بررسی دلایل افزایش جهشی قیمت فروش و رهن خانه و عدم تناسب آن با قدرت خرید مردم

محسن موسوی زاده | شهرآرانیوز؛ هر چند این روز‌ها افزایش جهشی قیمت مسکن و تناسب نداشتن این رشد با میزان قدرت خرید مردم به مهم‌ترین چالش اقتصادی خانوار‌ها تبدیل شده، اما نکته اینجاست که این اولین باری نیست که در ایران قیمت مسکن دچار شوک تورمی می‌شود. در دهه ۱۳۵۰ و بعد از افزایش درآمد‌های نفتی، قیمت مسکن به شدت افزایش می‌یابد. مسئله‌ای که سبب می‌شود تا قیمت مسکن در تهران بسیار افزایش یافته و شاهد گسترش حلبی‌آباد‌ها در این شهر باشیم.
از دهه ۱۳۷۰ تاکنون چندین بار شوک قیمتی به بازار مسکن وارد شده که در این باره می‌توان به شوک‌های ۱۳۷۵، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۰ و ۱۳۹۷ و ۱۳۹۹ اشاره کرد. این آمار‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر فاصله شوک‌های قیمتی نزدیک‌تر شده است.

هر چند تاکنون راهکار‌های مختلفی برای کنترل بازار مسکن مانند دریافت مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر سوداگری، تولید انبوه مسکن در قالب طرح‌های مختلف پیشنهاد شده، اما در عمل این طرح‌ها کمکی به کنترل قیمت مسکن و خانه‌دار شدن ایرانی‌ها نمی‌کند، اما چه مسئله‌ای سبب شده تا قیمت مسکن چنین شتابان به رشد خود ادامه دهد و چرا طرح‌های کنترل قیمت مسکن بی‌تأثیر هستند؟

اولین نکته‌ای که باید به آن دقت کرد، نشانی‌های اشتباهی است که در تمام این چند دهه اخیر برای کنترل بازار مسکن داده شده است و همچنان برخی مدعیان نظریه‌پردازی در فضای مجازی و رسانه‌ها در حال تبلیغ آن هستند. این نظریه‌ها چیزی نیست جز دامن زدن به این تصور که مردم دو دسته هستند، اقلیتی ثروتمند و صاحب چندین خانه و ملک و اکثریتی فقیر و فاقد خانه و بهترین راهکار گرفتن حق کم‌برخوردار‌ها از برخوردارهاست، اما به راستی اگر چنین اقدامی شود بازار مسکن به آرامش رسیده و بیشتر مردم ایران خانه‌دار می‌شوند؟ پاسخ خیر است، زیرا این گونه راهکار‌ها به جای تمرکز بر رفع علت، بر معلول‌ها دست گذاشته و سعی دارند آن‌ها را برطرف کنند.

هر چند عواملی مانند دلالی و احتکار خانه‌های خالی در رشد قیمت‌ها تأثیرگذار است، اما ریشه تمام این نوسان‌ها را باید در درآمد‌های نفتی و بازیگری نهاد‌های مالی یافت. بررسی تحولات قیمت مسکن در ۵ دهه گذشته نشان می‌دهد که همواره بعد از رشد درآمد‌های نفتی در ایران، قیمت مسکن رشد زیادی داشته است. علت این مسئله نیز تزریق درآمد‌های نفتی به اقتصاد کشور از سوی مؤسسه‌ها و نهاد‌های مالی است. دلار‌های حاصل از فروش نفت به وسیله این نهاد‌ها به مجتمع‌های مسکونی و تجاری و خرید زمین تبدیل می‌شود و همین مسئله به رشد قیمت‌ها دامن می‌زند. در دهه ۱۳۹۰، بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی سهم درخورتوجهی در ایجاد برج‌های تجاری در کلان‌شهر‌های ایران داشته‌اند.

تزریق نقدینگی به بخش مسکن از سوی نهاد‌های مالی به رشد بی‌رویه قیمت مسکن دامن زده است.
با این حال این سؤال به وجود می‌آید که چرا بعد از شروع تحریم‌های اقتصادی باز هم مسکن به رشد جهشی خود ادامه داد؟ در سال‌های اخیر که درآمد‌های نفتی کم شده، دولت برای تأمین هزینه‌های کشور روند رشد نقدینگی را تشدید کرده است. به عنوان نمونه در اواخر دهه ۵۰ خوردشدی، نقدینگی در اقتصاد به طور متوسط سالانه حدود ۲۵ درصد افزایش یافته و در سال ۱۳۹۹، رشد نقدینگی سقف تاریخی ۴۰ درصد خود را شکست.

افزایش نقدینگی در ۳ سال اخیر و به‌ویژه تأثیر بانک‌ها و نهاد‌های مالی بر این مسئله سبب شده تا قیمت مسکن در زمان تحریم‌ها هم افزایش بیابد. براین اساس به نظر می‌رسد بهترین راهکار برای حل مشکل قیمت مسکن، اصلاح نظام بانکی و همچنین چگونگی خرج‌کرد درآمد‌های نفتی است. تا زمانی که بازار مسکن در اسارت معادلات نفتی و بانکی قرار دارد، امیدی به بهبود و کاهش قیمت‌ها در این بازار نباید داشت.