کارگران و کارمندان پس از چند سال می‌توانند خانه‌دار شوند؟

مسعود سلطانی | شهرآرانیوز؛ پیش از آذرماه بازار مسکن به‌تدریج درحال گرم شدن بود. آمار اتحادیه املاک نشان می‌دهد که معاملات ملک در شهریور ۱۱۹درصد، در مهر ۱۲۶درصد و در آبان ۶۷درصد نسبت‌به ماه‌های مشابه سال قبل رشد داشته است.

 

به یک‌باره از نیمه آبان تحت‌تأثیر کاهش نرخ ارز و تحولات سیاسی ایالات‌متحده، حجم خرید در بخش مسکن، کاهش و عرضه افزایش پیدا کرد. این تغییر، انتظارات کاهشی را در بازار ملک رقم زد و نتیجه آنکه معاملات کل کشور در آذرماه، ۳۲درصد و در دی‌ماه، ۳۰درصد نسبت‌به ماه‌های مشابه سال قبل کاهش یافت.

در شهر تهران نیز به‌یک‌باره از دو رشد ۱۵۴درصد و ۱۲۹درصدی نقطه‌به‌نقطه معاملات مسکن که به ترتیب در شهریور و مهر نسبت‌به زمان مشابه سال گذشته رخ داده بود، خریدوفروش ملک در آبان به مثبت ۱۲درصد، در آذر به منفی ۷۴درصد و در دی به منفی ۶۸درصد رسید.

کاهش میزان معاملات و تقاضا در بازار آن‌قدر فراگیر شد که بالاخره به ریزش قیمت‌ها منجر شد و رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد: طی حدود یک ماه‌ونیم اخیر، بازار مسکن در وضعیت انتظار قرار گرفته و قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵درصد کاهش یافته است. با وجود حاکم شدن چنین رکودی در بازار نباید فراموش کنیم که براساس آمار‌های رسمی، طی سه سال گذشته قیمت مسکن به‌طور میانگین در کشور ۵/۵ برابر شده است.

به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، مسکن وارد دوره رکود خود شده است و احتمالا در این دوره، دیگر شاهد افزایش قیمت چشمگیر در این بازار نخواهیم بود، با این حال قدرت خرید مسکن ازسوی اقشار ضعیف جامعه و مستاجران به شکل بی‌سابقه‌ای کاهش یافته است.

ساده‌ترین روش محاسبه زمان انتظار برای خرید خانه، این است که درآمد خانوار را بر قیمت واحد مسکونی تقسیم کنیم. در این روش، کل درآمد خانوار یا درصدی از آن بر قیمت یک واحد مسکونی تقسیم می‌شود. آخرین آمار رسمی از شاخص دسترسی به مسکن و دوره انتظار برای دستیابی به آن، مربوط به وزارت راه‌وشهرسازی است که این آمار هم فقط تا سال ۹۵ است و آمار رسمی چند سال اخیر منتشر نشده است.

آمار وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد که زمان دسترسی به مسکن در سال ۱۳۷۱ معادل ۱۸ سال و در سال ۹۵ هم همین عدد بوده است، این درحالی است که متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در کشور در سال ۷۱، معادل ۲۱۰ هزار تومان و در سال ۹۵ معادل یک‌میلیون‌و ۹۰۰ هزار تومان بوده است. اما زمان انتظار برای خانه‌دار شدن طی سال‌های ۷۱ تا ۹۵ به‌طور ثابت روی عدد ۱۸ ثابت نبوده است. این شاخص در سال ۷۹ به عدد «۱۲ سال انتظار» و در سال ۸۶ به عدد «۲۲ سال انتظار» رسیده است.

جای تاسف است که از سال ۹۵ وزارت راه‌وشهرسازی از انتشار نتایج این پژوهش درباره شاخص زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در کشور خودداری کرده است، با این حال محاسبه حدودی این رقم نباید کار مشکلی باشد. اگر ۳۰ درصد از درآمد را محدوده مناسبی برای پس‌انداز درنظر بگیریم و فرضمان بر این باشد که هر کارگر یا کارمند برای خانه‌دار شدن، تنها به حقوق خود متکی است، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن محاسبه‌شدنی است.

در سال ۹۹ حقوق کارگران بعد از اضافه شدن تمامی ردیف‌های حقوقی ازجمله حق مسکن، عائله‌مندی و... حدود ۲ میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان بوده است. اگر فرض را بر این بگیریم که هر کارگر با اضافه‌کاری ماهیانه، ۳ میلیون تومان حقوق دریافت کند و بتواند ۳۰ درصد از این رقم را پس‌انداز کند (امری تقریبا محال)، در پایان سال ۹ میلیون تومان پس‌انداز خواهد داشت.

با فرض اینکه افزایش حقوق سالیانه کارگر متناسب با تورم بخش مسکن باشد و این کارگر بتواند سال‌های متمادی ۳۰ درصد از حقوق خود را پس‌انداز کند، آن موقع او می‌تواند بعد از ۱۰۰ سال پس‌انداز، یک خانه ۱۰۰ متری در منطقه متوسط رو به پایین مشهد خریداری کند. خانه‌ای در مناطق اطراف شهر مثل منطقه ۱۲ که آپارتمان‌هایی با سند شش‌دانگ دارد، اکنون به‌طور حدودی هرمترمربع ۱۱ میلیون تومان قیمت دارد.

اگر این قاعده را با تمام فرضیات برای کارمندان نیز درنظر بگیریم و فرض کنیم حقوق متوسط ماهیانه یک کارمند با اضافه‌کاری حدود ۶ میلیون تومان باشد، کارمند نیز بعد از حدود ۵۰ سال می‌تواند خانه‌ای ۱۰۰ متری در منطقه متوسط رو به پایین مشهد خریداری کند.

البته بدون تردید استفاده از تسهیلات ویژه مسکن یا سایر تسهیلات می‌تواند مسیر خرید خانه را کمی کوتاه‌تر کند. با این حال نباید فراموش کنیم که هم‌اکنون نرخ تسهیلات مسکن با نرخ واقعی قیمت‌ها در این بازار، تطابق ندارد و به‌عنوان مثال وام ۲۶۰ میلیون تومانی مسکن در مشهد، تنها کفاف پرداخت حدود ۲۵ درصد قیمت یک آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقه متوسط و ضعیف این کلان‌شهر را می‌دهد.

رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوار و ثبات قیمت مسکن، سه عامل تعیین‌کننده برای کاهش زمان دسترسی خانوار‌ها به مسکن است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد در سه سال اخیر، این عوامل تأثیر منفی بر دسترسی به مسکن گذاشته و به همین دلیل، زمان انتظار برای خرید خانه افزایش یافته است.