سرنوشت قیمت مسکن با سرریز سرمایه‌های بورس‌بازان به این بازار چه می‌شود؟

سعیده ساجدی‌نیا | شهرآرانیوز- براساس گزارش بانک مرکزی، رشد ۱۰درصدی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در هر ماه به یک روند تبدیل شده است و گویا قرار نیست مانعی بر سر راه این افزایش قیمت افسارگسیخته قرار بگیرد. بررسی چند ماه نخست سال تأییدکننده این مسئله است. بر این اساس در فروردین‌ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۵میلیون و ۳۰۰هزار تومان بود. در ماه بعد این قیمت با افزایش ۱۱درصدی به متوسط هر مترمربع ۱۶میلیون و ۹۷۰هزار تومان رسید. خردادماه نیز با رشد ۱۱/۶ درصدی این قیمت را به نزدیک متوسط ۱۹میلیون تومان در هر مترمربع رساند.

 

در تیرماه نیز با رشد ۱۱درصدی، متوسط هر مترمربع خانه به ۲۰میلیون و ۹۰۰هزار تومان رسید و حالا هر مترمربع واحد مسکونی متوسط ۲۳میلیون و ۱۰۰هزار تومان اعلام شده که نسبت به ماه قبل ۱۰/۵ درصد رشد داشته است.

بانک مرکزی در جدیدترین گزارش خود از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال۹۹، وضعیت بازار در مردادماه را بررسی کرده است. براساس این گزارش، در این ماه آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به ۹۰۸۰واحد مسکونی رسیده است که نسبت به خردادماه سال گذشته ۱۷۵/۸ درصد افزایش و نسبت به تیرماه امسال ۳۵/۴ درصد کاهش را نشان می‌دهد. طبق گزارش بانک مرکزی، در مرداد۹۸، ۳۲۹۲واحد مسکونی معامله شده است، درحالی‌که در تیر۹۹ تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده به ۱۴هزار واحد رسیده است.

خریداران در مردادماه برای خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی، متوسط ۲۳میلیون و ۱۰۰هزار تومان هزینه کرده‌اند که نسبت به ماه قبل ۱۰/۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۷/۴ درصد بیشتر بوده است.
اکنون برگشت بازار بورس در ۲ ماه گذشته، کاهش شاخص و بازدهی منفی، جمعیت زیادی را غافل‌گیر کرده و به دغدغه جدید اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است. ردیابی خریداران مسکن در معامله‌های گذشته از فعال‌ترشدن تقاضای سرمایه‌ای ملک حکایت دارد و به‌این‌ترتیب تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن که هم بر حجم معامله‌ها اثر فزاینده گذاشته هم بر قیمت آپارتمان‌ها، از ابتدای سال با موتور «بورس» درحال شارژ است.

به باور کارشناسان، این بازیگردان جدید بازار ملک می‌تواند در ماه‌های آینده نیز همچنان هدایت معاملات مسکن را در دست داشته باشد. مطابق بررسی‌ها، سمت‌وسوی بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت با قطب‌نمای بورس در ۲ سناریو پیش‌بینی‌پذیر است؛ در سناریوی اول بازار مسکن می‌تواند از ورود پرحجم بورس‌باز‌ها در امان باشد، در سناریوی دوم نرخ رشد احتمالی حجم معاملات مسکن با انتقال سرمایه‌گذاران بین ۲ بازار محاسبه شده است.

صادق عابدزاده در گفت‌وگو با شهرآرانیوز با تأکید بر اینکه بخش زیادی از سرمایه‌هایی که وارد بورس شده بود، حالا با منفی‌شدن این بازار و ناامیدشدن سرمایه‌گذاران به سمت مسکن که مطمئن‌ترین بازار محسوب می‌شود، سرازیر خواهد شد، اظهار کرد: این درحالی است که ورود نقدینگی به هر بازاری، در آن بازار تورم ایجاد می‌کند و به‌این‌ترتیب باید منتظر افزایش دوباره در قیمت‌های مسکن بود.

او افزود: قیمت آپارتمان صفر در محدوده‌هایی مانند سجاد، احمدآباد، ناصرخسرو و... به متری ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان رسیده و اکنون محدوده پیش‌بینی‌ها نهایت سه‌ماهه و بیشتر یک‌ماهه است و براساس بررسی شرایط، پیش‌بینی می‌شود تا یک‌ماه آینده خرید مسکن ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش قیمت داشته باشد.

رئیس سابق اتحادیه املاک مشهد در تحلیلی از وضعیت بازار‌ها در کشور تصریح کرد: اتفاقی که در بورس رخ داد، ورود نقدینگی افسارگسیخته در بازار سرمایه بود که بورس را از مسیر صعود باز نگه داشت. همین مسئله را در بازار طلا و ارز هم شاهدیم که هر لحظه ممکن است سرمایه‌گذاران را متحمل ضرر و زیان کند. اکنون سرزیر سرمایه‌های بورسی اگر وارد بازار مسکن شود، این بازار را نیز دچار نوسان‌هایی خواهد کرد و افزایش دیگری را در قیمت‌ها خواهیم داشت.

عابدزاده ادامه داد: در بازار بورس سرمایه افراد نصف شد و افراد عجول که صبروحوصله سرمایه‌گذاری طولانی‌مدت را نداشتند و صرفا با رؤیای سود‌های آن‌چنانی زودبازده وارد بازار سرمایه شده بودند، حالا درصدد خارج‌کردن سرمایه خود از فضای بورس و ورود به بازار‌های موازی هستند. در این میان یکی از این بازار‌ها برای کسانی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری ایمن، مطمئن و بدون دردسری انجام دهند، مسکن است.

او افزود: بازار‌هایی مانند طلا، ارز و بورس تاحدی تابع هیجانات است. در مقطعی ممکن است سود‌های رؤیایی برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد، اما به یک‌باره نه‌تن‌ها همه آنچه داده است را پس می‌گیرد، بلکه افراد را متضرر هم می‌کند. اتفاقی که در بورس برای بسیاری از سرمایه‌گذاران تازه‌وارد رقم خورد.

این کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه در میان همه بازارها، مسکن همیشه مطمئن‌ترین مسیر سرمایه‌گذاری بوده است، گفت: حتی اگر این بازار آشفته هم بشود، زیان و ضرری در کار نیست و در نهایت واحد خود را تا به ثبات رسیدن بازار می‌توانید اجاره بدهید و چیزی را از دست نخواهید داد. در بازار مسکن، اختیاردار خود شخص است، اما در سایر بازار‌ها مانند بورس، این بازار است که برای فرد تعیین‌تکلیف می‌کند چه رفتاری انجام دهد.

براساس گزارش شهرآرانیوز، از نگاه گروهی از سرمایه‌گذاران، بازدهی بازار مسکن نیز پس از یک دوره باید به میزان بازدهی در بازار سرمایه برسد، اما در این موضوع موج و شدت ورود پول‌ها از بورس به بازار مسکن حائز اهمیت است. با این حال پیش‌بینی‌ها از آن حکایت دارد که سرمایه زیادی از بورس خارج و به بازار مسکن وارد شود، هرچند باتوجه‌به ویژگی بازار مسکن، موج ورود نقدینگی به این بازار متفاوت خواهد بود.