صعود اجاره‌بها، سقوط اجاره‌نشین + جدول نرخ اجاره خانه‌های زیر ۱۰۰ متر در مشهد

به گزارش شهرآرانیوز، چاره چیست؟ وقتی دخل وخرج آدم با خرید که هیچ، حتی با اجاره خانه‌ای که تا همین یک سال قبل ساکنش بودی جور نمی‌شود. یا باید بی خیال سرمایه‌های خرد شد و مثلا مادر خانواده طلایش را برای فروش وسط بگذارد یا پدر خانواده خودرویش را. حالا اگر خبری از این سرمایه‌های ریزودرشت هم نبود، راهکار دیگرش کاهش متراژ خانه و رهسپارشدن به محله‌های معمولی‌تر و پایین‌تر نسبت به مکان فعلی خانه است. چون از سال قبل تا حالا تقریبا هیچ مصوبه و قانونی نتوانسته است تغییری در وضعیت بازار اجاره کشور و به تبع آن مشهد ایجاد کند. کافی است سری به بازار اجاره مسکن بزنیم تا چند جمله مشابه را با کمی تغییر در واژه پردازی بشنویم.

مثلا اینکه کار از کار گذشته است و مصوبه و قانون فایده ندارد، چون بیشتر صاحب خانه‌ها به این قوانین پایبند نیستند یا این جمله که انگار هر سال فصل اجاره که‌ می‌رسد، همان ماجرا‌های سال قبل تکرار می‌شود. شاید برخی بگویند که تکرار این حرف‌ها بی فایده است، اما مگر می‌شود وقتی افزایش میزان اجاره بها در خوش بینانه‌ترین حالت در مشهد، به طور میانگین حداقل بیش از ۵۰ درصد بوده است، بی خیال بود؟ فعالان حوزه مسکن می‌گویند که مواردی از افزایش ۲۰ یا ۳۰ درصدی اجاره بها توسط بعضی موجران خوش انصاف داشته ایم، اما در بیشتر مناطق این افزایش بیش از ۵۰ درصد و حتی در برخی موارد بیش از ۱۰۰ درصد بوده است.

طبق آخرین آمار جمعیتی از مناطق مختلف شهر، حدود ۵۵.۵ درصد خانواده‌های مشهدی مستأجر هستند. البته این مربوط به سال ۱۳۹۵ است و تا حالا احتمالا سهم این اجاره نشین‌ها بیشتر هم شده است. یکی از موارد درخور توجه در نقشه جمعیتی مشهد، این است که در مناطق کم برخوردار، تعداد اجاره نشین‌ها بیشتر از کسانی است که در ملک شخصی خود ساکن هستند و در مناطق برخوردار برعکس؛ مثلا نسبت مالکیت در منطقه یک (محلاتی مانند احمدآباد، سجاد، فلسطین، ملاصدرا و...) که جزو مناطق برخوردار مشهد به حساب می‌آیند، ۵۴.۳ درصد، اما همین نسبت در منطقه ۵ (محلاتی مانند نیزه، کال قره خان، سرخس و...) ۳۹.۶ درصد است. این آمار نشان می‌دهد که مستأجربودن چگونه فشار هزینه‌ها را در خانواده‌های کم برخوردار مشهدی بیشتر می‌کند.

بیشتر فعالان در حوزه املاک مشهد، از رانده شدن مستأجران طبقه متوسط به شهر‌های اطراف و حاشیه شهر می‌گویند. علی مرادزاده، کارشناس فروش و اجاره املاک در مشهد، می‌گوید: شرایط سخت‌تر شده است و مردم رو به حاشیه نشینی آورده اند، چون افزایش میزان اجاره در مکانی که قبلا زندگی می‌کردند با میزان افزایش درآمدشان هم خوانی ندارد. البته قیمت خانه در مناطق حاشیه‌ای هم افزایشی بوده است.

او از سرزدن به مناطق حاشیه شهر و دیده‌های خود از افزایش تراکم جمعیت در این مناطق برایمان تعریف می‌کند و ادامه می‌دهد: تقاضا برای اجاره مسکن در حاشیه شهر افزایش پیدا کرده است. مثلا اطراف منزل آباد یا نظام دوست طلاب که قبلا کمتر کسی می‌رفت، اکنون تراکم جمعیت وحشتناک شده است.

در ادامه حتما بخوانید سیگنال رکود در بازار مسکن مشهد | بازار مسکن تا چه حد ظرفیت کاهش قیمت دارد؟

قیمت مسکن در این مناطق نیز با دخل وخرج کارگران و دهک‌های پایین جامعه هم خوانی ندارد. مثلا رهن یک خانه ۶۵ متری با دوازده سال قدمت ساخت در منزل آباد، ۱۲۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰۰ هزارتومان اجاره است یا برای یک خانه هفتادمتری یک خوابه، ۹ سال ساخت در انتهای بولوار پنجتن باید ۱۵۰ میلیون تومان رهن و ۱۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت شود.

سهم اجاره از سبد خانواده

اصلا قصد سیاه نمایی نداریم، اما انگار بازار اجاره سر سازگاری با مستأجران ندارد. حتی اگر اجاره نشین نباشید و تجربه‌ای هم در این زمینه نداشته باشید، احتمالا دوروبرتان هستند کسانی که این روز‌ها با خانه به دوشی دست وپنجه نرم می‌کنند، پس بیشترمان از وضعیت این روز‌های بازار اجاره بی خبر نیستیم.

اینکه بخواهیم عدد مشخصی را برای میانگین قیمت اجاره مسکن در مشهد باتوجه به متغیر‌های مختلف و اثرگذار در این حوزه (از متراژ و مکان بگیرید تا سال ساخت، امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ، تعداد طبقات و...) بگوییم، کار آسانی نیست، اما پرس وجو‌های ما از مشاوران املاک، مستأجران و مالکان از یک سو و جست وجو در سایت‌ها ازسوی دیگر، نشان می‌دهد که اجاره یک خانه نودمتری با شرایطی متوسط در منطقه‌ای متوسط (با تبدیل مبلغ رهن به اجاره با سود ۳ درصد) سال گذشته حداقل حدود ۶ میلیون تومان و امسال در همان مناطق به حدود ۱۲ میلیون تومان رسیده است. حالا یک فردی که دستمزدش بر‌اساس قانون کار است، در سال ۱۴۰۲ چقدر حقوق می‌گیرد؟ دریافتی این فرد اگر متأهل و دارای دو فرزند باشد (بدون سابقه کار)، کمی بیش از ۸ میلیون تومان است. اگر متراژ را کم کنیم و میانگین حداقلی اجاره خانه ۷۵ متری در مناطق معمولی را ۸ میلیون در نظر بگیریم، تقریبا کل حقوق این فرد را اجاره می‌بلعد.

سال قبل رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس، سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار‌های شهری ایران را بین ۶۰ تا ۷۰ درصد اعلام و تأکید کرده بود: «این درحالی است که میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد و در دامنه نوسانات بین ۱۵ تا ۲۵ درصد است.» این یعنی سبد خانوار برای تأمین سرپناه در حال بلعیده شدن است.

افزایش فروش خرده طلا‌ها

داستان کسانی که مجبور به فروش طلا یا خودرو خود برای تأمین مبلغ رهن خانه شده اند، درست مثل قبل تکرار شده‌است و فقط شخصیت‌های محوری قصه عوض شده اند. امسال محبوبه برایمان تعریف می‌کند: خانه صدمتری ما در خیابان مجد است. سال قبل برای رهن ۳۵۰ میلیون تومان پرداخت کرده بودیم، اما امسال صاحب خانه رهن را ۴۸۰ میلیون تومان اعلام کرد. کمی پس انداز داشتیم و برای تأمین بخش دیگری از هزینه رهن مجبور به فروش طلا شدیم، چون نمی‌خواستیم جابه جا شویم از طرفی خانه خوب کم است و از طرف دیگر نمی‌خواستیم از مدرسه بچه‌ها و محل کار همسرم دور شویم.

اینکه برای تأمین افزایش میزان رهن، خیلی از خانواده‌ها مجبور به فروش طلا یا خودرو خود شده اند، یوسف تقی زادگان، رئیس اتحادیه طلا و جواهر مشهد، این طور تأیید می‌کند: باتوجه به کاهشی شدن نرخ طلا رکود بر این بازار حاکم شد. چون آن‌هایی که طلا دارند معمولا در زمان نوسان قیمت به امید افزایشی شدن قیمت ها، طلا‌های خود را حفظ می‌کنند و آن‌هایی که قصد خرید دارند به امید کاهش بیشتر دست نگه می‌دارند، اما در فصل اجاره یا زمان‌هایی که ثبت نام خودرو اعلام می‌شود، تقاضا برای فروش طلا‌های خرد افزایش پیدا می‌کند. چون مردم سرمایه‌ای ندارند و برای تأمین نیازهایشان مجبور به فروش طلا یا دیگر اموال سرمایه‌ای خود می‌شوند.

قیمت‌های دل بخواهی

از چند مشاور املاک درباره میزان رعایت افزایش ۲۰ درصدی مبلغ اجاره بها می‌پرسیم. همه متفق القول می‌گویند که به هیچ عنوان رعایت نمی‌شود و هیچ راهی هم برای اجبار صاحب خانه یا نظارت بر اجرای این مصوبه وجود ندارد.

مرادزاده، کارشناس فروش و اجاره املاک در مشهد، دراین باره می‌گوید: مصوبات اصلا اجرایی نشده است و قانون هم پشت سر مستأجر نیست. موجران دل بخواهی قیمت می‌دهند و مستأجر هم اگر مخالفت کند، مجبور است تخلیه کند. این واقعیتی است که‌ می‌بینیم. من فکر نمی‌کنم میانگین افزایش اجاره بها در مشهد کمتر از ۵۰ درصد باشد. اگر صادقانه بخواهیم بگوییم، بیشتر از ۵۰ درصد افزایش داشته است و در بعضی مناطق حتی بیش از ۱۰۰ درصد نیز رسیده است. هزینه سبد خانوار بسیار سنگین شده و مهم‌ترین آن هم اجاره است.

«همه مستأجران سعی کرده اند هرجا هستند، تکان نخورند و با صاحب خانه کنار بیایند، چون مورد مناسب برای اجاره کم است.» مجید رضوی، مشاور املاک در خیابان خواجه ربیع مشهد، این را‌ می‌گوید. البته همکاران دیگرش نیز این موضوع را تأیید می‌کنند. به نظر او اجاره‌ها به طور میانگین، حداقل بیش از ۵۰ درصد افزایش داشته است. درست سال قبل نیز همین را‌ می‌گفتند و‌ می‌شنیدیم.

سری به سایت دیوار می‌زنیم، تعداد آگهی‌هایی که برای اجاره خانه در یک ماه گذشته ثبت شده است در مشهد و حاشیه آن تا لحظه تهیه این گزارش، حدود ۳ هزارو ۲۰۰ مورد است. وقتی عرضه کم باشد و تقاضا زیاد، طبیعی است که قیمت‌ها جهشی باشد و خیلی‌ها ترجیح دهند که از مکان فعلی خود تا جایی که ممکن است تکان نخورند. جالب اینجاست که کمتر از یک سوم این آگهی‌ها با عمر بنای کمتر از پنج سال هستند.

حدود سه هفته قبل در گزارشی کوتاه با عنوان «صاحب خانه‌ها تنبیه می‌شوند؟» از طرح جدید مجلس برای کنترل اجاره بهای املاک نوشتیم. البته هنوز این طرح به مرحله اجرا نرسیده است و احتمالا تا آن موقع اوج فصل جابه جایی‌های امسال می‌گذرد. اما همان طور که پیش از این گفتیم، کنترل این بازار با زور و اجبار، شدنی نیست. وقتی عرضه کم و تقاضا زیاد می‌شود، قیمت‌ها افزایش می‌یابد.

حالا بماند که تورم افسارگسیخته در بخش‌های دیگر، باعث شده است که برخی مالکان بخواهند کاهش ارزش نقدینگی خود را با افزایش اجاره جبران کنند. تبدیل شدن ملک به یک کالای سرمایه ای، کاهش و رکود ساخت وساز مسکن، سوءمدیریت، نبود سامانه اطلاعاتی، افزایش هزینه ساخت و... هرکدام به تنهایی دلیل مهمی برای این است که حال وروز بازار مسکن و اجاره آن به این روز دچار شود و اگر با نظر کارشناسان و یک جراحی درست وحسابی، این مشکلات به طور ریشه‌ای حل نشود، روز به روز بر سقف هزینه سرپناه افزوده خواهد شد. مسئولان وعده داده اند که به زودی سامانه تعیین اجاره بها در مشهد رو‌نمایی می‌شود. باید منتظرماند تا تاثیرآن را بر روی بازار اجاره مسکن دید با این حال درباره تاثیرگذاری این سامانه تردید‌هایی وجود دارد.