رفع عوامل فسادزا در معاملات قول‌نامه‌ای املاک و اراضی

زمین خواری، خردشدن اراضی کشاورزی، تهدید امنیت غذایی، افزایش ریسک سرمایه گذاری، ضعف در مدیریت بحران‌ها و بلایا‌های طبیعی و افزایش فساد اداری و قضایی فقط بخشی از آسیب‌های معاملات قول نامه‌ای و عادی در کشور است.

بررسی‌ها از آن حکایت می‌کند که دست کم یک سوم معاملات اراضی و ساختمان‌ها در کشور بدون پلاک ثبتی «کد یکتای شناسایی اموال غیرمنقول» بوده است و به‌صورت قول نامه‌ای انجام می‌شود.

بخش چشم‌گیری از دوسوم دیگر املاک پلاک ثبتی دارند، اما به‌علت تفکیک غیرمجاز عرصه یا معاملات ثبت نشده راجع به حقوق آن ها، در عمل امکان معامله رسمی را ندارند. براساس برآورد‌های اولیه از داده‌های بودجه خانوار مرکز آمار قوه قضاییه، نزدیک به نیمی از معاملات اراضی و ساختمان‌ها به صورت اسناد عادی انجام می‌شود.

معاملات عادی و قول نامه‌ای چند نقطه ضعف اساسی دارند:

۱- اشخاص ثالث از انجام این معاملات بی‌اطلاع می‌مانند و این موضوع باعث ایجاد زمینه برای سودجویان می‌شود تا بتوانند یک ملک را به چند نفر بفروشند.

۲- مجموعه دستگاه‌های حاکمیتی از وجود این معاملات و مالک آن بی‌اطلاع است و این موضوع سبب بروز آسیب‌های گوناگونی مانند فرار مالیاتی، ناتوانی در تنظیم بازار مسکن، پول شویی، ضعف در الزام به ایفای تعهدات مالی، ناتوانی در شناخت فقیر از غنی و امثال آن می‌شود.

۳- اسناد عادی مانند قول‌نامه و بیع‌نامه به راحتی قابل جعل و تغییر هستند که این موضوع سبب می‌شود بتوان تاریخ این قراردادها، امضا‌های متعاملان و سایر اجزای مندرج در سند را همواره جعل کرد.

در راستای رفع بستر‌های فسادزای معاملات قول نامه‌ای و عادی، یکی از راه‌های مطرح آن است که همه اراضی و املاک باید در سامانه املاک و اراضی ثبت و معاملات به صورت قول نامه‌ای و اسناد عادی بی اعتبار دانسته شود.

الزام مردم به ثبت املاک و اراضی در سامانه ثبت امری عقلایی است، زیرا نخست اینکه ثبت املاک و اراضی در سامانه باعث ازبین رفتن بسیاری از آسیب‌ها در نظام معیشت مردم خواهد شد و دوم اینکه در صورت ثبت املاک و اراضی در سامانه، خریدار مالکیت فروشنده را احراز و از مالکیت فروشنده بر آن زمین و ساختمان علم پیدا می‌کند.

اما در معاملات قول نامه‌ای خریدار به مالکیت فروشنده علم پیدا نمی‌کند و چه بسا احتمال می‌دهد که این ساختمان یا زمین ملک فروشنده نیست. در صورت الزام مردم به ثبت همه املاک و اراضی شان در سامانه ثبت، خریدار قبل از معامله با اخذ استعلامی از سامانه ثبت می‌تواند به وضعیت آن ملک و زمین مدنظر پی ببرد و با خیالی آسوده معامله اش را انجام دهد؛ در نتیجه همه بستر‌های فسادزا از بین خواهد رفت یا دست کم کاسته خواهد شد.