراجعه به اداره ثبت اسناد، حدود ثبتی و مالکیتی آن را مشخص کنند و ملکشان را در نقشه کاداکس شهری جانمایی کنند.
به گفته محمدپناه، خیلی از دعاوی هستند که مالکان سند دارند، ولی مقداری به حریم همدیگر تجاوز کرده‌اند. مسلما وقتی سند در نقشه کاداکس شهری ثبت شود، مالک اطمینان بیشتری خواهد داشت.
شهروندان هنگام نقل‌وانتقال املاکشان حتما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و اقدام به تنظیم سند رسمی کنند. از اکتفاکردن به قول‌نامه عادی جدا خودداری کنید، چراکه بخش زیاد و بیش از 90درصد مشکلات به قول‌نامه‌های عادی برمی‌گردد که عموما غیرکارشناسی تنظیم می‌شوند.

خرید وکالتی به روش‌های مختلف ممکن است باطل شود

دبیر کمیته آموزش مرکز کارشناسان رسمی دادگستری خراسان رضوی به این موضوع اشاره کرد، زمانی که مبایعه‌نامه شخصی نوشته می‌شود، جایی رسمی ثبت می‌شود (فقط قراردادی بین خریدار، فروشنده و بنگاه املاک بسته می‌شود)؛ اما وقتی به دفترخانه مراجعه می‌شود، ثبت اسناد املاک خریدار به رسمیت شناخته می‌شود.
وی تصریح کرد: مواردی داریم که ملک با قول‌نامه خریده و سند وکالت تنظیم می‌شود. در اینجا خرید ملک وکالتی و قول‌نامه‌ای نیازمند هشدار به خریدار آن است که خرید وکالتی به روش‌های مختلف ممکن است باطل شود. از جمله شایع‌ترین مسیرهای ابطال وکالت، فوت هر یک از دوطرف وکالت است. چنانچه وکالت فروش بلاعزل در دفترخانه تنظیم شود، ولی هریک از دوطرف فوت کنند، آن وکالت‌نامه باطل می‌شود و خریدار که برای دریافت سند مراجعه کند، با وکالت باطله مواجه می‌شود که مراحلی طولانی برای اثبات حق به‌دنبال دارد.

خطر توقیف ملک در نتیجه دیون فروشنده

این کارشناس رسمی دادگستری در ادامه گفت: خطر دیگری که املاک وکالتی را تهدید می‌کند، خطر توقیف ملک در نتیجه دیون فروشنده است. ملکی که وکالت برای آن تنظیم می‌شود، بازهم سند مالکیت به‌نام فروشنده باقی می‌ماند و چنانچه فروشنده چک برگشتی و بدهی داشته باشد، از طرف اشخاص طلبکار قابل توقیف است و رسیدگی آن در سامانه قابل رصد نیست. از طرفی، رسیدگی آن از طرف دادگاه مشکلات زیادی را به‌دنبال دارد.

هشدار به خریدارانی که املاک مشاع می‌خرند

به گفته محمدپناه، در املاک مشاع، ثبت تصرف فروشنده و ایادی ماقبل آن درباره واگذاری بسیار اهمیت دارد. به هیچ وجه نباید این‌گونه ملک‌ها را خرید. از لحاظ ثبتی ملک مشاع برابر قواعد ثبتی هیچ محل مشخصی ندارد. معمولا اشخاص با هم ملکی را می‌خرند و فروشنده اظهار می‌کند که جای مالک شما اینجاست، درحالی‌که به‌دلیل مشاع‌بودن تفکیک مکان مشخص نیست و خریدار به مشکل خواهد خورد.
ما دو نوع املاک مشاعی ملکی و املاک مشاعی موقوفه داریم. بیشتر دعاوی در املاک موقوفه خاص هستند که باید هشدار داد اعتبارنامه‌هایی که صادر می‌شود، برای ملک در محدوده ملک خریدار مشخص نشده است و یک سهم مشاع است. بنابراین قبل خرید باید حتما تحقیق کنید و از تصرف فروشنده قبلی و ایادی قبلش اطمینان کسب کنید.

به گفته این کارشناس، برای انجام معاملات توصیه می‌کنیم حتما از مزایای سند رسمی استفاده شود. از تنظیم قول‌نامه‌های عادی که عموما غیرکارشناسی نوشته می‌شود و فاقد ابعاد و مساحت و حدود ملک است و حدود آن توصیفی گفته می‌شود، خودداری کنید.
اگر مبایعه‌نامه امضا می‌شود، توصیه می‌کنیم برای کاهش احتمالی دعاوی که ممکن است در آینده با آن مواجه شوند، قبل از تنظیم مبایعه‌نامه نظر یک کارشناس ثبتی را با توجه به تجربیاتی که در حوزه تخصصی‌اش دارد، جویا شوند و با بررسی مدارک، آن‌ها را با محلی که فروشنده مدعی به فروش است، مطابقت بدهند.اگر این موارد رعایت شود، مسلما از رجوع به دستگاه‌های قضایی کاسته می‌شود.
وی گفت: اینکه توصیه کنیم مردم از نوشتن مبایعه‌نامه خودداری کنند، عملا عرف نیست. معامله‌گران ما اولین کاری که می‌کنند، تنظیم مبایعه‌نامه است. ما به قوانین بالادستی نیاز داریم که گفته شود نوشتن معامله عادی سندیت ندارد و اگر مشکلی پیش بیاید، در مراجع قضایی قابل پیگیری نیست. اگر این اتفاق بیفتد و مبایعه‌نامه به هیچ وجه پذیرفته نباشد، بسیاری از پرونده‌هایی که به مراجع قضایی ارجاع می‌شود، کاهش می‌یابد.
وی افزود: اما حال که نوشتن مبایعه‌نامه مرسوم است، چه خوب است مبایعه‌نامه را کارشناسی‌شده بنویسیم و با علم و اطلاعات کامل از آنچه که داریم، خرید کنیم. اگر این موضوع فرهنگ‌سازی شود، خیلی از مشکلات حل می‌شود.
بسیاری از دعاوی در دادگاه به‌دلیل ضعف اطلاعات قانونی دوطرف معامله به‌خصوص خریداران است که در نهایت بار مالی بیشتری هم به آن‌ها تحمیل می‌کند.