مشاعات؛ بهره‌مندی از بخش‌های اشتراکی ساختمان

 برای مثال حق استفاده از آسانسور، حیاط، لابی، راهرو، راه‌پله، بام، درب ورودی اصلی، درب پارکینگ و مواردی از این دست، قسمت‌های مشترک هر مجتمعی هستند که دارای واحد‌های متعدد است و همه افراد آن مجتمع حق استفاده «متعارف» از آن را دارند.

در واقع هر قسمت که در سند اختصاصی واحدی پیش‌بینی نشده است یا مطابق عرف متعلق به آن نباشد، قسمت مشاع آپارتمان محسوب می‌شود و متعلق به همه ساکنان آن مجموعه است. پس اگر یکی از واحد‌ها در راهرو، راه‌پله یا حیاطی که متعلق به همه مالکان آن آپارتمان است مانعی ایجاد کند یا اشیای اضافی‌ای قرار دهد، حقوق مشاع دیگر واحد‌ها را زیر پا گذاشته است. حتی به نظر می‌رسد در قسمت راهرو‌هایی که منتهی به درب ورودی هر واحد می‌شود، هیچ‌کس حق گذاشتن کفش یا جاکفشی ندارد، مگر اینکه مطابق دستورالعمل هیئت مدیره ساختمان مجاز باشد. در غیر این صورت، مکلف به کسب اجازه و رضایت دیگر واحدهاست. نما و زیبایی ساختمان‌ها یکی دیگر از مؤلفه‌هایی است که باید رعایت شود. معمولا آپارتمان‌ها دارای نمای بیرونی مشابه هستند که با نمای داخلی هر یک از واحد‌ها بنا به سلیقه هر یک از مالکان، متفاوت است و اعضای ساختمان حق تغییر شکل یا ایجاد تفاوت در نمای بیرونی مذکور را ندارند. مثلا مالکی نمی‌تواند قسمت بیرونی ساختمان آجرنمایی را که در آن سکونت دارد و متعلق به اوست، سنگ نما کند یا اگر درب‌های ورودی هر یک از واحد‌ها دارای شکلی یکسان است، مالک واحدی مجزا نمی‌تواند آن را تعویض کند و دری با شمایل متفاوت بگذارد مگر با جلب موافقت سایر واحدها.

پارکینگ آپارتمان‌ها نیز با توجه به سند اختصاصی هر واحد مربوط به مالک آن است. بسیار دیده شده است که عده‌ای به علت طرح‌های ترافیکی موجود دارای ۲ خودرو یا یک خودرو و یک موتور هستند و فضای بیشتری از پارکینگ اختصاصی را اشغال می‌کنند. حتی اگر در قسمت پارکینگ متعلق به واحد دیگر خودروی موجود نباشد، این عمل خلاف مقررات آپارتمان‌نشینی است؛ بنابراین در صورت نیاز به فضای بیشتر، با موافقت مالک قسمت مزبور یا با جلب رضایت سایر ساکنان در قسمت مشاع، می‌توان محل مزبور را اجاره کرد، مگر توافقی در این زمینه وجود داشته باشد.

همچنین بسیاری از برج‌های مسکونی دارای سالن اجتماعات هستند که مختص ساکنان برج است و در صورتی که هر واحد برنامه زمان‌بندی‌شده مشترک یا اختصاصی‌ای داشته باشد، با پرداخت مبلغی که هیئت مدیره مصوب می‌کند قابل اجاره است؛ بنابراین هیچ یک از اعضای واحد‌ها بدون کسب مجوز از دیگران حق استفاده از آن را ندارد. حتی مدیران برج نیز بدون جلب موافقت ساکنان یا مجمع عمومی ساختمان که از اکثریت خاصی از مالکان ساختمان تشکیل می‌شود، حق استفاده از فضا‌های مشترک ساختمان در موارد غیرضرور مانند اجاره دادن سالن اجتماعات به افرادی خارج از مجموعه به بهانه‌های مختلف مانند کفاف ندادن درآمد‌های برج یا ... را ندارند.

اگر تعداد مالکان مجتمعی بیش از ۳ نفر باشد، مالکان باید مجمع عمومی مالکان یا جلسه‌ای تشکیل دهند و از بین خود یا شخصی خارج از مجتمع، فردی را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کنند تا برای اداره و پرداخت هزینه‌ها یا احتساب درآمد‌های آپارتمان و اطلاع به ساکنان از طریق تابلو‌های اِخباری ساختمان تصمیم‌گیری شود. در صورت به وجود آمدن اختلاف میان واحد‌ها در خصوص قسمت‌های مختلف آپارتمان، معترضان می‌توانند پیش از اقدام از طریق مراجع رسمی مانند دادگاه‌ها یا اجرای ثبت، موضوع را با مدیر ساختمان در میان بگذارند تا با طرح در مجمع عمومی ساختمان، برای آن اختلاف راه حلی جست‌وجو شود. برای نمونه، پرداخت شارژ یا هزینه‌های مشترک ساختمان که به تصویب هیئت مدیره می‌رسد یا مطابق عرف است، از وظایف هر یک از ساکنان آپارتمان‌ها بسته به زیربنای اختصاصی هر واحد است. اگر هر یک از واحد‌ها در پرداخت آن کوتاهی کند، از طرف مدیر یا هیئت مدیران اظهارنامه‌ای برای پرداخت ریز مطالبات درخواستی ساختمان به واحد مزبور فرستاده می‌شود که ظرف ۱۰ روز مهلت پرداخت دارد؛ در غیر این صورت، مدیران حق دارند واحد مزبور را از خدمات مشترک ساختمان از قبیل استفاده از شوفاژ، برق، گاز و ... محروم کنند. اگر پرداخت نکردن هزینه‌ها از طرف واحد مزبور ادامه یافت، هیئت مدیره از طریق اجرای ثبت محل آپارتمان اقدام لازم را انجام خواهد داد و در صورتی که امکان محرومیت از خدمات مشترک ساختمان از طرف مدیران مربوط وجود نداشته باشد، می‌توانند از طریق دادگاه‌های ذی‌ربط شکایت کنند.