نبود نگاه فنی و تخصصی ریشه ناکامی طرح‌های حمایتی حوزه مسکن | سراب خانه دار شدن با طرح های حمایتی مسکن

به گزارش شهرآرانیوز؛ «بیش از نیمی از جمعیت کشورمان، مستأجر هستند.» این آمار را سال ۱۴۰۲ مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، اعلام کرد. این میزان اجاره نشینی، نه تنها افزایش قیمت مسکن را برایمان روشن می‌کند، بلکه نشان از ناکارآمدی طرح‌های حمایتی در حوزه مسکن نیز دارد.

مسکن مهر، نهضت ملی مسکن، اهدای زمین رایگان در حوزه فرزندآوری و... طرح‌های مختلفی هستند که فقط نامشان متفاوت است و البته به ظاهر هدف مشترکی را دنبال می‌کنند که آن هم صاحب خانه شدن شهروندان است، اما چیزی که در عمل مشاهده می‌کنیم، افزایش بیش از پیش مستأجران است که حتی در سال‌های اخیر، افزایش بیش از اندازه نرخ اجاره بها نیز درحال راندن بخشی از اجاره نشین‌ها به مناطق حاشیه شهر است، بنابراین اجرای این طرح‌ها به اصطلاح به جای درست کردن ابرو، چشم را هم کور می‌کند.

خوش نشینی مشترک بین نسل‌ها

گزارش ما اقتصادی نیست، بلکه صحبت از یک درد اجتماعی است که از نسلی به نسل دیگر درحال انتقال است. افزایش قیمت‌ها و از آن طرف خالی بودن کفه ترازوی حمایتی دولت در حوزه مسکن، خیلی از زوج‌های جوان را از خانه دار شدن ناامید کرده است و ازطرف دیگر حتی خیلی از پدر و مادرانی که نسل قدیم محسوب می‌شوند، نیز هنوز خوش نشین هستند؛ با وجود اینکه آن‌ها مشمول برخی طرح‌های حمایتی مسکن شده‌اند، بازهم صاحب خانه نشده‌اند.

برخی از آن‌ها هزینه ساخت و برخی دیگر، توانایی تأمین بودجه تجهیز واحد را نداشتند یا زمینی که دراختیارشان قرار گرفته بود، در حاشیه یا اطراف شهری بود که در آن زندگی می‌کردند و عملا جابه جایی برایشان ممکن نبود. نتیجه آن هم نیمه کاره ماندن واحد‌ها یا فروش آن‌ها بود.

فروش ۶۰ درصدی، خرید ۴۰ درصدی

اواخر بهمن سال گذشته، در شهرآرا گزارشی با تیتر «۱۴ هزار متقاضی مشهدی، معطل تأمین زمین» درباره یکی از طرح‌هایی که هدفش، حمایت از خانواده‌های پرجمعیت بود، منتشر کردیم که در آن، مسئول مصوبات جوانی جمعیت اداره کل راه وشهرسازی استان اعلام کرد: «حدود ۶۰ درصد خانواده‌هایی که در طرح واگذاری زمین رایگان شرکت کرده‌اند، پس از دریافت، آن را فروخته‌اند.» یعنی احتمالا فقط ۴۰ درصد از این خانواده‌ها اقدام به ساخت زمین می‌کنند که بازهم نتیجه آن، چندان مشخص نیست.

اما این آماروارقام، خیلی دور از انتظار هم نیست؛ زیرا هزینه تأمین مصالح به صورت فزاینده افزایش می‌یابد و ازطرفی هزینه ساخت بنا اگر بیشتر از هزینه خرید زمین نباشد، کمتر از آن نیست، ضمن اینکه مشکل فقط در این زمینه نیست و نیمی از متقاضیان تأییدشده در طرح واگذاری زمین در خراسان رضوی که مربوط به مشهد هستند، نیز به دلیل کمبود زمین، هنوز تعیین تکلیف نشده‌اند.

طرح‌ها بدون بررسی کارشناسانه، بی نتیجه می‌مانند

یک کارشناس حوزه مسکن، قدرت صنعت ساختمان را به حدی می‌داند که در همه کشورها، زمانی که اقتصادشان دچار مشکل می‌شود، از محل این صنعت به بهبود اشتغال کمک می‌کنند و ادامه می‌دهد: بنابراین صنعت ساختمان طوری نیست که بتوان با طرح‌هایی که روی آن کار کارشناسانه نشده است، وارد شد و انتظار نتیجه نیز داشت.

صادق عابدزاده سعیدی معتقد است: درباره طرح‌هایی که تاکنون در حوزه مسکن اجرا شده است، کسانی تصمیم می‌گیرند که اصلا تخصصشان این نیست. او‌ می‌گوید: صرفا به واسطه اینکه بگویند کاری در این زمینه انجام شده است، طرحی را بدون کارشناسی اجرا می‌کنند که دردسر‌های آن به مراتب بیشتر است؛ به طور نمونه در حوزه واگذاری زمین رایگان، وقتی شخصی پول ندارد زمین بخرد، قطعا امکان ساخت آن را هم ندارد و حتی اگر بخواهد بسازد، نیز نمی‌تواند کار اصولی انجام دهد، بنابراین حلبی آباد به وجود می‌آید.

او نتیجه ورود بخش خصوصی به چنین طرح‌هایی را بهتر می‌داند؛ زیرا رقابت درستی دارند و اضافه می‌کند:، اما زمانی که بخش دولتی وارد می‌شود، قوانین دستوری ایجاد می‌کند که درنهایت، این قوانین در هیچ جای دنیا نتایج مثبتی ندارند و بازار مسکن نیز تابعی از اقتصاد است، بنابراین باید در بازار مسکن منافع به شکلی تعریف شود که انبوه سازان و کسانی که تخصصشان این است، به این بازار وارد شوند.

قوانین دستوری، کمکی نکرده است

کارشناس حوزه مسکن بیان می‌کند: اگر در سال‌های گذشته به قوانین دستوری که در مورد اجاره بها ابلاغ شده است نگاهی بیندازیم، متوجه می‌شویم که این قوانین نه تنها کمکی به مستأجران نکرده، بلکه اتفاقا به شدت، قیمت‌ها را افزایش داده است؛ طبق قانون، مبلغ اجاره نباید بیش از ۲۰ تا ۲۵ درصد اضافه شود، درحالی که تورم در حوزه مسکن عمدتا ۴۰ و ۵۰ درصد بود. طبیعی است که در چنین وضعیتی، این اقدام نه تنها ملک را وارد بازار نمی‌کند، بلکه بخشی از املاک را هم از آن خارج می‌کند.

اما راهکار واقعی حل معضل خانه دار شدن را عابدزاده در واگذاری زمین درقالب وام به انبوه ساز‌ می‌داند، او‌ می‌افزاید: در این صورت، انبوه ساز‌ می‌تواند واحد‌ها را بسازد و بعد براساس شرایط اقساطی، آن را به کسانی که به آن نیاز دارند، تحویل بدهد. مشکل دیگر اینجاست که در همه دنیا، وام مسکن بین ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت ملک است، اما اگر این رقم را در ایران محاسبه کنیم، متوجه می‌شویم که وام بین ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد.

او در پاسخ به این پرسش که مسکن مهر نیز پروژه‌ای است که اقساط بلندمدت دارد، اما چرا بازهم چندان موفق نبوده است، اظهار می‌کند: مسکن مهر درقالب تعاونی‌ها شروع به کار کرد، اما قدرت خرید متفاوت افراد را درنظر نگرفت و درنتیجه، افراد ناهمگن درکنار هم قرار گرفتند که عده‌ای از آن‌ها هزینه را پرداخت می‌کردند و برخی دیگر، توان آن را نداشتند و به همین دلیل، تعاونی‌ها شکست خوردند.

کارشناس حوزه مسکن اضافه می‌کند: همچنین این پروژه در مقطعی، سبب چاپ پول زیادی شد که خود این موضوع تورم ایجاد کرد و ازطرفی هزینه ساخت نیز افزایش یافت، درحالی که افرادی که عضوگیری شده بودند، حتی امکان پرداخت جزئی را هم نداشتند و پروژه‌ها نیمه کاره ماند و واحد‌هایی هم که ساخته شدند، به قدری ضعیف بودند که با یک باد، اسکلت آن‌ها افتاد و این ها، نتیجه همان تصمیم‌های عجولانه است.

وقفه به معنای زیان در سرمایه گذاری است

او با اشاره به اینکه در حوزه سرمایه گذاری به هر میزانی که وقفه بیفتد، زیان ده است؛ به خصوص در کشور ما که تورم سنگین است، می‌گوید: زمان، عامل اصلی انجام نشدن کارهاست. وی بیان می‌کند: درواقع باید وام‌های بلندمدتی به سازنده داده شود که او بتواند در بازه زمانی کوتاه تری، کار را جمع کند تا به تورم برنخورد. بعد امکانش باشد که در اقساط بلندمدت، گردش مالی ایجاد کند.

عابدزاده درباره تجربیات سایر کشور‌ها و در مقیاس جهانی، بیان می‌کند: در آمریکا، شهر‌هایی دارند که بر اثر طوفان یا بلایای طبیعی، خسارات زیادی می‌بینند که همین امر موجب می‌شود کسانی که مصالح را تأمین می‌کنند، بیشتر به این شهر‌ها تردد کنند، اما زمانی که در این حوزه قوانین دستوری ایجاد شد، موجب شد انتقال مصالح به آن شهر‌ها برایشان توجیهی نداشته باشد و ساخت مسکن به تأخیر بیفتد، بنابراین در آمریکا متوجه شدند قوانین دستوری، سبب عقب افتادن کار است و آن را حذف کردند.

خودنمایی رکود بازار مسکن، طی امسال و سال آینده

او اظهار می‌کند: دو سال پیش، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی اعلام کرد که کمبود مسکن در کشورمان حدود ۷ میلیون واحد است؛ البته باید به این تعداد، آمار مسکن‌های فرسوده‌ای که عمر بنای بیشتر از ۳۰ سال دارند، را هم اضافه کنیم، بنابراین شاید سالی ۴۰۰ هزار مسکن نیز در بافت فرسوده قرار بگیرد.

در دو سال اخیر، هم به دلیل تورم و هم به دلیل فعالیت بازار‌های جانبی مانند طلا و...، صنعت ساختمان بیشتر به سمت رکود رفت که این امر سبب می‌شود نیاز‌های بازار روی هم انباشته و ازسوی دیگر، عرضه کمتر شود که اثرات آن را طی امسال و سال آینده خیلی بیشتر مشاهده می‌کنیم.

کارشناس حوزه مسکن کشور بیان می‎ کند: در چند ماه گذشته به دلیل شرایط سیاسی نامناسبی که داشتیم، قیمت مسکن بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش داشته است که این موضوع سبب زیاد شدن اجاره‌ها نیز می‌شود؛ زیرا اجاره، تابعی از قیمت ملک است، ضمن اینکه قدرت خرید مردم در حال کاهش است و آن‌ها به ناچار به سمت حاشیه شهر می‌روند. عابدزاده تأکید می‌کند: باید برای طرح‌های حوزه مسکن از افراد متخصص کمک گرفت و از انبوه سازانی که در بخش خصوصی طرح‌های خوبی دارند، نیز استفاده کرد تا تقریبا به تعادل این بازار کمک شود.

در ادامه حتما بخوانید دلیل رشد قیمت مسکن بعد از جنگ رمضان چه بود؟

بی رغبتی مردم به مشارکت در طرح‌های مسکن دولت

پژوهش‌های انجام شده در زمینه میزان تمایل افراد به شرکت در طرح‌های حمایتی مسکنی که دولت اعلام می‌کند، نشان می‌دهد که مردم رغبتی به مشارکت در این طرح‌ها ندارند که عوامل مختلفی مانند گرانی، تأخیر در تحویل، محل نامناسب پروژه، بی اعتمادی به سیاست‌های دولت، ساخت بی کیفیت و... سبب این بی رغبتی بوده است.

افزایش سکونتگاه‌های غیررسمی در سایه طرح‌های ناموفق مسکن

نبود سیاست‌ها و طرح‌های حمایتی درست در این زمینه حتی منجر به این می‌شود که برخی خانواده‌ها به خاطر فشار اقتصادی و فرار از پرداخت اجاره بها که توانش را ندارند، ناچار رو به ساخت سکونتگاه‌های غیررسمی بیاورند که ظاهر و باطن درستی ندارد و بر پایه آمار مدیرکل راه وشهرسازی خراسان رضوی، «از ۱۷ هزار محله بازآفرینی شهری که در کل استان وجود دارد، ۵ هزارو ۳۰۰ هکتار آن سکونتگاه غیررسمی است.» بنابراین دوباره باید سیاستی وضع شود و هزینه‌ای برای سامان دهی این سکونتگاه‌ها به دولت تحمیل شود.