آیا مسکن در مشهد ارزان شده است؟

جزایری | شهرآرانیوز بانک مرکزی به تازگی در رابطه با تغییرات قیمت مسکن در تهران اعلام کرده که در آبان امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل ۱۴.۷ درصد افزایش و ۵۵.۱ درصد کاهش داشته است. همچنین در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۷۵.۷ میلیون تومان بود که حاکی از کاهش ۰.۴ درصدی نسبت به ماه قبل و افزایش ۶۲.۲ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل است.

هرچند آماری از سوی بانک مرکزی برای وضعیت میزان معاملات مسکن در سایر کلان شهر‌های کشور ارائه نمی‌شود، با این حال فعالان بازار معتقدند که رفتار بازار مسکن در شهر‌های بزرگ از وضعیت تهران تبعیت می‌کند، ازاین رو می‌توان میزان افزایش یا کاهش میزان معاملات در کلان شهر‌ها را باتوجه به وضعیت پایتخت تحلیل کرد. همین مسئله درباره مشهد هم مصداق دارد.

اکنون فعالان بازار مسکن معتقدند که هر چند رکود در بازار حاکم است و قیمت‌ها نسبت به سال گذشته در مشهد افزایش دست کم ۶۰ درصدی داشته بااین حال اکنون مالکانی که قصد فروش دارند، در حال تعدیل قیمت‌های اعلامی خود هستند تا بتوانند ملک خود را بفروشند، هر چند میزان تعدیل قیمتی آن‌ها اندک و مطابق باقدرت خرید متقاضیان نیست.

افزایش ۶۰ درصدی قیمت در یک سال

یک کارشناس بازار مسکن در گفتگو با شهرآرا درباره وضعیت این بازار می‌گوید: براساس آخرین آمار‌های رسمی که مربوط به گزارش بانک مرکزی در آبان امسال از وضعیت بازار مسکن است، متوسط قیمت مسکن کاهش جزئی ۰.۴ درصدی نسبت به مهرماه داشته است باوجوداینکه طبق همین آمار قیمت مسکن نسبت به سال گذشته ۶۰ درصد افزایش یافته است.

وی می‌افزاید: درحالی حجم معاملات نسبت به مهرماه ۱۵ درصد افزایش یافته که حجم معاملات نسبت به آبان ماه سال گذشته ۵۰ درصد کاهش داشته است. این آمار‌ها درباره مشهد هم مصداق دارد و‌ می‌توان مدعی شد که حجم معاملات مسکن نسبت به سال گذشته در این شهر نصف شده است.

وی با بیان اینکه افزایش ۱۵ درصدی میزان معاملات نمی‌تواند نشان دهنده ورود بازار به فاز رونق باشد، بیان‌ می‌کند: نشانه‌ای قوی از قرارگرفتن بازار مسکن در فاز رونق وجود ندارد، زیرا افزایش اندک معاملات بعد از یک رکود شدید نشانه بهبود وضعیت بازار نیست. اکنون میزان معاملات مسکن در مشهد ۵۰ درصد زمان متعارف بازار است. وی ادامه‌ می‌دهد: بااین حال افزایش حجم معاملات در همین سطح حداقلی، نشان دهنده بازگشت گروه اندکی از متقاضیان به بازارمسکن است که تحت تأثیر فضای ثبات قیمتی از این مسئله برای خرید مسکن استفاده‌ می‌کنند.

رفتار فروشندگان

سیف الدین درباره رفتار عرضه کنندگان در بازار مسکن مشهد‌ می‌گوید:در پنج ماه گذشته با وجود ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن فروشنده‌ها به ندرت به خریدار روی خوش نشان می‌دادند و در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کردند، اما در آبان ماه شرایط کاهش اندک قیمت برای فروشنده‌ها هم قابل پذیرش شد و تعداد فروشنده‌های واقعی و پای کار در بازار افزایش یافت.

این موضوع نشان دهنده این است که اگر اوضاع به همین منوال پیش برود باید در ادامه شاهد پیشنهاد قیمت‌های مناسب‌تر از سوی مالکان و فروشندگان باشیم. محتمل است در ماه‌های آینده سال سازنده‌هایی که دست کم طی یک سال و نیم اخیر به دلیل رشد تورم و هزینه‌های ساخت تمایل چندانی به فروش واحد‌های آماده نداشتند، به شکل محدود وارد بازار شده و برای فروش برخی واحد‌های خود اقدام کنند.

این کارشناس بازار مسکن بیان‌ می‌کند: از طرفی افزایش عرضه و کاهش انتظارات قیمتی برای آپارتمان‌های بزرگ متراژ در مشهد هم نیز محتمل است، چون مالکان برخی از این واحد‌ها ماه‌ها در صف انتظار اجاره بوده اند، در نهایت با مشاهده بی رغبتی در بازار اجاره نسبت به املاکشان و نبود استطاعت مستأجران تصمیم به فروش واحد‌های خود با قیمت‌های مناسب تری‌ می‌گیرند. بااین حال بخشی از فروشنده‌ها روی قیمت‌های پیشنهادی شان اصرار دارند و پاسخی را که خریداران انتظار دارند، به آنان نمی‌دهند.

رفتار خریداران

سیف الدین درباره رفتار خریداران در بازار هم‌ می‌گوید: درحال حاضر سه گروه خریدار در بازار معاملات مسکن حضور دارند. اولین گروه که بیشترین وزن تقاضا مربوط به آنان است، متقاضیان تبدیل به احسن مسکن هستند که‌ می‌خواهند خانه خود را ارتقا دهند و به دلیل شرایط بازار ترجیحشان به معاوضه واحد خود با آپارتمان مورد نظر است.

گروه دوم خانه اولی‌هایی هستند که در چند سال اخیر در محله‌های بالاتر اجاره نشین بوده اند، اما هم اکنون به دلیل رشد شدید اجاره بها، اجاره نشینی را به صرفه ندانسته یا از توانشان خارج شده است ازاین رو به قصد خرید آپارتمانی باهدف حفظ سرمایه و تبدیل به واحد دلخواه در آینده به بازار مسکن مناطق ارزان‌تر وارد شده و متقاضی خرید هستند. این مسئله سبب شده تا بازار مسکن در مشهد در مناطقی که واحد‌های مسکونی ارزان تری دارند، رونق بیشتری داشته باشد.

وضعیت آینده بازار

وی ادامه‌ می‌دهد: گروه سوم نیز سرمایه گذاران بلندمدت هستند که درنهایت با بودجه حدود ۲ تا ۶ میلیارد تومان در جست وجوی خرید آپارتمان و عرضه آن به بازار اجاره هستند، البته رفتار معامله گران بازار مسکن بستگی زیادی به وضعیت متغیر‌های بیرون از این بازار دارد. به عنوان مثال یک نوسان جزئی در بازار ارز می‌تواند خریداران را به تکاپوی بیشتر وادارد، اما در حال حاضر هیچ فرضیه‌ای که از احتمال نوسان ارزی پشتیبانی کند، وجود ندارد؛ بنابراین احتمالا حال و هوای بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز شباهت زیادی به آبان ماه خواهد داشت.

در ادامه حتما بخوانید تغییرات قیمت مسکن در آبان ۱۴۰۲

بازار مسکن، تخلیه حباب یا گرانی؟

محمد فتاحی، کارشناس بازار مسکن، هم درباره وضعیت آینده بازار مسکن‌ می‌گوید: بررسی‌ها نشان‌ می‌دهد که قیمت مسکن نسبت به سقف قیمت دلاری که در گذشته تجربه کرده دست کم ۳۰ تا ۳۵ درصد بالاتر است و این نشان‌ می‌دهد که در ماه‌های آینده امکان رشد قیمت مسکن وجود ندارد و احتمال تخلیه حباب بیشتر از گرانی مسکن است. البته تخلیه این حباب به صورت جهشی نخواهد بود، بلکه از طریق عقب ماندگی نرخ رشد مسکن نسبت به تورم اتفاق‌ می‌افتد، به عبارتی قیمت مسکن رشدش کمتر از تورم خواهد بود که این به منزله کاهش قیمت واقعی است.

وی درباره آینده بازار مسکن هم‌ می‌گوید: با توجه به سیاست‌های انقباضی دولت و هدف گذاری کنترل تورم در سال آینده، پیش بینی‌ می‌شود که قیمت مسکن تا یک سال آینده دچار نوسان افزایشی نشود. همین مسئله سبب‌ می‌شود تا بازار مسکن مشهد بیشتر به سمت معاملات تبدیل خانه به متراژ بزرگ‌تر یا منطقه شهری بهتر حرکت کند. البته در مناطق نوساز مشهد هم عرضه بیشتر از تقاضا خواهد بود. همچنین انتظار‌ می‌رود سرمایه‌هایی که به قصد سفته بازی به بازار مسکن مشهد وارد شده اند، تا حدودی از بازار خارج شوند.