سال‌های دور از خانه‌دارشدن

برآورد‌ها این است که با رسیدن میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به بیش از ۲۳ میلیون‌و ۱۰۰ هزار تومان، یک متقاضی خانه‌اولی تنها می‌تواند با وام ۱۶۰ میلیون‌تومانی، خانه‌ای به‌متراژ ۶ مترو ۹۰ سانتیمتر خریداری کند. البته گزاره بدون محاسبه آورده نقدی خریدار صورت گرفته و مبنای آن میانگین قیمت مسکن در تهران در مرداد امسال است و با روند صعودی قیمت مسکن در ماه‌های آینده و ثابت‌ماندن سقف تسهیلات خانه‌اولی‌ها، طبیعی است که نسبت تسهیلات به متراژ برآوردشده کاهش هم خواهد یافت. این موضوع یادآور گزاره چالش‌برانگیزتری است؛ ضرورت دارد سیاست‌گذاری مسکن بازنگری شود. واقعیت این است که به‌هر میزان از قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن به‌دلیل نرخ تورم در سطح جامعه و همچنین روند صعودی و فزاینده قیمت مسکن در کلان‌شهر‌ها و اثر آن بر سایر نقاط شهری کاسته شود، برنامه‌های دولت و مجلس برای خانه‌دارکردن مردم با تزلزل جدی مواجه می‌شود و در این میان حتی افزایش سقف تسهیلات مسکن با هدف تقویت قدرت خرید متقاضیان یا پمپاژ نقدینگی از کانال خلق پول پرقدرت بانک‌مرکزی برای تولید مسکن هم نمی‌تواند جلوی سونامی تأخیر در خانه‌دارشدن مردم را بگیرد.

 

افزون بر اینکه به‌دلیل شکاف بین قدرت خرید مردم با قیمت مسکن، سیاست کیفی ناظر بر بخش مسکن در حوزه‌هایی، چون ساخت مسکن ایمن و مستحکم بر اساس استاندارد‌ها و آیین‌نامه و مقررات ملی ساختمان مخدوش می‌شود. علاوه بر اینکه اگر سیاست‌گذاری در این بخش به‌سمت افزایش سقف تسهیلات سوق داده شود، متقاضیان واقعی مسکن در بازپرداخت اقساط دچار مشکل می‌شوند و این دور باطل ادامه خواهد یافت.

سؤال اصلی این است که با ادامه وضعیت کنونی باید چه اقدامی صورت گیرد. حل بحران مسکن در ایران یک معادله تک‌مجهولی نیست که بتوان آن را با یک تصمیم، یک قانون یا یک دستور و به‌صورت یک‌ساله برطرف کرد. تجربه نشان داده است که هنوز تعریف مشخصی از مأموریت دولت به‌نمایندگی از حاکمیت سیاسی در عمل به اصل ۳۱ قانون اساسی وجود ندارد که در این اصل تأکید شده است: «داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی‏ است‏ و دولت‏ موظف‏ است‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آن‌ها که‏ نیازمندترند به‏‌خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند.» اگر تجربه سیاست‌گذاری و دخالت دولت در سال‌های پس از جنگ‌تحمیلی را مرور کنیم، با آشفتگی‌هایی در حوزه تولید و عرضه و تقاضا مواجه می‌شویم، به‌نحوی‌که گاه دولت‌ها نقش مسکن‌ساز را برعهده گرفته‌اند، گاه نقش پمپاژ‌کننده نقدینگی و تأمین منابع مالی و گاه در مقام ناجی یا مقصر شناخته شده‌اند.

 

نتیجه اینکه ریل‌گذاری و سرمایه‌گذاری دولت در بخش تولید مسکن به ایجاد فضای سوداگرایانه و ورود افراد غیرحرفه‌ای به‌حوزه ساخت‌وساز دامن زده و بیشترین نفع را در تنش‌های قیمتی، تقاضا‌های سرمایه‌گذاری نصیب خود کرده و تقاضا‌های مصرفی از اولویت خارج شده است.
واقعیت روشن است؛ ما در تولید مسکن فاقد استراتژی هستیم و در نظارت بر بازار مسکن هم الگوی مشخص نداریم و به‌دلیل غلبه نگاه‌های کوتاه‌مدت و نقشی که دولت‌ها برای خود متصور بوده‌اند، ریل‌گذاری در تولید و عرضه و تقاضای مسکن با نوعی اعوجاج و رفتار‌های زیگزاگی و عمدتا انفعالی همراه بوده است و ثمره آن طولانی‌ترشدن زمان خانه‌دارشدن مردم بوده است.

 

فراموش نکنیم همه سیاست‌های بخش مسکن دولت‌ها و مجلس‌ها تا زمانی که اقتصاد ایران با نرخ تورم بالا مواجه باشد، محکوم به‌ناکامی است و پدیده مهاجرت‌ها، حاشیه‌نشینی، بدمسکنی و دورمسکنی تشدید خواهد شد؛ پس اگر دنبال خارج‌کردن تقاضا‌های سرمایه‌گذاری سوداگرایانه و کوتاه‌مدت و جلوگیری از رفتار سینوسی در بازار مسکن هستیم، مأموریت نخست دولت و مجلس باید سوق‌دادن اقتصاد به‌سمت تورم تک‌رقمی پایدار و بیست‌ساله است؛ پس از آن می‌توان روی استراتژی بلندمدت و نقش دولت‌ها و مأموریت دستگاه‌ها و بازیگران بازار مسکن حساب کرد و برای آن برنامه داشت. راه آسان برای اطمینان مردم از خانه‌دارشدن با پس‌اندازهایشان از مسیر کنترل نرخ تورم و تشویق منطقی سرمایه‌ها در بخش تولید مسکن و تعادل در بازار‌ها می‌گذرد، وگرنه دولت‌ها محکوم به شکست در این بازار بیمار خواهند بود.